Đề xuất thu 30-50% phần chênh lệch khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất mức thu 30% phần chênh lệch đối với diện tích đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc có nguồn gốc liền kề (bị tách thửa kỹ thuật trước năm 2004) nếu diện tích này nằm trong hạn mức giao đất ở. Với phần vượt hạn mức dưới 500 m2, người dân sẽ nộp ít nhất 50% tiền sử dụng khi chuyển đổi. Nếu diện tích hạn mức giao đất vượt 500 m2 trở lên sẽ phải nộp 100% khoản này.

Ngoài ra, các trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, đất canh tác sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ chênh lệch theo bảng giá đất mới, không được áp dụng cơ chế ưu đãi.

Theo Bộ Tài chính, nhóm đất vườn, ao liền kề nhà ở vốn được coi là “quỹ đất dự trữ để ở”, thường phát sinh khi hộ gia đình muốn tách hộ, xây dựng thêm nhà nhưng chưa được công nhận là đất ở.

Hộ gia đình hoặc cá nhân sẽ chỉ cần nộp từ 30 - 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, theo dự thảo mới.

Trước đây, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thường chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Với diện tích trong hạn mức, mức thu là 30% và 50% khi vượt hạn mức. Nhờ đó, nhiều hộ dân, đặc biệt ở nông thôn hoặc ven đô, có thể dễ dàng chuyển đổi đất vườn, ao liền kề nhà ở sang đất thổ cư với chi phí hợp lý.

Triển khai Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, với quy định tại Nghị định 103, người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

Trong bối cảnh nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường, số tiền mà người dân phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng mạnh. Thực tế ghi nhận có trường hợp chi phí cao gấp nhiều lần so với trước, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với hộ gia đình ở nông thôn, vùng ven đô, là những khu vực nhu cầu tách hộ và hợp thức hóa nhà ở rất cao. Điều này khiến không ít gia đình gặp khó khăn trong hợp thức hóa đất ở, nhất là khi nhu cầu tách hộ, xây nhà mới vẫn rất lớn.

Điển hình như trường hợp của bà Lê Thị Thu (tỉnh Thanh Hóa) muốn chuyển đổi hơn 120m² đất vườn sang đất ở để chia cho các con. Tuy nhiên, nếu tham chiếu mức giá theo quy định hiện hành (15 triệu đồng/m2), bà phải chuẩn bị khoảng 1,8 tỷ đồng mới đủ để chuyển đổi.

Mức chi phí này vượt xa khả năng tài chính của gia đình bà. Trong khi trên thị trường cũng khó chấp nhận mức giá đó.

Bộ Tài chính cho rằng khi chưa thể sửa đổi ngay Luật, việc khôi phục cách tính theo tỷ lệ phần trăm sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Cơ chế này cũng đảm bảo nguyên tắc tài chính đất đai và dễ triển khai trên thực tế, bởi từng được áp dụng ổn định trong thời gian dài trước đó.

Để có thêm cơ sở hoàn thiện chính sách, Bộ đã đề nghị các địa phương báo cáo nhanh tình hình thực tế tính tiền sử dụng đất. Kết quả tổng hợp cho thấy nhiều địa phương đồng thuận với phương án áp dụng lại cơ chế phần trăm, đánh giá đây là giải pháp hài hòa khi vừa giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân, vừa không ảnh hưởng đến quản lý đất đai.

"Đây là vấn đề cấp bách liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân, cần thiết phải sớm có chính sách tháo gỡ vướng mắc trước khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội sửa đổi", Bộ Tài chính nêu trong hồ sơ dự thảo nghị quyết.

Đồng tình với đề xuất của Bộ Tài chính, Luật sư Nguyễn Văn An, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng quy định này sẽ giúp giảm gánh nặng kinh tế cho người dân, nhất là trong giai đoạn các địa phương đang điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng.

Tuy nhiên, ông An cũng kiến nghị chính sách ưu đãi này cần có sự giám sát chặt chẽ của chính quyền địa phương để xác định rõ mục đích chuyển đổi sử dụng đất, tránh trường hợp người dân chuyển đổi có mục đích thương mại.

Dự thảo nghị quyết dự kiến được trình thông qua trong tháng 9 và có hiệu lực từ ngày ký ban hành đến hết 28/2/2027.

Trước đó, tại cuộc họp đầu tháng 8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu sửa quy định tiền sử dụng đất theo hướng công bằng, khoan sức cho dân, tránh gây khó khi sửa Luật Đất đai. Ông nhấn mạnh quan điểm khoản thu khi chuyển mục đích sử dụng đất phải có căn cứ rõ ràng, trong đó cần làm rõ lý do thu, điều chỉnh giảm. Đồng thời, yêu cầu phân định trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

Thanh Hoa