Cuộc khủng hoảng nhà ở của các nước giàu chưa thể sớm kết thúc?

Các tòa chung cư tại Miami Beach, Florida, Mỹ. Ảnh: AFP/TTXVN

Vào những thời điểm trong giai đoạn bùng nổ kéo dài sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009, có vẻ như giá nhà sẽ không bao giờ ngừng tăng. Doanh số bán tăng mạnh do lãi suất cực thấp và sự thiếu hụt nguồn cung đã thúc đẩy cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, giờ đây mọi thứ có nhiều thay đổi.

Tại các quốc gia trên khắp thế giới giàu có, từ Mỹ đến New Zealand, doanh số bán hàng đã sụt giảm trong năm qua, khi các ngân hàng trung ương bắt đầu chu kỳ thắt chặt chính sách tiền tệ mạnh nhất trong bốn thập kỷ. Ở hầu hết các thị trường lớn, giá hiện cũng đang đi sai hướng, ít nhất là từ quan điểm của người sở hữu nhà.

Tuy nhiên, với việc phần lớn ngân hàng trung ương các nước tăng lãi suất, nhiều người trong ngành bất động sản bắt đầu tự hỏi liệu điều tồi tệ nhất có thể sớm qua đi hay không. Tháng Ba vừa qua, cả Cục Dự trữ liên bang Mỹ và Ngân hàng trung ương Anh đều chỉ tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm.

Thị trường nhận định các ngân hàng trung ương nhiều nhất là tăng lãi suất một lần nữa trong năm nay. Nền kinh tế thế giới cho đến nay đã tỏ ra kiên cường trước sức ép của chính sách thắt chặt hơn, ngay cả khi một số ngân hàng thương mại bị dồn vào thế khó. Điều này đã khiến các nhà đầu tư và nhiều người sở hữu nhà hy vọng rằng giá có thể sớm chạm đáy. Có lẽ cuộc khủng hoảng nhà ở từ lâu sẽ trở nên ít trầm trọng hơn dự báo.

Tuy nhiên, thực tế có thể không được lạc quan như vậy. Giống như việc tăng lãi suất cần có thời gian để tác động đến thị trường bất động sản, nên bất kỳ biện pháp cứu trợ nào cũng sẽ bị trì hoãn. Hiệu quả của những biện pháp này cho đến nay phần nào đã giảm sút. Mặc dù các khoản thế chấp có lãi suất cố định, bảo vệ chủ sở hữu khỏi chi phí vay tăng lên, phổ biến hơn ở bên ngoài nước Mỹ so với trước đây, nhưng hầu hết đều cố định trong thời gian tương đối ngắn.

Ví dụ, ở Anh, gần một nửa số dự trữ có lãi suất cố định được cố định không quá hai năm – hơn 2/3 số người nắm giữ thế chấp sẽ chuyển sang các kỳ hạn mới trong năm nay. Trong khi đó, lượng lớn các khoản tiết kiệm dư thừa được tích lũy trong đại dịch không còn mang lại nhiều sự bảo vệ nữa, đã được rút ra trong thời gian qua.

Khi đánh giá mức giá nhà còn giảm bao xa nữa, thế giới giàu có có thể được chia thành ba nhóm. Bắt đầu với những nước điều chỉnh sớm, bao gồm Australia, Canada, New Zealand và Thụy Điển. Ở các quốc gia này, các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng phản ứng với lạm phát. Những nước này ghi nhận giá nhà tăng vọt trong đại dịch, khi người mua ngấu nghiến tín dụng giá rẻ, chủ yếu nhận các khoản thế chấp theo các điều khoản có lãi suất thay đổi.

Theo OECD, giá nhà đã giảm 14% ở Thụy Điển và New Zealand kể từ khi đạt đỉnh. Tại Australia, giá đã giảm 9%. Ngân hàng trung ương Australia đã không tăng lãi suất cho đến tháng Năm, nhưng các hộ gia đình đã bước vào giai đoạn có rất nhiều khoản nợ, ở mức trung bình hơn 200% thu nhập khả dụng ròng vào năm 2021, khiến họ phải đối mặt với chi phí lãi suất cao hơn. Ngân hàng Goldman Sachs dự báo mức giảm cuối cùng, so với mức cao nhất, là 19% ở New Zealand, 17% ở Thụy Điển và 15% ở Australia, cho thấy các quốc gia này vẫn còn chịu nhiều thiệt hại hơn.

Tiếp theo là nhóm những nước có xu hướng né tránh. Thành viên nổi bật nhất của nhóm này là Mỹ, nơi chủ sở hữu nhà phần lớn được cách ly khỏi sự thắt chặt mạnh mẽ của các khoản thế chấp có lãi suất cố định, thường kéo dài trong hai hoặc ba thập kỷ. Sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007, các cơ quan quản lý đã thúc đẩy người đi vay theo hướng các khoản vay như vậy, vốn ít có khả năng xảy ra vỡ nợ hàng loạt và qua đó làm nổ tung hệ thống tài chính.

Theo ngân hàng Goldman Sachs, Mỹ đã chứng kiến một nửa mức giảm từ đỉnh đến đáy được dự đoán là chỉ 5%. Trong khi đó, Pháp, nơi giá được giữ vững vào năm 2022, được dự đoán sẽ có mức giảm thậm chí còn nhỏ hơn là 4%. Quốc gia này được hưởng lợi từ nợ hộ gia đình thấp, ở mức trung bình chỉ bằng 124% thu nhập khả dụng ròng vào năm 2021.

Sau đó, có những nước điều chỉnh chậm chạp, chưa bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng chưa chắc đã thoát khỏi nỗi đau. Mặc dù giá nhà ở Anh đã giảm 5%, nhưng điều tồi tệ hơn có thể xảy ra: Capital Economics, một công ty tư vấn, dự báo mức giảm từ đỉnh đến đáy là 12%. Những người xây dựng nhà tại Anh đang gióng lên hồi chuông cảnh báo. Nhiều người đang trì hoãn việc xây dựng những ngôi nhà mới; một số đưa ra những chương trình ưu đãi bằng tiền mặt để khuyến khích người mua.

Persimmon, công ty xây dựng lớn thứ hai của Anh, thậm chí còn đề nghị trả các khoản thế chấp lên đến mười tháng, nhằm kích cầu. Đó là một tình huống tương tự ở các khu vực khác của châu Âu. Liên đoàn Bất động sản Đức dự đoán rằng chỉ có 245.000 căn hộ sẽ được hoàn thành ở Đức trong năm nay, thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu 400.000 của chính phủ.

Vì giá sụt giảm tại các nước giàu có phần lớn là do lãi suất cao hơn, nên giá nhà cũng khó có thể trở nên "hợp túi tiền" của người dân hơn. Những người muốn leo lên nấc thang bất động sản phải đối mặt với những khoản thanh toán hàng tháng ngất ngưởng.

Tại Canada, một trong những quốc gia điều chỉnh sớm, người mua nhà trung bình hiện cần chi gần 70% thu nhập hộ gia đình trước thuế của họ cho các khoản thanh toán thế chấp, thuế bất động sản và hóa đơn tiện ích, theo Ngân hàng Canada, tăng từ 46% vào đầu năm 2020. Giá giảm luôn khiến người sở hữu nhà không hài lòng. Khoảng thời gian này, ngay cả những người mua sẽ có rất ít niềm vui./.

Vân Hải (P/v TTXVN tại London)