Diễn biến lạ trên thị trường đất nền

Nguồn cung đất nền tăng 2%

DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của DKRA Group vừa công bố “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2025”. Theo đó, ở TPHCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo.

Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường… Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao tại các trung tâm thành phố lớn… đã góp phần duy trì việc tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.

Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung đất nền mới khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 2% so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2022 trở về trước, các dự án đã mở bán trước đó chiếm 87% trên tổng nguồn cung.

Sức cầu chung của thị trường được cải thiện với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính. Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%. So với cùng kỳ năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% và mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng phổ biến 12 - 15%.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024. TPHCM duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp 2,5 lần cùng kỳ, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 53% tổng nguồn cung mới đưa ra thị trường trong năm. Giá bán sơ cấp tại TPHCM dẫn đầu về tốc độ tăng giá toàn thị trường, dao động từ 4 - 16% tùy theo từng địa phương. Mặt bằng giá bán thứ cấp tăng bình quân 10 - 18% so với năm trước.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung và sức cầu đạt mức tăng trưởng cao nhất từ giai đoạn 2020 đến nay. Tuy nhiên, đà tăng này chỉ mang tính cục bộ và chưa phản ánh sức bật của toàn thị trường. Theo đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6,5 lần so với năm 2024, nhưng giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.

TPHCM và Tây Ninh tiếp tục dẫn dắt thị trường, khi chiếm đến 86% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ sơ cấp, sự tham gia của các chủ đầu tư lớn đã tạo cú hích đáng kể cho tăng trưởng năm 2025. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng phổ biến từ 12 - 19% so với đầu năm. Biên độ tăng giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng pháp lý, giao thương, kết nối vùng thuận lợi và đa dạng tiện ích nội/ngoại khu phục vụ cho cư dân.

Nguồn cung lớn

Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong năm 2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng từ 3.500 - 4.000 nền. Nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng thuận lợi, Long An (cũ), Bình Dương (cũ)… tiếp tục đóng vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường.

“Sức cầu trong năm 2026 được dự báo tiếp tục đà phục hồi, song vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý cũng như giao thương kết nối vùng thuận lợi”, đại diện DKRA Consulting nói.

Phân khúc căn hộ ước tính khoảng 30.000 - 35.000 sản phẩm mới.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025, ước tính khoảng 30.000 - 35.000 căn được mở bán trên toàn thị trường. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TPHCM, Bình Dương (cũ), trong khi tại Tây Ninh (Long An cũ) tăng tốc với nhiều dự án truyền thông mở bán ra thị trường.

Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục nhưng sẽ khó có đột biến trong nửa đầu năm 2026. Thanh khoản được kỳ vọng cải thiện nhờ vào vĩ mô kinh tế ổn định, nhiều dự án dần được gỡ vướng, hoàn thiện pháp lý, động thái thí điểm bỏ room tín dụng từ các ngân hàng…

Với phân khúc nhà phố và biệt thự dự báo thị trường sơ cấp duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các dự án có quy mô lớn và dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Trong khi đó, sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức cao và duy trì xu hướng tăng tích cực. Tuy nhiên, các giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án lớn hoặc được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và sự phát triển của hạ tầng. Các chính sách bán hàng quen thuộc được dự báo sẽ duy trì nhằm tăng thanh khoản.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tương đương so với năm 2025, dao động khoảng 2.500 - 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại TPHCM, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với năm 2025 với khoảng 1.200 - 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Phú Thọ, Ninh Thuận và Khánh Hòa. Sức cầu thị trường được dự báo có thể cải thiện so với năm 2025 nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Duy Quang