Dòng vốn FDI thích ứng chính sách, doanh nghiệp khu công nghiệp đón cơ hội từ hạ tầng

Tại báo cáo phân tích của VCBS, tháng 12/2025 vốn FDI đăng ký và giải ngân vào Việt Nam lần lượt đạt 38,42 tỷ USD (tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước (YoY)) và 27,62 tỷ USD (tăng 9% YoY), trạng thái tăng trưởng khá tích cực trong bối cảnh môi trường đầu tư thế giới không quá thuận lợi.

Trong khi đó, FDI vào sản xuất giảm xuống 18,59 tỷ USD, mức thấp nhất trong 3 năm, chủ yếu do tác động từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Điểm tích cực là dòng vốn đã phục hồi trở lại trong quý IV/2025 khi triển vọng đàm phán thuế dần rõ ràng hơn.

Đáng chú ý, Trung Quốc vươn lên đứng thứ hai về tổng vốn FDI đăng ký, chiếm khoảng 17% tổng vốn với số dự án đứng đầu khi có 1.275 dự án, tập trung ở các ngành điện tử và linh kiện.

Hạ tầng – logistics tạo lực đẩy dài hạn

VCBS cho biết, dù nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra thận trọng hơn trong ngắn hạn nhưng đa số vẫn giữ quan điểm tích cực với Việt Nam trong chu kỳ 3–5 năm tới. Động lực chính đến từ làn sóng hoàn thiện hạ tầng và logistics, với tiến độ triển khai nhanh hơn rõ rệt so với các giai đoạn trước.

Giai đoạn 2026–2027, trọng tâm hạ tầng sẽ dồn về phía Nam, với các dự án then chốt như sân bay Long Thành, Vành đai 3, kéo theo hàng loạt cao tốc và cầu kết nối, tái định hình mạng lưới logistics khu vực. Trong khi đó, phía Bắc tiếp tục ưu tiên các tuyến kết nối tới khu vực biên giới.

Việc triển khai chính quyền hai cấp và Nghị định 57 cũng được xem là cú hích lớn, khi phân quyền cho địa phương phê duyệt nhanh các dự án KCN quy mô dưới 2.300 tỷ đồng. Nhờ đó, khoảng 30 dự án mới và mở rộng được phê duyệt trong năm 2025, tăng 20% so với trung bình trước đây.

Theo báo cáo của CBRE, khoảng 76% khách thuê logistics có kế hoạch mở rộng danh mục bất động sản trong dài hạn, trong khi chỉ 10% khách hàng dự kiến thu hẹp quy mô. Điều này cho thấy các áp lực hiện tại chỉ mang tính ngắn hạn và chưa làm suy giảm tiềm năng tăng trưởng dài hạn của ngành logistics.

Đối với giá thuê bất động sản khu công nghiệp, VCBS ghi nhận xu hướng tăng trong quý I/2025. Về giá thuê, miền Bắc duy trì mức bình quân khoảng 143 USD/m²/kỳ hạn, trong khi miền Nam đạt khoảng 190 USD/m²/kỳ, dù nguồn cung tăng mạnh.

Năm 2025, quy mô vốn trung bình của các dự án FDI đăng ký mới là 4,27 triệu USD, giảm 28% với trung bình các dự án trong năm 2024 là 5,85 triệu USD. Theo đánh giá của VCBS, đây là động thái tương đối hợp lý của các doanh nghiệp FDI trong bối cảnh chính sách thương mại chưa rõ ràng do các dự án đầu tư lớn sẽ cần đánh giá kĩ về hiệu quả kinh doanh và định hướng phân bổ của doanh nghiệp về các thị trường/ địa bàn sản xuất mục tiêu.

Nhà xưởng xây sẵn là hình thức đầu tư hiện được các nhà ưa chuộng, tăng mạnh trong quý 2 và 3/2025. Tính đến tháng 10/2025, có 1.156 dự án sản xuất được triển khai, trong đó 717 dự án lựa chọn hình thức thuê NXXS (chiếm 62%). Điều này phù hợp với nhu cầu “thử” môi trường đầu tư tại Việt Nam trong bối cảnh tình hình nhiều biến động.

Bất động sản KCN tới chu kỳ phát triển mới

Bước sang năm 2026, VCBS đánh giá khu công nghiệp phía Bắc sẽ tiếp tục là điểm sáng trong thu hút đầu tư, nhờ lợi thế vị trí địa lý tiếp giáp Trung Quốc – trung tâm sản xuất lớn của khu vực.

Ngược lại, phía Nam được dự báo bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, khi hình thành thêm nhiều cực hút FDI mới. Riêng Bình Dương (cũ) vẫn giữ vai trò đầu tàu, song vị thế tương quan có xu hướng suy giảm trước sự trỗi dậy của các địa phương lân cận.

Ở góc độ doanh nghiệp, quỹ đất lớn không còn là yếu tố đảm bảo cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận như giai đoạn trước. Thay vào đó, mức độ cạnh tranh gia tăng đáng kể, đặc biệt sau khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt đi vào vận hành, làm thay đổi tương quan lợi thế giữa các khu vực.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê sẵn sàng lớn tại các vị trí chiến lược, cùng tệp khách hàng hiện hữu là các tập đoàn FDI quy mô lớn, nhà máy đã đi vào hoạt động, cơ cấu doanh thu và dòng tiền ổn định, mô hình khai thác linh hoạt được đánh giá có khả năng chống chịu tốt (KBC, NTC, IDC, SIP, LHG).

Theo dự báo của VCBS, điểm sáng của năm 2026 thuộc về nhóm doanh nghiệp cao su, khi triển vọng lợi nhuận được kỳ vọng cải thiện nhờ ba động lực chính: giá cao su duy trì ở mức cao, bắt đầu tham gia sâu vào mảng phát triển khu công nghiệp và kỳ vọng ghi nhận dòng tiền lớn từ hoạt động đền bù, chuyển đổi đất.

Trong đó, CTCP Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng kết nối các KCN phía Bắc đến TP.HCM như đường Vành đai 4 đoạn qua Bình Dương, KCN Cơ khí Thaco và KCN Bắc Tân Uyên.

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) và CTCP Cao su Đồng Phú (DPR) là hai doanh nghiệp được đánh giá hưởng lợi lớn nhất từ các dự án KCN Long Đức 3, KCN Long Đức giai đoạn 2 và KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2.

Cuối cùng là CTCP Cao su Tây Ninh (TRC) được kỳ vọng hưởng lợi trung và dài hạn nhờ dự án hạ tầng và KCN trọng điểm như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và KCN Thạch Đức.

Thơ Hoàng