Đất từng vi phạm vẫn có cơ hội cấp sổ đỏ, nhưng mốc thời gian chưa đủ

Một thửa đất đã sử dụng nhiều năm chưa chắc đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Ngược lại, việc từng có vi phạm cũng chưa phải căn cứ để kết luận thửa đất vĩnh viễn không được xem xét. Điểm quyết định nằm ở loại vi phạm, thời điểm phát sinh, nguồn gốc đất và những điều kiện pháp luật đặt ra cho từng trường hợp.

Ảnh minh hoạ

Thông tin về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi công bố ngày 2.10 cho thấy hướng đề xuất xem xét cấp giấy chứng nhận đối với đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1.8.2024. Phạm vi này loại trừ trường hợp lấn, chiếm đất từ ngày 1.7.2014 trở về sau. Đất còn phải được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình và không thuộc trường hợp thu hồi.

Hai mốc thời gian trong cùng đề xuất cần được đọc cùng nhau. Không thể rút gọn thành “đất vi phạm trước tháng 8.2024 đều được cấp sổ”. Cũng không thể bỏ qua cụm từ “vi phạm về thủ tục”, rồi áp dụng kỳ vọng đó cho mọi trường hợp lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái quy định.

Quan trọng hơn, đây là nội dung của dự luật. Người đang làm hồ sơ vẫn phải căn cứ quy định hiện hành, một đề xuất chưa được thông qua không tạo ra quyền được cấp giấy chứng nhận ngay.

Pháp luật hiện hành đã có cơ chế xử lý một số tồn tại. Điều 139 Luật Đất đai quy định việc giải quyết những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm trước ngày 1.7.2014. Chẳng hạn, một số trường hợp lấn, chiếm hoặc sử dụng sai mục đích có thể được xem xét nếu đáp ứng điều kiện tương ứng về sử dụng ổn định, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Với đất từng lấn, chiếm hành lang công trình công cộng, việc quy hoạch được điều chỉnh hợp pháp để diện tích đó không còn thuộc phạm vi bảo vệ là một tình huống được luật đặt ra.

Các quy định này không có nghĩa cứ ở lâu, không ai phản đối là được công nhận. Mỗi nhóm đất có điều kiện riêng, “được xem xét” còn đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ và xác định đúng trường hợp.

Một nhầm lẫn khác là coi đất thiếu giấy tờ đồng nghĩa đất vi phạm. Trong hướng dẫn công bố ngày 29.9, Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh việc xác định vi phạm phải dựa vào yếu tố cấu thành của từng hành vi. Nếu không đủ căn cứ cụ thể, không thể kết luận có vi phạm pháp luật đất đai. Với đất không có giấy tờ, việc xác định có hay không có vi phạm sẽ dẫn tới căn cứ giải quyết khác nhau theo Điều 138 hoặc Điều 139.

Đó là lý do lịch sử thửa đất quan trọng hơn một lời khẳng định chung rằng “nhà này ở mấy chục năm rồi”. Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, giấy tờ giao nhận, tài liệu thể hiện nguồn gốc và quá trình sử dụng có thể làm rõ những vấn đề mà hiện trạng ngôi nhà hôm nay không trả lời được.

Thực tế có những trường hợp đã được giải quyết theo luật hiện hành. Tại phường Từ Sơn, TP. Bắc Ninh, gia đình bà Nguyễn Thị Thu Nga nhận được sổ đỏ sau nhiều năm chờ đợi đối với nhà trên đất do chính quyền địa phương giao trái thẩm quyền trước đây. Trường hợp này được phản ánh trong tháng 8.2026, cho thấy cần phân loại đúng hồ sơ trước khi cho rằng mọi vướng mắc đều phải đợi luật mới.

Với người có đất đang vướng thủ tục, việc hữu ích trước mắt là đề nghị cơ quan tiếp nhận làm rõ ba nội dung: Hồ sơ bị xác định thuộc loại vướng mắc nào, căn cứ pháp lý đang áp dụng và tài liệu còn thiếu để xem xét. Câu trả lời càng cụ thể, người dân càng tránh được việc bổ sung giấy tờ nhiều lần mà vẫn không biết điểm nghẽn thực sự.

Đề xuất sửa luật có thể mở thêm đường giải quyết, nhưng phần khó vẫn nằm ở khâu xác minh. Hồ sơ qua nhiều thời kỳ có thể không thống nhất về diện tích, ranh giới, người sử dụng hoặc mục đích sử dụng. Những vướng mắc này đã được ghi nhận tại Hải Phòng khi cơ quan cơ sở rà soát hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Vì vậy, kỳ vọng tháo gỡ cần đi cùng ranh giới rõ ràng. Việc công nhận quyền sử dụng đất phải giải quyết được tồn tại thực tế, đồng thời bảo vệ đất công, quy hoạch và quyền của người khác. Đối với mỗi gia đình, câu hỏi cần trả lời trước tiên vẫn là thửa đất của mình thuộc trường hợp nào, rồi mới đến câu hỏi có thể được cấp sổ theo quy định hiện hành hay còn phải chờ một thay đổi pháp luật.