Động lực tăng trưởng của vùng đô thị vệ tinh phía đông Thành phố Hồ Chí Minh

Khách hàng tham quan một dự án giáp ranh phía đông Thành phố. (Ảnh: PV)

Sau cuộc sáp nhập hành chính lịch sử, Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai cho thấy những tiềm năng phát triển tích cực trong khu vực Đông Nam Bộ.

Việc hình thành Thành phố Hồ Chí Minh mới (gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương) và Đồng Nai mới (gồm Đồng Nai, Bình Phước) không đơn thuần là mở rộng địa giới hành chính, mà là sự hợp nhất các thế mạnh để tạo ra một vùng kinh tế trọng điểm.

Khu vực giáp ranh Đồng Nai với Thành phố Hồ Chí Minh có mật độ dân số thấp, quỹ đất còn nhiều với mặt bằng giá thấp, tạo dư địa phát triển lớn cho đô thị hóa. Bên cạnh đó, đầu tư công được đẩy mạnh làm động lực phát triển kinh tế. Tính đến hết tháng 9/2025, Thành phố Hồ Chí Minh giải ngân 50% vốn đầu tư công, Đồng Nai đạt 35%.

Đồng Nai có vị trí chiến lược trong bức tranh đô thị mở rộng và logistics cảng biển-sân bay phía đông Thành phố Hồ Chí Minh. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang dần thay đổi diện mạo khu đông gồm: sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép-Thị Vải, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh-Long Thành-Dầu Giây, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Đồng Nai 2, tuyến đường sắt Thủ Thiêm-Long Thành…

Đồng Nai, tâm điểm mới của dòng vốn phía đông. (Nguồn: batdongsan.com.vn)

Sự cộng hưởng giữa quy hoạch vùng, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa đang kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư về phía đông. Cụ thể, theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9/2025, mức độ quan tâm đối với bất động sản Đồng Nai tăng 21%, gấp đôi khu phía đông Thành phố và bỏ xa các khu vực khác.

Bất động sản khu vực phía đông có lượng quan tâm tăng trưởng, đặc biệt tại Đồng Nai. Theo phân tích, điểm sáng thị trường bất động sản giáp ranh phía đông Thành phố Hồ Chí Minh còn nằm ở lợi suất cho thuê chung cư.

Đáng chú ý, Biên Hòa dẫn đầu lợi suất cho thuê khu phía đông. Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Biên Hòa, Đồng Nai, không chỉ đầu tư nắm giữ dài hạn, mà còn khai thác dòng tiền ngắn hạn qua cho thuê, yếu tố đang được giới đầu tư chú ý trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tính thanh khoản cao.

Ở phân khúc đất nền, thị trường phía đông Thành phố cũng đang hồi phục. Mức độ quan tâm tại khu vực này trong tháng 9/2025 tăng 6% so với tháng 4/2025, cao hơn phía tây (+3%) và phía bắc (+5%), trái ngược xu hướng giảm ở phía nam.

Riêng tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán phổ biến trong quý 3/2025 dao động 16-23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý I/2025. So với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 ở trung tâm Thành phố, chênh lệch này cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn.

Với bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, mức độ quan tâm tại Biên Hòa – khu vực giáp ranh phía đông Thành phố, tăng tới 58% trong quý III/2025 so với quý liền trước.

Mặt bằng giá loại hình này tại trung tâm Thành phố đang giảm nhẹ và duy trì ở mức 248 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá thấp tầng ở khu vực Đồng Nai – giáp ranh phía đông Thành phố dao động xung quanh mức 55 triệu đồng/m2 và vẫn tăng 6% so với quý I/2023.

Ông Mạc Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn.

Một số khu đô thị vẫn còn có nền giá hấp dẫn, đơn cử như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170ha hiện có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với Báo Nhân Dân, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét, có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.

“Thực tế cho thấy, khi mặt bằng giá tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu. Trong đó, Đồng Nai với vị thế cửa ngõ kết nối vùng Đông Nam Bộ đang sở hữu lợi thế "ba trong một" gồm: giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao”, ông Quốc Anh nhận định.

HÀ ANH