Đâu là 'vùng trũng' địa ốc mới của siêu đô thị TP.HCM mở rộng?

Chênh lệch mặt bằng giá

Theo khảo sát Batdongsan.com.vn, nguồn cung căn hộ mới tại khu Đông TP.HCM có sự chênh lệch rõ nét về mặt bằng giá.

Giá trung bình các dự án tại khu Đông TP.HCM (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Tại TP Thủ Đức (cũ), các dự án như Elysian, The Opus One (Vinhomes Grand Park) hay The 9 Stellars đã thiết lập mặt bằng giá trung bình từ 70 - 90 triệu đồng/m², phản ánh chu kỳ tăng giá mạnh mẽ sau đề án thành lập thành phố. Trong khi đó, tại khu vực Dĩ An (cũ), các dự án như TT Avio, Bcons City, The Gió Riverside vẫn dao động ở mức 35 - 50 triệu đồng/m², tức thấp hơn 40 - 50% so với Thủ Đức.

Đây là mức chênh lệch đáng kể, nhất là khi xét đến vị trí địa lý, tốc độ đô thị hóa và mức độ hoàn thiện hạ tầng giữa hai khu vực. Sự khác biệt này đồng thời cũng cho thấy thị trường đang có độ trễ trong định giá, khi giá trị thực và tiềm năng phát triển của khu vực Dĩ An (cũ) giáp ranh với Đồng Nai chưa được ghi nhận tương xứng.

Chuyên gia nhận định, khu vực Dĩ An (cũ) sau đề án sáp nhập TP.HCM đang ở giai đoạn tương tự TP Thủ Đức cách đây 6 - 7 năm với hạ tầng đang hoàn thiện, mật độ dân cư tăng nhanh, các khu công nghiệp và trung tâm logistics mở rộng, nhưng giá nhà vẫn ở mức "vùng ven". Khi hạ tầng liên vùng được vận hành đồng bộ và hệ thống tiện ích đô thị hoàn thiện, khu vực này được dự báo sẽ tái định giá, thu hẹp khoảng cách với Thủ Đức.

Tiềm năng từ quy hoạch hạ tầng

Khoảng cách giá lớn nhưng điều kiện phát triển đang dần tương đồng chính là yếu tố đưa khu vực Dĩ An (cũ) trở thành "vùng trũng đầu tư" - nơi dòng tiền đón đầu sự thiết lập mặt bằng giá mới sau những thay đổi về quy hoạch và hạ tầng.

Quan trọng hơn, khu vực này đang thừa hưởng loạt hạ tầng quan trọng của TP.HCM và cùng Đông Nam Bộ như: Xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn, tuyến Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Long Thành…

Xa lộ Hà Nội đoạn nút giao Trạm 2

Đáng chú ý, dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội từ cầu Sài Gòn đến nút giao Tân Vạn với tổng chiều dài 15,7km, quy mô 12 - 16 làn xe, dự kiến tái khởi công và hoàn thành toàn bộ vào năm 2027.

Cùng với đó, nút giao Tân Vạn cũng được tập trung thi công với mục tiêu thông xe kỹ thuật vào cuối năm 2025, hoàn thành toàn bộ năm 2026. Đây là công trình phức tạp nhất tuyến Vành đai 3, giúp khép kín kết nối vùng và kích hoạt chuỗi phát triển mới tại khu vực.

Đặc biệt, khu vực quanh nút giao sẽ được tái cấu trúc theo hướng phát triển đô thị đa chức năng, tích hợp công viên, khu vui chơi công cộng, trung tâm thương mại, dịch vụ và văn phòng hiện đại. Các khu kho bãi và trung chuyển hàng hóa hiện hữu sẽ được chuyển đổi công năng thành hành lang xanh và không gian cảnh quan.

Hiện trạng nút giao Tân Vạn (Xa lộ Hà Nội - Vành đai 3)

Theo chuyên gia, việc hoàn thành mở rộng Xa lộ Hà Nội, nút giao Tân Vạn cùng các hạ tầng trọng điểm trong giai đoạn 2025 - 2028 sẽ mang lại tác động sâu rộng đến toàn vùng kinh tế.

Thứ nhất, giảm ùn tắc giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến khu vực Dĩ An, Biên Hòa (cũ) xuống còn khoảng 15 - 20 phút.

Thứ hai, đảm bảo an toàn lưu thông nhờ quy mô 12 - 16 làn xe, trong đó phân tách riêng làn ô tô và xe máy.

Thứ ba, thúc đẩy giao thương, logistics và dịch vụ, đặc biệt tại khu vực từ nút giao Trạm 2 đến khu vực Tân Vạn, tạo thành vùng kinh tế năng động thu hút doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế.

Cuối cùng, sự thông thoáng giao thông từ trục xuyên tâm Xa lộ Hà Nội và nút giao Tân Vạn, tuyến Vành đai 3 không chỉ góp phần thay đổi diện mạo khu Đông mà còn kích thích sự phát triển của thị trường địa ốc dọc tuyến và lân cận.Trong đó, những dự án trong "vùng trũng giá", liền kề hạ tầng trọng điểm của khu vực sẽ hưởng trọn lợi thế.

Chuyên gia nhận định, trong giai đoạn thị trường đang tái định hình, những khu vực có "hạ tầng thật, kết nối thật" sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn, khi nhà đầu tư ưu tiên giá trị sử dụng thực và kỳ vọng vào biên độ tăng giá bền lớn trong tương lai.

Phương Nghi