Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp chiết khấu sâu: Chờ đợi chu kỳ tạo đáy lợi nhuận và lực đẩy từ vốn FDI

Độ trễ giữa kỳ vọng và áp lực giá cổ phiếu

Bức tranh thị trường chứng khoán hiện tại cho thấy nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang giao dịch ở vùng giá thấp hơn đáng kể so với thời kỳ đỉnh cao. Tính đến hết phiên giao dịch ngày 18/09/2026, cổ phiếu SZC ghi nhận mức giảm sâu nhất lên đến 65%. Cổ phiếu BCM cũng sụt giảm 57%, NTC giảm 46%, trong khi KBC và LHG cùng lùi 42%. Các mã cổ phiếu tiêu biểu khác trong ngành như VGC, SIP, IDC, GVR và PHR cũng ghi nhận mức chiết khấu từ 18% đến 36% so với vùng giá cao nhất từng thiết lập.

Nghịch lý diễn ra khi dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tích cực. Số liệu tám tháng đầu năm 2026 cho thấy tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ, trong khi vốn giải ngân cũng tăng 12% lên mức 17,3 tỷ USD. Sự chênh lệch giữa giá cổ phiếu và triển vọng ngành xuất phát từ nhiều nguyên nhân cốt lõi. Ở cấp độ doanh nghiệp, quá trình chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu đang gặp nhiều lực cản. Với các doanh nghiệp như IDC, VGC và SZC, nguồn thu từ bàn giao đất chưa đáp ứng được kỳ vọng, trong khi các dự án mới lại vướng mắc ở tiến độ pháp lý và xây dựng hạ tầng.

Bên cạnh đó, áp lực định giá cũng đóng vai trò quan trọng. Sau giai đoạn tăng nóng thiết lập đỉnh trong năm 2024 và 2025, giới đầu tư trở nên thận trọng hơn khi quan sát tốc độ ghi nhận lợi nhuận thực tế. Sự dịch chuyển của dòng tiền trên thị trường sang các nhóm ngành ngân hàng, chứng khoán và các cổ phiếu có câu chuyện nâng hạng cũng khiến nhóm bất động sản khu công nghiệp tạm thời bị lãng quên. Các báo cáo phân tích dự báo năm 2026 có thể là giai đoạn tạo đáy lợi nhuận của toàn ngành, trước khi bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét từ năm 2027.

Kỳ vọng phục hồi và bức tranh phân hóa doanh nghiệp

Trong chuỗi hội thảo của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap (mã chứng khoán: VCI), các chuyên gia nhận định diện tích đất công nghiệp hấp thụ đã bắt đầu cải thiện từ cuối năm 2025 và duy trì đà tích cực trong nửa đầu năm nay. Tổ chức này dự báo vốn FDI sẽ tăng khoảng 9% trong các tháng cuối năm 2026 và năm 2027. Kéo theo đó, tổng doanh số cho thuê đất của các doanh nghiệp khu công nghiệp có thể tăng 25% trong năm 2026 và tiếp tục tăng 22% trong năm 2027, bù đắp cho mức giảm sâu của giai đoạn trước đó. Dù vậy, mức độ phục hồi sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, phụ thuộc hoàn toàn vào quỹ đất sẵn sàng cho thuê và năng lực xử lý thủ tục pháp lý của từng đơn vị.

Trên thị trường, mỗi doanh nghiệp đang viết nên một câu chuyện kỳ vọng riêng biệt. Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán: IDC) duy trì dòng tiền ổn định với tỷ suất cổ tức tiền mặt khoảng 10% và dự kiến doanh số cho thuê đất năm 2026 đạt 100 ha, chủ yếu nhờ hai dự án Vinh Quang và Tân Phước 1. Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) sở hữu lượng diện tích chờ bàn giao lên đến 170 ha với các đối tác lớn như LG, Foxconn, kỳ vọng mảng đô thị sẽ trở thành bệ phóng tăng trưởng mới từ năm 2027.

Đối với Tổng Công ty Viglacera (mã chứng khoán: VGC), bên cạnh quỹ đất 1.800 ha sẵn sàng cho thuê, mảng vật liệu xây dựng cũng được kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ sau khi chính sách thuế chống bán phá giá có hiệu lực. Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) lại tập trung vào nguồn thu cốt lõi từ tiện ích khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, dự kiến mang về bình quân 1.000 tỷ đồng mỗi năm giai đoạn 2026 đến 2027. Điển hình nhất cho sự khác biệt là Cao su Phước Hòa (mã chứng khoán: PHR) khi động lực lợi nhuận chính không đến từ hoạt động cho thuê mà dựa vào khoản thu nhập bồi thường từ các dự án VSIP III và Bắc Tân Uyên 1, cùng tiềm năng chuyển đổi quỹ đất cao su khổng lồ trong dài hạn.

Bên cạnh những kỳ vọng, bức tranh ngành vẫn tiềm ẩn những rủi ro vĩ mô chưa thể loại bỏ, đặc biệt là nguy cơ Mỹ mở cuộc điều tra theo Mục 301 của Đạo luật Thương mại 1974 có thể dẫn tới việc áp dụng thuế quan diện rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.