Có nên áp dụng chế tài quá nặng với người bỏ cọc đấu giá đất?

Sau hàng loạt vụ “thổi giá rồi bỏ cọc” ở Thủ Thiêm (TPHCM), Hà Nội và nhiều địa phương khác, đấu giá đất đã trở thành “điểm nóng” của thị trường bất động sản. Nhiều trường hợp trả giá cao gấp rất nhiều lần giá khởi điểm rồi không nộp tiền khiến kết quả bị hủy, địa phương phải tổ chức lại còn giá đất xung quanh bị đẩy lên ảo.

Trước thực tế đó, trong dự thảo Nghị quyết mới của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai, Bộ Tư pháp đề xuất tăng tiền đặt trước lên tối thiểu 20%, tối đa 50% giá khởi điểm đồng thời cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá 2 - 5 năm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) còn đề nghị nâng khung cấm lên đến 10 năm, tùy mức độ vi phạm. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong văn bản góp ý gửi Chính phủ, cũng đề nghị mở rộng phạm vi xử lý sang cả tổ chức kinh tế, không chỉ cá nhân.

HoREA cho rằng nhiều tổ chức kinh tế “không sợ” bị cấm vì có thể lập doanh nghiệp mới để tiếp tục tham gia trong khi các doanh nghiệp lớn, có thương hiệu uy tín lại e ngại. Do đó, việc bổ sung đối tượng “tổ chức kinh tế” vào diện bị cấm được xem là cách tăng tính răn đe và đảm bảo công bằng giữa các chủ thể.

Những đề xuất nói trên được lý giải là nhằm “lọc” người tham gia thật sự có năng lực tài chính và ý định sử dụng đất nghiêm túc thay vì những tay đầu cơ ngắn hạn hay nhóm thao túng “quân xanh - quân đỏ”. Tuy nhiên, khi biện pháp răn đe bị đẩy lên quá cao thì có thể tạo ra hệ quả ngược: đẩy cả những người có nhu cầu thật sự ra khỏi cuộc chơi khiến thị trường giảm sức hút và mất tính cạnh tranh.

Bản chất của đấu giá là giao dịch dân sự tự nguyện. Người tham gia có quyền trả giá, cũng có quyền rút lui và khoản tiền cọc chính là phần rủi ro họ chấp nhận mất khi từ bỏ quyền mua. Việc mất cọc đã là một chế tài tự nhiên, đủ sức răn đe và cũng nên cân nhắc có nên thêm biện pháp hành chính cứng nhắc?

Nếu người bỏ cọc đã chịu mất tiền thì tại sao phải “trừng phạt” thêm bằng cách cấm họ tham gia 5 hay 10 năm? Thị trường đấu giá cần nhiều người tham gia để đảm bảo cạnh tranh. Việc cấm những người này quay lại không chỉ làm giảm số lượng người tham dự mà còn khiến Nhà nước mất đi những khách hàng tiềm năng trong tương lai.

Thực tế, không phải ai bỏ cọc cũng có ý đồ xấu. Có người gặp biến động tài chính hoặc nhận ra giá mình trả quá cao so với năng lực. Có thể một số người lợi dụng đấu giá đất để thao túng thị trường rồi bỏ cọc và thực tế đã xảy ra nhưng hành vi này thuộc về yếu tố hình sự.

Nếu mục tiêu là răn đe thì chế tài tài chính là công cụ hợp lý hơn. Nhà nước có thể tăng mức cọc lên 20 - 50% như dự thảo đồng thời quy định người bỏ cọc phải bồi thường chi phí tổ chức và các khoản phát sinh. Khi thiệt hại tài chính đủ lớn, người tham gia sẽ cân nhắc kỹ trước khi đặt giá, không cần đến “án cấm” kéo dài nhiều năm.

Ngược lại, biện pháp “cấm cửa” lại dễ phản tác dụng. Người vi phạm hoàn toàn có thể nhờ người khác đấu giá giùm hoặc thành lập pháp nhân mới để quay lại. Trong khi đó, những người có thiện chí, từng sai sót trong quá khứ lại bị loại khỏi thị trường.

Do đó, thay vì dựng hàng rào cấm, cơ quan quản lý nên nâng chất lượng khâu tiền kiểm. Đó là, xác định giá khởi điểm sát thực tế, quy định mức cọc hợp lý, yêu cầu người tham gia chứng minh năng lực tài chính và mục đích sử dụng đất. Khi khâu sàng lọc minh bạch, người yếu tài chính hay đầu cơ ảo sẽ tự bị loại.

Răn đe là cần thiết nhưng không thể cực đoan. Một khoản cọc đủ lớn đã là hình thức chế tài tự nhiên. Điều quan trọng hơn là khung pháp lý minh bạch, định giá chuẩn xác và luật chơi công bằng.

Hồng Văn