Có 2 nhà cho thuê ở 2 phường, doanh thu 900 triệu đồng/năm: Tính thuế thế nào?

Bà T.B.N, một người dân ở TPHCM, hỏi cơ quan thuế: Nếu có doanh thu cho thuê nhà 900 triệu đồng trong năm 2026 thì thu nhập tính thuế tiền thuê nhà là: 900 triệu - 500 triệu miễn thuế = 400 triệu đồng cho cả thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Bà sẽ phải nộp thuế cho thuê nhà là 40 triệu đồng (5% TNCN + 5% GTGT) có đúng không?

Hai căn nhà này của bà N. có địa chỉ ở 2 phường khác nhau tại TPHCM nên mã số thuế để khai thuế cũng khác. Doanh thu 900 triệu đồng là từ hai căn (mỗi căn thu 450 triệu đồng).

"Vậy tôi sẽ khai thuế như thế nào, phần miễn thuế 500 triệu đồng sẽ khai cho mã số thuế nào hoặc phân bổ ra sao?”, bà N. muốn được cơ quan thuế hướng dẫn cụ thể.

Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 11 TPHCM dẫn Luật số 149/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế GTGT, quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT như sau: Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế GTGT bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định.

Người dân có 2 căn nhà cho thuê thuộc hai phường khác nhau, doanh thu vượt ngưỡng tính thuế loay hoay tính thuế theo quy định mới. Ảnh: Nguyễn Lê

Theo quy định, số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng cho hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh. Tỷ lệ % để tính thuế GTGT được quy định với phân phối, cung cấp hàng hóa là 1%; dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là 5%.

Trong khi đó, thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh được quy định như sau:

- Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN.

- Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định nhân với thuế suất 5%

- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%. Riêng hoạt động cho thuê tài sản, đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, đại lý bán hàng đa cấp: thuế suất 5%.

Từ những quy định trên, Thuế cơ sở 11 TPHCM trả lời bà N. như sau:

Về thuế GTGT, trường hợp cá nhân có doanh thu cho thuê nhà là 900 triệu đồng/năm (lớn hơn mức 500 triệu đồng) thì thuộc đối tượng chịu thuế GTGT; xác định số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp bằng 5% nhân với doanh thu.

Về thuế TNCN, cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%.

Về thủ tục khai nộp thuế, cơ quan thuế cho biết, do các quy định mới về quản lý thuế sẽ có hiệu lực từ năm 2026, việc xác định hồ sơ, thủ tục kê khai đối với trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê sẽ chờ hướng dẫn chi tiết của Bộ Tài chính trong thời gian tới.

Thuế cơ sở 11 TPHCM trả lời để bà N. biết và thực hiện.Nội dung nào chưa rõ, đề nghị bà liên hệ trực tiếp Tổ Quản lý, hỗ trợ cá nhân, hộ kinh doanh số 1 thuộc Thuế cơ sở 11 TPHCM để được hướng dẫn.

Nguyễn Lê