Công chứng đất đai: Bỏ bắt buộc, ai kiểm tra giao dịch?

Khâu kiểm tra sẽ đặt ở đâu?

Ngày 21/8, khi Quốc hội thảo luận định hướng sửa Luật Đất đai 2024, công chứng giao dịch đất đai là một trong những nội dung có ý kiến khác nhau. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết có đại biểu đề nghị giữ công chứng bắt buộc, cũng có ý kiến muốn bỏ. Phương án cơ quan soạn thảo trình bày theo hướng nội dung công chứng có thể được quy định tại nghị định.

Ngày 11/9, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam gửi Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội góp ý về dự án Luật Đất đai sửa đổi, đề nghị tiếp tục quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch quyền sử dụng đất trong luật. Theo Hiệp hội, việc thay đổi cơ chế này cần được đánh giá đầy đủ về tác động.

Văn phòng Đăng ký đất đai là nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động sau khi giao dịch quyền sử dụng đất được thực hiện.

Quy trình hiện nay tách thành hai khâu. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, nhân thân, năng lực hành vi, quyền định đoạt tài sản và nội dung hợp đồng. Sau đó, cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ để thực hiện đăng ký biến động. Nếu quy định bắt buộc về công chứng đất đai được bỏ, những việc đang được kiểm tra trước lúc ký hợp đồng sẽ phải chuyển sang một chủ thể khác.

Ông Đào Duy An - Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, cho rằng dữ liệu đất đai chưa thể tự xử lý hết những tình huống phát sinh ngay tại thời điểm ký hợp đồng. “Xác thực danh tính không đồng nghĩa với an toàn giao dịch. Dữ liệu chứng minh được thửa đất đứng tên ai và tình trạng pháp lý ra sao, nhưng không tự trả lời được các vấn đề quyết định hiệu lực của giao dịch: người ký có đúng là người đứng tên, có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký, có thực sự tự nguyện hay đang bị lừa dối, cưỡng ép; tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình thì ai bắt buộc phải cùng ký”.

Theo ông An, cơ sở dữ liệu hỗ trợ kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, còn giấy ủy quyền, quyền đối với tài sản chung hay ý chí của người ký phải được xác định tại thời điểm giao dịch. Nếu chỉ phát hiện sau khi quyền sử dụng đất đã sang tên, tranh chấp có thể phát sinh.

Số liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai cho thấy đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất, trong đó hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống”, tương đương khoảng 22,7%. Hiệp hội cho rằng mức độ hoàn thiện dữ liệu hiện nay chưa đồng đều để thay thế toàn bộ khâu kiểm tra trước giao dịch.

Nếu bỏ công chứng bắt buộc, một phần việc kiểm tra chủ thể, giấy tờ và điều kiện giao dịch có thể phải chuyển sang cơ quan đăng ký đất đai.

Trong công chứng đất đai, công chứng viên hiện chịu trách nhiệm cá nhân đối với văn bản mình chứng nhận và có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp bắt buộc. Nếu hồ sơ giả hoặc giao dịch vô hiệu vẫn được sang tên sau khi bỏ công chứng bắt buộc, cơ chế xác định trách nhiệm và bồi thường cũng phải được xác định lại.

Ông Đào Duy An cho rằng việc chuyển thêm chức năng cho hệ thống đăng ký cần tính đến nguồn lực thực hiện. “Việc bãi bỏ công chứng bắt buộc sẽ chuyển toàn bộ chức năng kiểm tra và chứng nhận giao dịch quyền sử dụng đất về hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai, đồng thời làm phát sinh nhu cầu bổ sung biên chế và nguồn lực cho hệ thống đó. Trong khi đó, chi phí và trách nhiệm bồi thường hiện đang do khu vực xã hội hóa gánh chịu”.

Hiệp hội đề nghị nếu tiếp tục nghiên cứu phương án bỏ công chứng bắt buộc, dự thảo cần làm rõ điều kiện dữ liệu, lộ trình chuyển tiếp, phần việc cơ quan đăng ký phải nhận thêm và cơ chế bồi thường khi giao dịch giả mạo hoặc vô hiệu vẫn được đăng ký.

