Công trình xanh: Chi phí đầu tư và bài toán giá trị dài hạn

Công trình xanh với khả năng tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và thân thiện môi trường đã trở thành nhu cầu tất yếu. Ảnh: Thanh Hải

Giá trị công trình không chỉ nằm ở chi phí xây dựng

Ông Lawrence Mbanu, Giám đốc Quản lý Dự án của Indochina Kajima cho biết, một số chủ đầu tư thường chú trọng giảm chi phí xây dựng ban đầu, trong khi chưa đánh giá đúng mức những khoản chi sẽ phát sinh sau khi công trình đi vào sử dụng. Theo ông, việc không áp dụng các giải pháp chống chịu nhiệt và tiết kiệm năng lượng có thể khiến chi phí vận hành tăng cao, nhất là khi giá điện và năng lượng ngày càng đắt đỏ.

Ông Lawrence Mbanu dẫn trải nghiệm cá nhân tại một căn hộ có thiết kế hình chữ H kiểu cũ. Do phòng khách không đón được ánh sáng tự nhiên, khả năng thông gió hạn chế, căn hộ phải sử dụng điều hòa thường xuyên. Việc phụ thuộc vào thiết bị làm mát khiến lượng điện tiêu thụ tăng, kéo theo chi phí sinh hoạt lớn. Từ ví dụ này, ông cho rằng những hạn chế trong thiết kế không chỉ ảnh hưởng đến sự tiện nghi của người sử dụng mà còn trực tiếp tác động đến chi phí khai thác công trình.

Vấn đề đặt ra là nhiều yếu tố quyết định mức tiêu thụ năng lượng cần được tính toán ngay từ khâu thiết kế. Hệ mặt dựng, lớp cách nhiệt, khả năng tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên đều có liên quan đến nhu cầu sử dụng năng lượng của tòa nhà. Nếu những yếu tố này không được xem xét đầy đủ, công trình có thể phải phụ thuộc nhiều hơn vào các thiết bị cơ điện để duy trì điều kiện sử dụng.

"Các chủ đầu tư cần quan tâm hơn đến việc cải thiện hệ mặt dựng, tăng khả năng cách nhiệt, tận dụng thông gió tự nhiên và áp dụng các hệ thống điều khiển thụ động. Đây là những giải pháp có thể góp phần giảm nhu cầu làm mát, từ đó tiết kiệm năng lượng trong quá trình vận hành. Khoản đầu tư cho các hạng mục này cần được đặt trong tương quan với chi phí sử dụng công trình về lâu dài, thay vì chỉ đánh giá dựa trên số vốn bỏ ra ở giai đoạn xây dựng", ông Lawrence Mbanu chia sẻ.

Bên cạnh hiệu quả năng lượng, khả năng chống chịu trước những điều kiện khí hậu bất lợi cũng ngày càng có ý nghĩa đối với giá trị bất động sản. Ông Douglas Snyder, Giám đốc Điều hành Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC) nhận định, việc không cải thiện phương thức thiết kế và xây dựng để tăng khả năng chống chịu, nâng cao hiệu suất năng lượng có thể khiến tài sản mất lợi thế theo thời gian.

Các nghiên cứu tại châu Âu và một số thị trường khác cho thấy những tòa nhà không đạt tiêu chuẩn xanh gặp khó khăn khi bán hoặc cho thuê. Tại Việt Nam, nhu cầu và mức giá đối với công trình xanh, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng xanh, đang cao hơn. Điều này cho thấy tiêu chuẩn môi trường và hiệu suất công trình ngày càng có ảnh hưởng đến quyết định của thị trường bất động sản.

Những tài sản không đáp ứng được yêu cầu mới có nguy cơ gặp bất lợi về khả năng khai thác và thanh khoản. Khi khách thuê, người mua quan tâm nhiều hơn đến chất lượng môi trường làm việc, mức tiêu thụ năng lượng và chi phí sử dụng, các công trình có hiệu suất thấp sẽ khó duy trì sức cạnh tranh như trước. Theo ông Douglas Snyder, nếu không có các bất động sản xanh, việc giao dịch và thanh khoản có thể trở nên khó khăn hơn.

Một khía cạnh khác được ông đề cập là khả năng duy trì hoạt động của công trình trong các tình huống bất lợi. Những sự cố liên quan đến hệ thống sưởi, làm mát hoặc các đợt nắng nóng cực đoan có thể ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện sử dụng và vận hành tòa nhà. Vì vậy, các giải pháp chống chịu nhiệt, kiểm soát tác động của điều kiện khí hậu cần được xem xét trong quá trình thiết kế và đầu tư.

