Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Định lượng cụ thể những tác động của chính sách mới

Sẽ áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

Một trong những thay đổi đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ chế tài chính về đất đai, giá đất. Để thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, dự thảo Luật quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ.

Toàn cảnh phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Theo Điều 78 dự thảo Luật, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi phát biểu tại phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Hai công cụ này còn được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, cổ phần hóa doanh nghiệp có vốn nhà nước, chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những căn cứ tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Về thẩm quyền, dự thảo thống nhất giao HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, qua đó nâng cao vai trò của cơ quan dân cử cấp tỉnh trong quyết định các vấn đề về giá đất. Bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường hoặc theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và giá đất.

Cơ chế này cũng được thể hiện trong quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo dự thảo, căn cứ tính tiền bồi thường gồm diện tích đất thu hồi, thời hạn và mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế.

Quy định rõ thời điểm tính giá đất khi chuyển đổi doanh nghiệp Nhà nước

Một sửa đổi khác là quy định về thời điểm định giá đất trong từng trường hợp cụ thể. Đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, tiền thuê đất, thời điểm định giá đất là thời điểm bắt đầu thời gian gia hạn ghi trong quyết định gia hạn sử dụng đất. Nếu thời điểm bắt đầu gia hạn trước thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định, tiền thuê đất trong khoảng thời gian này được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm ban hành quyết định, nhưng không thấp hơn mức tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu gia hạn.

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp phát biểu tại phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT, thời điểm định giá đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Việc xử lý trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT và thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất dự kiến thanh toán được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Với trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ hoặc chuyển đổi công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp Nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ, thời điểm định giá đất là thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp chuyển đổi. Đối với việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp và chuyển nhượng vốn đầu tư trong nước của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, thời điểm định giá đất là thời điểm xác định giá khởi điểm chuyển nhượng vốn.

Bảo đảm quyền lợi người có đất bị thu hồi

Cho ý kiến tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính Lê Hoàng Anh cho rằng, thay đổi lớn nhất của dự thảo nằm ở cơ chế tài chính đất đai, khi chuyển sang áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, cần bổ sung báo cáo định lượng về tác động của chính sách mới đối với ngân sách, chi phí doanh nghiệp và quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính Lê Hoàng Anh phát biểu tại phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Đồng tình với việc bỏ quy định về giá đất cụ thể, đại biểu Lê Hoàng Anh cũng lưu ý, theo quy định tại Điều 73, bảng giá đất vừa được sử dụng để tính các khoản thu ngân sách, vừa làm căn cứ tính chi phí bồi thường, sự khác biệt chủ yếu nằm ở tỷ lệ do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi không có mức sàn. Đại biểu cũng đề nghị khôi phục quy định về thời hạn chi trả tiền bồi thường trong 30 ngày hoặc chậm nhất phải chi trả hết theo Điều 94 Luật Đất đai năm 2024, thay vì kéo dài đến 90 ngày.

Ở góc độ khác, có ý kiến cho rằng việc áp dụng bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh giá đất có thể gặp khó khăn khi xác định giá đất đối với một số dự án đặc thù, như dự án hỗn hợp, dự án năng lượng tại vùng kinh tế khó khăn hoặc dự án lấn biển. Các dự án hỗn hợp có nhiều công năng, với cơ cấu sản phẩm và phương án quy hoạch khác nhau sẽ tạo ra những kết quả kinh tế khác nhau, bảng giá đất thông thường khó phản ánh đầy đủ. Do đó, đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 113 theo hướng quy định rõ các loại dự án được áp dụng phương pháp thặng dư khi tính giá đất, gồm dự án hỗn hợp, khu du lịch sinh thái, dự án điện gió, điện mặt trời, dự án tại vùng khó khăn và dự án lấn biển. Nếu chỉ quy định chung là “phương pháp cụ thể”, trong khi có các phương pháp khác nhau, việc giao các địa phương tự quyết định sẽ dễ phát sinh vướng mắc và thiếu đồng bộ trong thực tiễn.