Đề xuất chế tài siết bỏ cọc đấu giá đất

Các đại biểu Quốc hội đồng ý tăng chế tài nhằm siết hành vi bỏ cọc trong đấu giá đất ở. Ảnh minh họa: Việt Linh.

Chiều 3/11, tại phiên thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đã đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm kiểm soát hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt với hành vi bỏ cọc đấu giá đất.

Xem xét tỷ lệ cọc phù hợp

Cụ thể, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) ủng hộ quan điểm cần có các biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, bà cho rằng quy định mức tiền đặt trước lên đến 20% đối với dự án và 50% đối với cá nhân so với giá khởi điểm tại dự thảo có thể tạo ra rào cản tài chính lớn, làm giảm số lượng người tham gia và hạn chế tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Đại biểu cho rằng đối với các dự án có giá trị hàng trăm tỷ đồng, mức tiền đặt trước cao buộc nhà đầu tư phải huy động ngay một khoản vốn rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không. Thực tế, nhà đầu tư thường chỉ có cơ sở triển khai phương án huy động vốn sau khi trúng đấu giá và xác định rõ quyền, nghĩa vụ trong quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, yêu cầu phải có sẵn một khoản tiền lớn từ đầu có thể khiến những nhà đầu tư có năng lực và phương án triển khai khả thi không thể tham gia đấu giá.

“Khả năng đáp ứng tiền đặt trước không đồng nghĩa với năng lực thực hiện dự án”, đại biểu Dung nói.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề xuất quy định tiền đặt trước trong hoạt động đấu giá đất ở mức hợp lý. Ảnh: Quochoi.vn.

Tương tự với cá nhân, bà Dung cho rằng quy định đặt cọc 50% giá khởi điểm cũng tạo áp lực tài chính đáng kể. Đại biểu lấy ví dụ một cá nhân muốn tham gia đấu giá lô đất với giá khởi điểm 6 tỷ đồng, sẽ phải chuẩn bị 3 tỷ đồng tiền đặt trước, trong khi chưa biết có trúng đấu giá hay không. Yêu cầu này có thể khiến người có nhu cầu thực sự phải cân nhắc, do dự hoặc từ bỏ tham gia đấu giá.

Ngoài ra, đại biểu Dung cũng cho rằng biên độ tiền đặt trước từ 20% đến 50% khá rộng, nếu không có tiêu chí cụ thể sẽ dẫn đến cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý, chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Đồng thời, nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc các biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp để thay thế việc nộp tiền đặt trước bằng tiền mặt, nhất là đối với các dự án có giá trị lớn.

Với hành vi cố ý trả giá cao rồi bỏ cọc, bà cho rằng cần hoàn thiện các chế tài xử lý sau khi trúng đấu giá, bảo đảm tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm thay vì tạo rào cản tài chính quá lớn đối với tất cả người tham gia đấu giá.

Trong khi đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng chỉ khi nâng tỷ lệ tiền đặt trước và tăng chế tài cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá thì mới giải quyết được phần ngọn của vấn đề.

Theo ông, gốc rễ của tình trạng trả giá ảo rồi bỏ cọc nằm ở sự chưa rõ ràng trong việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. “Nhiều người tham gia đấu giá hiện nay vẫn có tư duy coi đấu giá chỉ là bước đệm hoặc một lựa chọn tùy nghi thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc”, đại biểu nói.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng nhiều người tham gia đấu giá đất hiện nay vẫn có tâm lý "thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc". Ảnh: Quochoi.vn.

Để ngăn ngừa tình trạng này, ông đề xuất phương án xác lập hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản ngay thời điểm công bố người trúng đấu giá, đồng thời quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với trường hợp bỏ cọc, không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung quy định: Trường hợp người trúng đấu giá bỏ cọc dẫn đến phải tổ chức đấu giá lại, nếu giá trúng đấu giá lần sau thấp hơn giá trúng đấu giá lần trước thì người vi phạm phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch và chi phí đấu giá lại.

Tăng tiền đặt trước, tỷ lệ bỏ cọc giảm

Cũng cho ý kiến về hành vi bỏ cọc, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) cho biết thực tế đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao để tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền cọc. Hành vi này gây xáo trộn thị trường và ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, người dân.

Đại biểu đồng tình với chủ trương tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, nhưng cho rằng cần cân nhắc mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất. Theo bà, nếu áp dụng mức đặt trước quá cao và thiếu phân loại, quy định có thể gây khó khăn cho người có nhu cầu mua đất thực sự, nhất là người thu nhập trung bình, trong khi chưa chắc ngăn chặn được những đối tượng có chủ đích thao túng giá.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề xuất cơ chế xác định tiền đặt trước theo quy mô, giá trị tài sản của từng cuộc đấu giá đất. Ảnh: Quochoi.vn.

Do đó, đại biểu đề nghị cần xác định tiền đặt trước theo tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá, đồng thời kết hợp kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.

Về chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm với người vi phạm, đại biểu đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, căn cứ vào mức độ vi phạm, thiệt hại, yếu tố cố ý và tình tiết tái phạm.

Sau khi nghe các ý kiến góp ý của đại biểu Quốc hội về dự thảo luật, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã có giải trình, làm rõ.

Theo Bộ trưởng, dự thảo luật đã bổ sung nhiều quy định siết chặt đối tượng tham gia đấu giá; đồng thời, nâng mức tiền đặt trước đối với hoạt động đấu giá đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm; bổ sung chế tài không hoàn trả tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá đối với một số trường hợp vi phạm…

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng giải trình, làm rõ các nội dung đại biểu Quốc hội quan tâm về dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn.

Liên quan nội dung nhiều đại biểu quan tâm về mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% đối với hoạt động đấu giá đất ở, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết quy định này xuất phát từ thực tiễn và đã được Chính phủ áp dụng. Qua tổng kết, tỷ lệ đấu giá đất bị hủy do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền đã giảm hẳn.

Do vậy, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội xem xét luật hóa quy định về mức tiền đặt trước nhằm tăng tính răn đe, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường.

Bộ trưởng cũng cho biết mức tiền đặt trước không mặc định là 50% mà được quy định trong biên độ từ 20% đến 50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương.

Trường hợp người tham gia không trúng đấu giá, tiền đặt trước được hoàn trả trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi kết thúc phiên đấu giá...