Giảm được bao nhiêu thủ tục?

Một lý do được đặt cạnh phương án bỏ công chứng là giảm chi phí và thủ tục. Với giao dịch trị giá 3 tỷ đồng, phí công chứng đất đai được Hiệp hội tính phí công chứng khoảng 2,2 triệu đồng, trong khi lệ phí trước bạ khoảng 15 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân khoảng 60 triệu đồng. Khoản phí tiết kiệm được vì vậy cần đặt cùng chi phí kiểm tra hồ sơ nếu phần việc này chuyển sang cơ quan khác.

Số giấy tờ người dân phải chuẩn bị cũng chưa chắc giảm tương ứng. Nhiều giấy tờ trong hồ sơ công chứng xuất phát từ quy định về đất đai, hôn nhân gia đình và thừa kế. Nếu đăng ký biến động vẫn bắt buộc, các giấy tờ cần xác định chủ thể, tài sản chung, quyền thừa kế hoặc quyền đại diện vẫn có thể phải nộp ở khâu đăng ký.

Việc sửa quy định về công chứng giao dịch đất đai đặt ra yêu cầu làm rõ trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đăng ký và bồi thường khi phát sinh giao dịch giả mạo hoặc vô hiệu.

Khả năng tiếp nhận thêm công việc của hệ thống đăng ký đất đai cũng được Hiệp hội đưa vào góp ý. Tại Đà Nẵng, từ đầu năm 2026 đến thời điểm rà soát, 17.304 hồ sơ hoàn thành quá hạn; riêng Văn phòng Đăng ký đất đai và các chi nhánh có 13.366 hồ sơ.

Công chứng hiện còn gắn với nghĩa vụ phòng, chống rửa tiền. Khi thực hiện giao dịch bất động sản, công chứng viên phải nhận biết khách hàng, phân loại rủi ro và báo cáo giao dịch đáng ngờ trong những trường hợp luật quy định. Nếu một nhóm giao dịch không còn bắt buộc qua công chứng, phần trách nhiệm này cũng phải được bố trí lại. 

Kinh nghiệm tại một số nước cho thấy không bắt buộc công chứng vẫn đi kèm các lớp kiểm tra khác. Tại Australia, chuyển nhượng điện tử yêu cầu xác minh nhân thân, quyền định đoạt và lưu giữ chứng cứ; người thực hiện phải có giấy phép và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Tại Trung Quốc, cơ quan đăng ký trực tiếp kiểm tra chủ thể, ý chí, căn cứ quyền và tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi đăng ký. 

Một phương án khác được là giữ khâu kiểm tra nhưng chuyển mạnh sang liên thông điện tử. Mô hình tại Đắk Lắk kết nối tổ chức hành nghề công chứng, Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Theo số liệu của Hiệp hội, tỷ lệ hồ sơ tiếp nhận trực tuyến đạt 64,89%, tỷ lệ chuyển phiếu điện tử với cơ quan thuế đạt 99,88%, còn hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính xử lý đúng hạn đạt 95,32%. Tổ chức công chứng kiểm tra, số hóa hồ sơ rồi chuyển dữ liệu sang các khâu tiếp theo. Hiệp hội đề nghị nhân rộng quy trình liên thông điện tử toàn trình, cho phép tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu đất đai, dân cư trong phạm vi cần thiết và để cơ quan giải quyết thủ tục đất đai tiếp nhận văn bản công chứng điện tử thay cho việc yêu cầu nộp lại bản giấy.

Đến ngày 19/9, trong chỉ đạo hoàn thiện các dự án luật liên quan đất đai, Chính phủ yêu cầu thực hiện công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phù hợp với pháp luật chuyên ngành và phòng ngừa rủi ro tranh chấp, khiếu kiện.

Với những phương án tiếp tục được rà soát, Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam đề nghị đánh giá tác động định lượng, phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro, xác định điều kiện dữ liệu, lộ trình chuyển tiếp và nguồn lực của hệ thống đăng ký đất đai. Cơ chế bồi thường nếu hồ sơ giả vẫn được sang tên và chủ thể tiếp nhận nghĩa vụ phòng, chống rửa tiền cũng cần được xác định.