Đặt cọc và những bẫy pháp lý có thể gặp phải

Trong rất nhiều giao dịch kinh doanh, đặc biệt là mua bán bất động sản, chuyển nhượng dự án hay hợp tác đầu tư, đặt cọc thường được xem như bước bắt đầu không thể thiếu. Đó là một khoản tiền được giao trước để giữ chỗ, tạo niềm tin và thúc đẩy hai bên tiến tới ký hợp đồng chính thức.

Từ kinh nghiệm tham gia và theo dõi các vụ tranh chấp, có thể rút ra một số khuyến nghị quan trọng cho các bên tham gia giao dịch đặt cọc.

Hai yếu tố “sống còn” để tiền cọc được công nhận

Một trong những tranh chấp phổ biến nhất xoay quanh câu hỏi tưởng như rất đơn giản, đó là khoản tiền đã giao là tiền đặt cọc hay chỉ là tiền trả trước?

Bên giao tiền thường cho rằng khoản tiền đã giao là tiền đặt cọc, còn bên nhận tiền thì thường xác định khoản tiền đã nhận là tiền trả trước, không phải là tiền đặt cọc. Việc đánh giá khoản tiền đã giao nhận có phải là tiền đặt cọc hay không, có ý nghĩa thực tiễn rất quan trọng. Bởi nếu được coi là đặt cọc, bên vi phạm sẽ phải chịu hậu quả phải đền bù hoặc chấp nhận mất cọc.

Liên quan đến vấn đề này, điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”. Nhưng thế nào là “xác định rõ là tiền đặt cọc” thì nghị định chưa giải thích rõ.

Thực tế cho thấy, một nội dung có thể “xác định rõ” với người này, nhưng lại “không xác định rõ” với người khác. Xem xét một số phán quyết của tòa án có thể thấy tòa không chỉ nhìn vào tên gọi của văn bản. Có nhiều vụ việc, các bên ký “giấy đặt cọc” hoặc “hợp đồng đặt cọc”, nhưng cuối cùng tòa vẫn kết luận khoản tiền đó không phải tiền đặt cọc.

Trong một vụ việc, dù hai bên ký văn bản mang tên “Giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất”, nhưng tòa án xác định bản chất giao dịch lại khác. Toàn bộ số tiền 4 tỉ đồng đã được ông T. (bên mua) thanh toán đủ và được các bên thống nhất sẽ trừ thẳng vào giá chuyển nhượng của ông N. (bên bán) sau khi hoàn tất việc khai nhận di sản, được cấp quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, thỏa thuận không hề đề cập đến việc trong trường hợp ông T. không nhận chuyển nhượng sẽ mất tiền cọc. Từ đó, Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM tháng 4-2025 kết luận khoản tiền 4 tỉ đồng nói trên thực chất là tiền thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng, chứ không phải tiền đặt cọc.

Tương tự, trong một vụ khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), hợp đồng mang tên “Hợp đồng đặt cọc bán đất”, nhưng lại thiếu hầu hết các nội dung cốt lõi của một thỏa thuận đặt cọc, như không ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc là bao lâu, thời điểm ký hợp đồng chính, cũng như cách xử lý tiền cọc khi có vi phạm, theo yêu cầu quy định tại điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005. Kết quả, tòa án xác định bản chất giao dịch là hợp đồng chuyển nhượng, chứ không phải đặt cọc.

Trong một vụ tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài, dù hợp đồng gọi khoản tiền chuyển giao là “tiền đặt cọc”, hội đồng trọng tài lại nhìn vào bản chất giao dịch. Hội đồng Trọng tài phân tích: “Về bản chất, việc nguyên đơn chuyển cho bị đơn tiền không phải là nhằm bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự” và “các bên không đặt ra cơ chế xử lý tiền cọc, bồi hoàn gấp đôi tiền cọc theo luật, mà chỉ để thu hồi lại số tiền thanh toán trước do bị đơn chưa thực hiện đúng nội dung hợp đồng”. Từ đó, khoản tiền đã giao nhận giữa các bên “được coi là tiền trả trước mà không phải là tiền cọc”.

Từ thực tiễn xét xử, có thể rút ra hai yếu tố tối thiểu mà một thỏa thuận đặt cọc cần có nếu các bên thực sự muốn áp dụng cơ chế đặt cọc.

Thứ nhất, phải làm rõ mục đích của khoản tiền: khoản tiền được giao nhận nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; và thứ hai, phải thỏa thuận rõ cách xử lý tiền cọc khi có vi phạm: việc xử lý khoản tiền này theo cơ chế của đặt cọc, bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phải chịu phạt cọc (bị mất khoản tiền đã giao nhận hoặc phải trả khoản tiền đã nhận và một khoản tiền tương đương).

