Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép đáo hạn trái phiếu kéo dài đến năm 2026

Tuy vậy, đây vẫn chưa phải là giai đoạn đỉnh điểm. Áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ kéo dài thêm 12 đến 18 tháng tới.

Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép đáo hạn trái phiếu kéo dài đến năm 2026.

Theo thống kê của S&I Ratings trong nửa đầu năm nay, bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn thứ hai sau ngân hàng, chiếm tỷ trọng 17% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành, tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ.

Con số này tăng 11% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hợp nhiều so với giai đoạn 2020 - 2021 (nửa đầu năm 2020 là 77.500 tỷ và nửa đầu năm 2021 là 118.400 tỷ).

Khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong nửa đầu năm nay ở mức tương đối thấp, với khoảng 25.200 tỷ, chiếm 45% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường.

Về đáo hạn, nửa đầu năm 2025 chỉ ghi nhận khoảng 56.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó 45% thuộc nhóm bất động sản. Tuy nhiên, áp lực sẽ gia tăng đáng kể trong nửa cuối năm khi tổng giá trị đáo hạn dự kiến vượt 149.000 tỷ đồng, bao gồm 18.400 tỷ đồng trái phiếu từng được gia hạn.

Không chỉ đối mặt với áp lực đáo hạn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải xử lý lượng trái phiếu chậm thanh toán ước khoảng 16.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Bức tranh này cho thấy áp lực tài chính với khối bất động sản vẫn còn hiện hữu trong 12–18 tháng tới, khi tổng giá trị đáo hạn của nhóm này năm 2026 tiếp tục cao (trên 143.000 tỷ đồng) trước khi bắt đầu hạ nhiệt từ 2027. Vì vậy, nhu cầu phát hành mới của khối này được kỳ vọng sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Ở chiều tích cực, các chính sách tháo gỡ pháp lý mà Chính phủ đang thúc đẩy sẽ góp phần quan trọng trong việc khơi thông dòng vốn và cải thiện thanh khoản cho doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản. Khi các dự án được gỡ vướng pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể dùng chính dự án làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, đồng thời mở bán sản phẩm và tạo nguồn trả nợ cho trái chủ. Song song đó, các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu để tăng vốn trung dài hạn, góp phần hỗ trợ thanh khoản hệ thống. Những yếu tố này củng cố triển vọng phục hồi của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nửa cuối 2025.

Theo thống kê của S&I Ratings trong nửa đầu năm nay, bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn thứ hai sau ngân hàng, chiếm tỷ trọng 17% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành, tương đương 43.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, một thay đổi pháp lý đáng chú ý trong thời gian tới là việc Quốc hội đã thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Doanh nghiệp, chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2025. Luật mới đặt ra điều kiện chặt chẽ hơn với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, theo đó, nợ phải trả không được vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, quy định này loại trừ các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản – hai nhóm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong những năm gần đây. Đây được xem là bước khởi đầu quan trọng trong nỗ lực nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu, hướng đến kiểm soát rủi ro tài chính và thúc đẩy sự phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

Quốc Lâm