Công trình phụ trên đất nông nghiệp: Động lực sản xuất hay điểm nóng vi phạm mới?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw.

Xin ông cho biết trong Luật Đất đai 2024 việc cho phép người sử dụng xây nhà trên đất nông nghiệp được quy định cụ thể như thế nào?

Trước hết, Điều 31 Luật Đất đai 2024 đặt ra nghĩa vụ cơ bản cho người sử dụng đất là “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất”. Theo đó, đất nông nghiệp có chức năng chính là phục vụ sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…), tuy nhiên lại không được sử dụng vào mục đích ở.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất được xây dựng một số công trình trên đất nông nghiệp, song phạm vi được thừa nhận rất giới hạn. Cụ thể, khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP chỉ công nhận các công trình “phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, bao gồm: cơ sở sơ chế, bảo quản nông sản; kho chứa vật tư, máy móc, dụng cụ; không gian trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông nghiệp. Như vậy, pháp luật chỉ nới rộng theo hướng hỗ trợ sản xuất, hoàn toàn không bao hàm việc xây dựng nhà ở cho mục đích sinh hoạt.

Do đó, nếu người sử dụng đất có nhu cầu hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, họ bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 190 và Điều 191 Luật Đất đai 2024, đồng thời phải xin giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung). Chỉ khi đã hoàn tất hai bước này, việc xây dựng nhà ở mới được pháp luật công nhận và bảo hộ.

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 không cho phép người sử dụng đất trực tiếp xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp.

Vậy, ông đánh giá thế nào về quy định cho phép xây dựng lán, trại, kho phục vụ sản xuất trên đất nông nghiệp đang được triển khai tại một số địa phương hiện nay?

Như tôi đã nói ở trên, người sử dụng đất nông nghiệp có thể được xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp như lán, trại chăn nuôi, kho bảo quản nông sản, nơi chứa vật tư, máy móc hay cơ sở sơ chế. Đây là điểm mới quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trong thực tiễn quản lý đất nông nghiệp.

Luật Đất đai 2024 cho phép xây dựng công trình phụ trợ trên đất nông nghiệp, đã giúp tháo gỡ rào cản pháp lý và thúc đẩy phát triển nông nghiệp hiện đại.

Trước đây, nông dân, hợp tác xã hoặc doanh nghiệp muốn xây dựng nhà kho, nhà lưới, nhà màng phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng “chui” dẫn đến bị xử phạt, tháo dỡ. Nay, với cơ chế diện tích tối thiểu, yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng rõ ràng, người dân có thể thực hiện hợp pháp, đồng thời chính quyền cũng thuận lợi hơn trong quản lý, kiểm tra.

Cơ chế mới tạo động lực mạnh cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Việc hợp pháp hóa các công trình sơ chế, bảo quản và trưng bày ngay tại khu sản xuất giúp giảm thất thoát sau thu hoạch, nâng cao chất lượng và giá trị nông sản, thu hút đầu tư vào mô hình sản xuất khép kín, hiện đại. Song song đó, quy định về quy mô công trình, tác động môi trường và phương án tháo dỡ bảo đảm việc mở rộng quyền đi đôi với kiểm soát, tránh lạm dụng chính sách, góp phần sử dụng bền vững quỹ đất nông nghiệp.

Đơn cử như tại Bình Chánh (TP. HCM) mới đây đã cho phép người dân xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp. Thủ tục xin phép được giải quyết trong vòng 10 ngày. Đây là địa bàn có diện tích đất nông nghiệp lớn xen kẽ trong khu vực đô thị hóa – quy định này mang ý nghĩa quan trọng, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp bền vững gắn với nhu cầu thực tiễn của người dân.

Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra nguy cơ bị lợi dụng và biến tướng. Thực tế, Bình Chánh nhiều năm qua đã là “điểm nóng” về tình trạng xây dựng trái phép. Việc cho phép xây dựng lán, trại, kho trên đất nông nghiệp, nếu thiếu kiểm soát, có thể bị biến tướng thành nhà ở hoặc cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp. Hơn nữa, quy định hiện hành còn tương đối khái quát, chưa đưa ra tiêu chí cụ thể về quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật, cũng như cơ chế cấp phép, khiến cho việc áp dụng trên thực tiễn dễ dẫn đến tình trạng không thống nhất và khó kiểm soát.

Do vậy, để chính sách này phát huy hiệu quả và không bị lợi dụng, chính quyền địa phương cần sớm ban hành quy định chi tiết về diện tích, quy mô công trình và thủ tục đăng ký xây dựng. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp lợi dụng chính sách để xây dựng sai mục đích. Chỉ khi đó, quy định mới thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu ích, vừa hỗ trợ sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo kỷ cương quản lý đất đai.