Nếu thiếu một trong hai yếu tố nêu trên, rủi ro rất lớn khi có tranh chấp là tiền “đặt cọc” sẽ bị xem như tiền trả trước và cơ chế phạt cọc không được áp dụng.

Có cần công chứng hợp đồng cọc không?

Đây là câu hỏi khiến nhiều doanh nghiệp lúng túng, nhất là trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Do pháp luật hiện hành không quy định đặt cọc phải được thể hiện bằng một hình thức nhất định nên các bên có quyền tự do thỏa thuận và áp dụng đặt cọc bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, thậm chí bằng văn bản có công chứng, chứng thực.

Thực tế xét xử cho thấy hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, kể cả khi nhằm bảo đảm cho giao dịch bất động sản. Tòa án đã nhiều lần công nhận hiệu lực của các hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, dù không được công chứng hay chứng thực.

Lý do là đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hai giao dịch khác nhau. Pháp luật yêu cầu công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không đặt ra yêu cầu tương tự đối với đặt cọc. Cách hiểu này giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn, tiết kiệm chi phí và thời gian. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc có thể xem nhẹ hình thức của đặt cọc.

Cái giá phải trả khi không có văn bản đặt cọc

Một rủi ro rất lớn trong thực tiễn là đặt cọc bằng hành vi như giao tiền trực tiếp hoặc chuyển khoản nhưng không có văn bản ghi nhận rõ ràng.

Có một vụ việc, vào ngày 4-9-2019, bà Hồng H. đặt cọc bằng cách giao trực tiếp cho ông Tấn H. số tiền mặt là 32.000 euro. Năm ngày sau, bà Hồng H. lại giao thêm (bằng cách chuyển khoản vào tài khoản bà Bạch K.) cho ông Tấn H. và bà Bạch K. số tiền hơn 1,18 tỉ đồng(1). Sau đó, hai bên phát sinh tranh chấp, hợp đồng mua bán đất không ký kết được. Mỗi bên đưa ra những lý do hoàn toàn khác nhau để biện minh cho việc hợp đồng mua bán không thực hiện được.

Do không có văn bản đặt cọc, tòa án cũng “không có bằng chứng rõ ràng nào khác để có thể xác định rằng ai là người có lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện”. Trường hợp này, bên bị vi phạm sẽ khó bảo đảm tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của mình, như yêu cầu phạt cọc đối với bên vi phạm.

Lưu ý về cung cấp thông tin khi đặt cọc

Một khía cạnh khác thường bị xem nhẹ là nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn đặt cọc. Khi đặt cọc nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng, bên nắm giữ thông tin quan trọng có thể ảnh hưởng đến quyết định của đối tác phải thông báo rõ cho bên còn lại. Nếu không, hành vi im lặng này có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn giao kết hợp đồng.

Cũng giống như đặt cọc, việc cung cấp thông tin có thể bằng bất kỳ hình thức nào. Tuy nhiên, trong thực tiễn, có trường hợp một bên cho rằng đã cung cấp thông tin cho bên kia bằng lời nói (bằng miệng), nhưng không được Tòa án công nhận và bị xác định là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin.

Trong một vụ kiện do Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM ra quyết định vào năm 2023, ngân hàng B. cho rằng đã trao đổi miệng với công ty N. dù không có văn bản thông báo. Tuy nhiên, công ty N. không thừa nhận nội dung này. Do không có chứng cứ xác thực, tòa án kết luận ngân hàng B. chưa cung cấp đầy đủ thông tin về khoản nợ trước khi ký hợp đồng đặt cọc, qua đó vi phạm nghĩa vụ trung thực trong giao dịch dân sự. Trường hợp chỉ bên nắm giữ thông tin có lỗi trong việc cung cấp thông tin, bên còn lại hoàn toàn không có lỗi, thì bên nắm giữ thông tin có thể phải chịu phạt cọc.

Tóm lại, dù pháp luật không bắt buộc, thỏa thuận đặt cọc vẫn nên được lập thành văn bản, trong đó nêu rõ mục đích của việc đặt cọc và cơ chế xử lý tiền cọc khi có vi phạm. Doanh nghiệp cũng nên tránh việc đặt cọc chỉ bằng hành vi giao tiền, nhất là với các giao dịch có giá trị lớn. Đồng thời, mọi thông tin quan trọng có thể ảnh hưởng đến quyết định ký kết hợp đồng cần được cung cấp đầy đủ và ghi nhận bằng văn bản. Trong nhiều trường hợp, một thỏa thuận đặt cọc được soạn thảo cẩn trọng ngay từ đầu chính là cách hiệu quả nhất để hạn chế những tranh chấp kéo dài và tốn kém về sau.

(*) Công ty Luật TNHH Luật sư 24H HCMC

(1) Quyết định giám đốc thẩm số 07/2024/DS-GĐT ngày 8-1-2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TPHCM

LS. Võ Quốc An (*)