Đằng sau bức tranh u ám của thị trường nhà đất Mỹ

Báo cáo trung tuần tháng 7/2025 của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) nhận định sự suy yếu này cộng với việc xây dựng nhà riêng cũng đang chậm lại cho thấy khu vực nhà ở - gồm cả xây dựng và môi giới mua bán - vẫn đang là yếu tố kéo tăng trưởng kinh tế quý II/2025 đi xuống.

Nghịch lý

Theo NAR, so với cùng kỳ năm ngoái, doanh số hầu như không đổi. Trong khi đó, bức tranh không đồng đều giữa các vùng: doanh số sụt giảm tại khu vực Đông Bắc, Trung Tây và miền Nam, những nơi đông dân nhất nước Mỹ. Riêng khu vực miền Tây lại ghi nhận mức tăng nhẹ. Từ đầu năm đến nay, lãi suất vay cố định 30 năm, phổ biến nhất tại Mỹ, vẫn loanh quanh dưới 7%.

Thị trường bất động sản nhà ở ảnh hưởng tới đa ngành nghề.

Tình hình mua bán chững lại rõ rệt tại khu vực thủ đô Washington D.C. - nơi chịu ảnh hưởng nặng nề từ các đợt cắt giảm ngân sách và sa thải nhân viên liên bang của chính quyền Trump. Lượng nhà rao bán tăng lên, khiến đà tăng giá chững lại. Lượng nhà tồn kho trong tháng 6 đã tăng 15,9% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 1,53 triệu căn. Reuters cho rằng với tốc độ bán hiện nay, cần từ 4-7 tháng để tiêu thụ hết số nhà này so với 4 tháng cùng kỳ năm trước. Khoảng 4 - 7 tháng được xem là trạng thái “cân bằng” của thị trường song điều đáng nói là sự cân bằng này đến từ việc cả cung và cầu đều thấp. Thị trường lao động yếu đi khiến việc tìm việc mới khó khăn hơn và điều này có thể vừa khiến nhu cầu mua giảm, vừa gia tăng số người buộc phải bán nhà.

Nhưng nghịch lý ở chỗ bất chấp thị trường trầm lắng, giá nhà tiếp tục tăng và lập kỷ lục mới, với giá trung vị đạt 435.300USD - cao nhất từ trước tới nay. Đây cũng là tháng thứ 24 liên tiếp giá nhà tại Mỹ tăng so với cùng kỳ năm trước. Theo dữ liệu từ Redfin, giá nhà toàn quốc tăng 3,4% so với năm ngoái - mức tăng thấp nhất trong vòng 2 năm. Washington D.C. là nơi giá tăng chậm nhất: chỉ 2,9% trong tháng 6, giảm mạnh so với mức 10,9% hồi tháng 3 năm nay.

Kể cả với khối lượng giao dịch thấp và nguồn cầu yếu, chưa hề thấy le lói làn sóng giảm giá trên diện rộng. Lượng nhà tung ra thị trường tăng nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với trước đại dịch; tồn kho cục bộ tăng ở một số khu vực nhưng tổng cung vẫn khan hiếm. Nghiên cứu từ Reuters chỉ ra rằng số lượng nhà bị bán “bất đắc dĩ” như trong thời kỳ khủng hoảng 2007-2009 vẫn rất thấp trong khi số nhà bị tịch biên hoặc vào diện bán tháo chỉ chiếm 3% tổng giao dịch, so với mức 2% năm ngoái và cách rất xa mức 30 - 40% thời khủng hoảng. Một số dự báo cho rằng từ giờ đến cuối năm, thị trường nhiều khả năng sẽ chỉ giậm chân tại chỗ và có thể phải sang tới tận năm 2026, khi Fed có những động thái cắt giảm lãi suất một cách mạnh mẽ, thị trường nhà ở mới có thể hồi phục rõ rệt.

Thông thường, khi cầu yếu đi (giao dịch giảm), giá phải hạ theo. Nhưng hiện nay, điều ngược lại xảy ra, cầu giảm mạnh, nhưng giá không những không giảm mà còn tăng, thậm chí lập đỉnh mới. Nói ngắn gọn, căng thẳng giữa cung và cầu không còn vận động theo quy luật thông thường.

