Dư địa lớn cho nhà đầu tư

Thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi tại Việt Nam:

Một trung tâm dưỡng lão được xây dựng khang trang trong khuôn viên khu đô thị sinh thái Bắc An Khánh, Hà Nội. Ảnh: LT

Động lực hình thành thị trường mới

Thực tế cho thấy, Việt Nam đang chuyển dần từ mô hình gia đình nhiều thế hệ sang gia đình hạt nhân, trong khi nhịp sống đô thị ngày càng nhanh khiến khả năng chăm sóc người cao tuổi trong mỗi gia đình bị thu hẹp. Theo khảo sát, có tới 80% người cao tuổi mong muốn được chăm sóc tại nhà hoặc trong môi trường quen thuộc, cho thấy nhu cầu rất lớn đối với các mô hình chăm sóc linh hoạt, an toàn và toàn diện.

Trong khi đó, năng lực cung ứng hiện nay còn hạn chế. Cả nước hiện có chưa đến 100 trung tâm chăm sóc người cao tuổi, phần lớn ở quy mô nhỏ, mô hình chưa đồng bộ. Lực lượng chăm sóc viên còn mỏng, nghề chăm sóc người cao tuổi chưa được chuẩn hóa và công nhận đầy đủ. Khoảng trống lớn giữa nhu cầu và nguồn cung đang mở ra dư địa phát triển rõ rệt cho thị trường.

Trên thế giới, bất động sản chăm sóc người cao tuổi đã hình thành và phát triển mạnh tại các nền kinh tế phát triển, đặc biệt là Nhật Bản, Úc, châu Âu và Bắc Mỹ. Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, dù dân số già hóa nhanh, phân khúc này vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, với dòng vốn đầu tư mới chỉ chiếm khoảng 5% tổng vốn đầu tư Living Sector toàn cầu. Bà Emily Fell, Giám đốc Cấp cao bộ phận Living Sectors của Savills châu Á - Thái Bình Dương nhận định rằng Việt Nam đang đứng trước thời điểm mang tính “bản lề” để định hình thị trường. Theo bà, các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào tài sản hữu hình, mà cần tập trung vào đơn vị vận hành – yếu tố quyết định chất lượng dịch vụ và niềm tin của khách hàng trong dài hạn.

“Nhà đầu tư không nên rót vốn vào các tòa nhà, mà nên đầu tư vào năng lực vận hành. Thách thức đầu tiên của Việt Nam là phát triển được những đơn vị vận hành đủ uy tín và chuyên nghiệp,” bà Emily Fell nhấn mạnh.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chính sách đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc này. Tại Nhật Bản – một trong những quốc gia già hóa nhanh nhất thế giới với gần 30% dân số trên 65 tuổi, hệ thống Bảo hiểm Chăm sóc Dài hạn (LTCI) đã tạo ra nguồn chi trả ổn định, giúp thị trường thu hút vốn tổ chức thông qua các hợp đồng thuê dài hạn có bảo chứng.

Tại Úc, mô hình làng hưu trí (Retirement Villages) phát triển mạnh nhờ tầng lớp hưu trí có tích lũy tài chính tốt và cơ chế phí quản lý trả chậm (DMF), giúp giảm chi phí ban đầu cho người sử dụng dịch vụ. Nhà nước giữ vai trò điều tiết, tập trung bảo vệ quyền lợi người cao tuổi và kiểm soát chất lượng dịch vụ.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam không thể sao chép nguyên mẫu các mô hình này, nhưng có thể kết hợp linh hoạt, tích hợp phong cách sống đô thị hiện đại với các dịch vụ chăm sóc hỗ trợ phù hợp điều kiện kinh tế – xã hội trong nước.