Nguồn vốn xanh cần những bằng chứng cụ thể

Chuyển đổi xanh không chỉ là bài toán kỹ thuật hay thiết kế mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Khi các tổ chức tài chính quan tâm hơn đến yếu tố môi trường và năng lực chuyển đổi của dự án, việc đáp ứng tiêu chí xanh có thể mở ra cơ hội tiếp cận những nguồn vốn với điều kiện ưu đãi hơn.

Bà Trương Hạnh Linh, Trưởng bộ phận Tư vấn Rủi ro và Tư vấn ESG, KPMG Việt Nam cho biết, dư nợ tín dụng xanh của ngành ngân hàng đạt khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương 5% tổng dư nợ tín dụng. Theo bà, các ngân hàng có nguồn vốn dành cho dự án xanh, song một bộ phận doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được do chưa chứng minh được hiệu suất công trình hoặc năng lực chuyển đổi xanh.

Đây là một trong những trở ngại đáng chú ý đối với chủ đầu tư. Việc lựa chọn một số thiết bị tiết kiệm năng lượng hoặc đưa ra cam kết về môi trường chưa đủ để chứng minh toàn bộ dự án đạt hiệu quả xanh. Doanh nghiệp cần có căn cứ để thể hiện công trình vận hành ra sao, hiệu suất năng lượng ở mức nào và các giải pháp được triển khai có đem lại kết quả như mục tiêu đặt ra hay không.

Theo bà Trương Hạnh Linh, lãi suất của các khoản vay xanh thường thấp hơn khoảng 1 - 2 điểm phần trăm so với lãi suất thương mại thông thường. Mức chênh lệch này có thể mang lại lợi ích về chi phí vốn cho chủ đầu tư nếu dự án đáp ứng các điều kiện cấp tín dụng. Trong bối cảnh các dự án bất động sản cần nguồn vốn lớn, khả năng tiếp cận khoản vay với lãi suất thấp hơn là yếu tố có ý nghĩa đối với phương án tài chính.

Tuy nhiên, cơ hội tiếp cận vốn không tự động đến từ việc doanh nghiệp đăng ký theo đuổi mục tiêu xanh. Khả năng chứng minh hiệu quả và năng lực chuyển đổi mới là yếu tố quan trọng. Nếu thiếu dữ liệu hoặc chưa có cơ sở đánh giá rõ ràng, dự án có thể không đáp ứng được yêu cầu của tổ chức tài chính, dù chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng nguồn vốn ưu đãi.

Điều này đặt ra yêu cầu gắn quá trình chuyển đổi xanh với việc đo lường và quản lý dữ liệu. Các thông tin về tiêu thụ năng lượng, hiệu suất vận hành và kết quả thực hiện giải pháp cần được theo dõi, đánh giá để làm căn cứ xác định mức độ đáp ứng của công trình. Dữ liệu không chỉ phục vụ công tác quản lý nội bộ mà còn giúp chủ đầu tư chứng minh năng lực của dự án khi làm việc với ngân hàng và các tổ chức tài chính.

Từ góc nhìn của các chuyên gia, rủi ro khi chậm chuyển đổi xanh không chỉ thể hiện ở khả năng gia tăng chi phí năng lượng. Chủ đầu tư còn có thể gặp khó khăn khi khai thác tài sản, giảm khả năng thanh khoản và bỏ lỡ cơ hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Những bất lợi này có mối liên hệ với nhau: công trình có hiệu suất thấp dễ phát sinh chi phí vận hành; khi không đáp ứng yêu cầu của thị trường, khả năng bán hoặc cho thuê có thể bị ảnh hưởng; nếu không chứng minh được năng lực chuyển đổi, cơ hội tiếp cận tín dụng xanh cũng bị hạn chế.

Vì vậy, quyết định đầu tư công trình xanh cần được đặt trong tổng thể bài toán kinh tế của dự án. Chủ đầu tư phải cân nhắc giữa vốn đầu tư ban đầu và chi phí vận hành, giữa giải pháp kỹ thuật và điều kiện sử dụng thực tế, giữa mục tiêu môi trường và khả năng chứng minh hiệu quả. Không phải mọi công trình đều có thể áp dụng cùng một phương án, nhưng việc lựa chọn giải pháp cần dựa trên đặc điểm thiết kế, nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác của từng dự án.