Nút thắt dễ thấy, nhưng khó tháo

Cầu thực giảm nhưng theo kiểu “có chọn lọc”. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở vùng cao, gần 7%, làm cho chi phí sở hữu nhà tăng vọt - nhiều người mua mới hoàn toàn bị “gạt khỏi cuộc chơi”. Các hộ gia đình, đặc biệt là nhóm mua nhà lần đầu, buộc phải hoãn lại kế hoạch mua do không đủ khả năng trả góp hàng tháng. Thị trường mất đi lượng lớn người mua có thu nhập trung bình - thấp, đặc biệt là người mua lần đầu. Trong khi đó một nhóm nhỏ người mua nhiều tiền mặt vẫn hoạt động mạnh, khiến giá bị giữ ở vùng cao.

Những người đang sở hữu nhà, đặc biệt là đã chốt vay ở mức lãi suất thấp 2 - 3% từ thời COVID-19, không có động cơ để bán. Nếu bán, họ sẽ phải mua nhà mới và vay ở mức gần 7%, do đó lựa chọn là “giam hàng”, khiến nguồn cung trên thị trường bị bóp nghẹt, kéo theo sự thiếu hụt giả tạo và giữ giá ở mức cao bất chấp lượng giao dịch thấp. Nghịch lý hình thành từ một thị trường bị chia rẽ sâu sắc khi ít người mua -ít người bán, nhưng mức giá lại do nhóm ít người này quyết định.

Giá nhà tại Mỹ tháng 6/2025 vừa lập kỷ lục mới - trung vị đạt 435.300 USD, theo báo cáo từ Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ (NAR). Đây đáng lẽ phải là tín hiệu của một thị trường tăng nóng. Nhưng ngược lại, doanh số bán nhà hiện có lại rơi xuống mức thấp nhất trong 9 tháng, chỉ đạt 3,93 triệu căn, thấp hơn cả dự báo từ giới chuyên gia.

Một thị trường “giá lập đỉnh - thanh khoản lao dốc” là điều hiếm thấy, và càng bất thường hơn khi hiện tượng này đang kéo dài, bất chấp nền kinh tế Mỹ vẫn tăng trưởng dương, tỷ lệ thất nghiệp chưa bùng nổ, các đợt cắt giảm lãi suất từ Fed đã tạm dừng từ cuối 2024. Đây không còn là hiện tượng nhất thời mà là một nghịch lý thị trường mang tính cấu trúc, báo hiệu bất động sản Mỹ đang bị phân hóa, kẹt cứng giữa vòng xoáy kỳ vọng, chi phí và sự chia rẽ tài sản trong xã hội.

Đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nhất là người mua nhà lần đầu và tầng lớp trung lưu trở xuống, vốn chiếm phần lớn nhu cầu thực trong thị trường. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến cầu tiêu dùng sụt giảm mạnh, đẩy tỷ trọng người mua lần đầu về mức 30% (so với mức thông thường được đánh giá bình ổn là 40%. Bài toán tài chính lúc này không còn xoay quanh “giá nhà bao nhiêu”, mà là “chi phí vay bao nhiêu mỗi tháng”.

“Giam hàng” và hiệu ứng khóa vốn xảy ra khi người bán cũng không còn muốn bán, làm giảm nghiêm trọng nguồn cung nhà hiện có trên thị trường. Nguồn cung mới phần lớn đến từ các dự án nhà xây mới, nhưng các công ty xây dựng lại đang tập trung vào phân khúc giá từ 500.000 USD trở lên, không phải nhu cầu chính của số đông người dân. Nguồn cung thiếu ở phân khúc cần thiết nhất, khiến giá không thể điều chỉnh xuống theo đúng cơ chế thị trường.