Theo ông, cần làm gì để tránh việc lợi dụng chính sách này xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, thưa ông?

Đây là một chủ trương có thể mang lại hiệu quả tích cực nếu được thiết kế và quản lý chặt chẽ. Bởi lẽ, thực tiễn cho thấy nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác, nhất là phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, đang ngày càng tăng để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Chính sách cởi mở hơn sẽ tạo thêm dư địa cho địa phương thu hút đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả hơn giá trị của đất đai.

Tuy nhiên, đi kèm với sự nới rộng chính sách là nguy cơ bị lợi dụng để xây dựng trái phép, phân lô bán nền hoặc sử dụng đất sai mục đích. Để hạn chế tình trạng này, theo tôi, cần có một số giải pháp.

Đầu tiên là quy định rõ ràng, minh bạch về phạm vi, điều kiện và thủ tục được phép chuyển đổi hoặc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích khác. Bên cạnh đó, tăng cường công tác giám sát, kiểm tra của chính quyền địa phương, gắn trách nhiệm cụ thể cho từng cấp chính quyền và cán bộ phụ trách. Ngoài ra, cần ứng dụng công nghệ, nhất là bản đồ số và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, để quản lý theo thời gian thực, qua đó kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi vi phạm.

Nếu làm tốt những điều này, tôi cho rằng chính sách nới rộng sẽ vừa tạo điều kiện phát triển, vừa đảm bảo được kỷ cương, trật tự trong quản lý đất đai.

Ông có lời khuyên gì với người sử dụng đất nông nghiệp để tránh những vi phạm đáng tiếc?

Việc sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không chỉ đơn thuần là quyền của người sử dụng đất, mà đồng thời còn gắn liền với trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ xã hội. Do đó, để tránh những vi phạm đáng tiếc, tôi có 5 lời khuyên sau:

Đầu tiên, người sử dụng đất cần nắm vững nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích – đây là nghĩa vụ pháp lý cơ bản được ghi nhận tại Điều 31 Luật Đất đai 2024. Đất nông nghiệp chỉ có thể được khai thác cho các mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp...

Thứ hai, người sử dụng đất cần chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình sử dụng đất, bao gồm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, cũng như các loại phí và lệ phí liên quan. Việc chậm trễ, né tránh hoặc cố tình vi phạm nghĩa vụ tài chính có thể dẫn tới hậu quả pháp lý bất lợi, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chính người sử dụng đất.

Thứ ba, người dân cần chủ động cập nhật thông tin pháp luật và chính sách đất đai mới do Nhà nước ban hành. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm đổi mới so với các quy định trước đây, việc thiếu thông tin hoặc áp dụng sai quy định dễ dẫn đến những vi phạm ngoài ý muốn. Vì vậy, bên cạnh việc tiếp cận nguồn thông tin chính thống từ chính quyền địa phương, người sử dụng đất nên tìm đến sự tư vấn của các luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi tiến hành các giao dịch, thủ tục có yếu tố phức tạp như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc xin cấp phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp.

Thứ tư, cần nhấn mạnh vai trò của ý thức chấp hành pháp luật và sự phối hợp với cơ quan quản lý. Việc hợp tác trong các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát sử dụng đất không chỉ giúp cơ quan nhà nước phát hiện, ngăn chặn kịp thời các sai phạm, mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính người sử dụng đất. Trái lại, việc che giấu, không hợp tác hoặc cố tình cản trở hoạt động quản lý đất đai sẽ làm gia tăng rủi ro pháp lý, có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và thiệt hại về kinh tế

Thứ năm, từ góc nhìn quản trị, sử dụng đất nông nghiệp bền vững đòi hỏi sự kết hợp giữa tuân thủ pháp luật và định hướng phát triển lâu dài. Người dân cần đặt hoạt động sử dụng đất trong khuôn khổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, đồng thời cân nhắc đến yếu tố môi trường, an ninh lương thực và quyền lợi cộng đồng. Chỉ khi có nhận thức toàn diện như vậy, việc sử dụng đất nông nghiệp mới vừa bảo đảm tính hợp pháp, vừa góp phần phát triển nông nghiệp hiện đại, hiệu quả và bền vững.

Tóm lại, đối với người sử dụng đất nông nghiệp, việc “hiểu đúng – làm đúng” theo quy định pháp luật là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình, đồng thời tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Đây cũng chính là yếu tố quan trọng để thực hiện thành công mục tiêu quản lý và sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, bền vững mà Luật Đất đai 2024 hướng tới.

Hồng Hương thực hiện