Cơ hội đi cùng thách thức

Ở Việt Nam, thách thức lớn nhất không nằm ở nhu cầu thị trường, mà ở nhân lực và mô hình vận hành. Ông Huân Lê, Phó Tổng Giám đốc WeCare247 cho rằng, hiện nay dịch vụ chăm sóc mới chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu thực tế. Trong khi cả nước có hàng chục triệu người cao tuổi, các đơn vị chăm sóc chuyên nghiệp mới chỉ phục vụ được vài trăm bệnh nhân mỗi ngày.

Theo ông Huân Lê, một cách tiếp cận khả thi là tận dụng hạ tầng sẵn có, bổ sung nhân sự y tế và dịch vụ hỗ trợ để tạo giá trị gia tăng, đồng thời kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Đây là hướng đi phù hợp trong giai đoạn thị trường còn non trẻ.

Ở góc độ chính sách xã hội, bà Chu Việt Nga, đại diện HelpAge International tại Việt Nam cho rằng, chăm sóc dài hạn, y tế cơ bản và các bệnh mãn tính sẽ là trọng tâm trong chiến lược dân số và phát triển của Việt Nam thời gian tới. Dù khung pháp lý hiện còn chưa hoàn chỉnh, đây lại chính là cơ hội cho khu vực tư nhân tham gia xây dựng các mô hình chăm sóc dự phòng, chăm sóc cộng đồng và dịch vụ hỗ trợ toàn diện.

Một vấn đề then chốt khác là nhân lực chăm sóc. Ông Yasuhiro Miyamoto, Tổng Giám đốc Mynavi Vietnam, cho biết Nhật Bản dự kiến thiếu khoảng 200.000 chăm sóc viên vào năm 2030, trong khi Việt Nam có lợi thế về nguồn lao động trẻ. Tuy nhiên, để biến lợi thế này thành động lực phát triển thị trường trong nước, cần có lộ trình đào tạo, chuẩn hóa nghề nghiệp và tạo cơ hội phát triển lâu dài cho người lao động sau khi tích lũy kinh nghiệm.

Cùng quan điểm, ông Yusuke Hirai, Trưởng đại diện Văn phòng Hà Nội của Kitahara Medical Strategies International, nhấn mạnh tầm quan trọng của mô hình chăm sóc tích hợp, kết nối giữa bệnh viện – phục hồi chức năng – chăm sóc tại nhà – hỗ trợ xã hội, đồng thời ứng dụng công nghệ và trí tuệ nhân tạo để giám sát và nâng cao chất lượng dịch vụ.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam có thể phát triển thị trường theo định hướng vùng. Tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, ưu tiên các mô hình gần bệnh viện và gắn với quy hoạch y tế hiện hữu. Miền Trung, với lợi thế hạ tầng du lịch, có thể phát triển mô hình chăm sóc toàn diện kết hợp nghỉ dưỡng. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam phù hợp để thử nghiệm các mô hình ứng dụng công nghệ và dịch vụ mới.

Bà Olivia Wood, CEO Lotus Advisory Group cảnh báo rằng, bất động sản chăm sóc người cao tuổi là lĩnh vực kinh doanh phức tạp, đòi hỏi năng lực vận hành cao và tính nhất quán trong thời gian dài. Niềm tin của khách hàng rất dễ bị xói mòn nếu chất lượng dịch vụ không được bảo đảm. Do đó, trong giai đoạn đầu phát triển, các nhà đầu tư cần thận trọng, ưu tiên xây dựng uy tín, chuẩn mực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ, thay vì chạy theo quy mô nhanh.

Với dư địa thị trường lớn, sự quan tâm ngày càng rõ của khu vực tư nhân và định hướng chính sách đang dần hình thành, Việt Nam có cơ hội xây dựng một thị trường bất động sản chăm sóc người cao tuổi theo hướng nhân văn, bền vững và phù hợp điều kiện trong nước. Tuy nhiên, để biến cơ hội thành hiện thực, cần sự vào cuộc đồng bộ của Nhà nước, DN và các tổ chức xã hội, với tầm nhìn dài hạn và cách tiếp cận thận trọng ngay từ đầu.

Ngô Sơn