Báo cáo từ Redfin và NAR cho thấy gần 29% giao dịch bất động sản trong tháng 6 là mua bằng tiền mặt. Con số này tăng liên tục từ đầu năm nay và tập trung ở các bang có dòng vốn giàu đổ về như Florida, Texas, Idaho, Arizona. Vấn đề là tại sao vẫn có người chấp nhận trả giá cao mua nhà giữa lúc thanh khoản sụt giảm? Khi lạm phát chưa biến mất hoàn toàn, nhiều nhà đầu tư coi nhà đất là kênh giữ tài sản ổn định hơn trái phiếu hay chứng khoán. Cùng lúc, tâm lý đầu cơ vẫn tồn tại ở nhóm giàu có - chờ đón một đợt “xả hàng” từ những người buộc phải bán nhà, đặc biệt tại các khu vực cắt giảm lao động hoặc giảm ngân sách công như Washington, D.C. Mua để cho thuê tiếp tục là động lực với nhóm này và giá thuê nhà tại nhiều thành phố lớn vẫn đang tăng mạnh do cung cầu lệch pha.

Nói cách khác, nhìn vào những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản tại Mỹ cho thấy gió khó có thể đổi chiều. Các dự báo vĩ mô cho thấy FED vẫn giữ lãi suất mục tiêu trong khoảng 4,25% - 4,5%; lạm phát lõi vẫn quanh 3%, còn xa ngưỡng để Fed “tháo phanh” chính sách tiền tệ, trong khi đó tăng trưởng GDP quý II chững lại, còn thị trường lao động có dấu hiệu “hạ nhiệt”.

Năm 2025, thị trường bất động sản Mỹ đang trải qua một nghịch lý sâu sắc và mang tính cấu trúc, khi doanh số bán nhà liên tục suy giảm xuống mức thấp nhất trong nhiều tháng, nhưng giá nhà lại lập kỷ lục mới với mức trung vị lên tới 435.300 USD - cao nhất trong lịch sử ghi nhận. Đây không phải hiện tượng nhất thời mà là hệ quả tất yếu từ sự phân hóa sâu sắc trong cầu - cung và chính sách tiền tệ cũng như tác động xã hội kéo dài.

Những đám mây đen

Theo phân tích của Oxford Economics (công ty cố vấn tài chính toàn cầu) và công ty công nghệ bất động sản trực tuyến Zillow (Seattle, Mỹ), doanh số nhà ở trong năm 2025 được dự báo chỉ tăng dưới 3% theo kịch bản khả quan nhất, một bức tranh ảm đạm kéo dài, đặc biệt khi lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm vẫn neo ở mức gần 7%, mức cao so với mặt bằng lịch sử. Một trong những luận điểm trọng tâm về nguồn khiến thị trường rơi vào bế tắc là nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” tiếp tục khan hiếm trầm trọng. Các công ty xây dựng hiện tập trung vào phân khúc nhà cao cấp, giá trên 500.000 USD, không đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp - nhóm khách hàng chiếm đa số và tạo nền tảng vững chắc cho thị trường. Thu nhập người lao động tăng chậm hơn mức tăng chi phí vay và chi phí sinh hoạt, làm suy yếu cơ bản sức mua thực tế.

Khả năng phục hồi thị trường phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố như động thái giảm lãi suất mạnh mẽ và bền vững từ FED, nền kinh tế Mỹ duy trì tăng trưởng ổn định hơn và đặc biệt là phải có chính sách hỗ trợ tài chính dành cho người mua nhà lần đầu cũng như thúc đẩy nguồn cung nhà giá hợp lý. Nếu không, thị trường sẽ tiếp tục trạng thái “đóng băng” kéo dài, trở thành lực cản đối với tăng trưởng kinh tế Mỹ trong trung và dài hạn.

U ám trên thị trường bất động sản, từ sức mua yếu và sự gián đoạn trong đầu tư xây dựng mới, sẽ tác động tiêu cực tới các ngành liên quan như xây dựng, nội thất, đồ gia dụng, tài chính tiêu dùng. Nói cách khác, thị trường nhà đất không chỉ là một đồ thị đơn lẻ mà là một chỉ báo quan trọng phản ánh nhịp độ phục hồi kinh tế tổng thể. Nền kinh tế Mỹ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khó khăn, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ và mạnh mẽ, không chỉ về chính sách tiền tệ mà còn về mặt xã hội và thị trường nhà ở thiết thực nhằm tái thiết sự cân bằng cung cầu và phục hồi lại khả năng sở hữu nhà cho đại đa số người dân.

Thái Hân