FDI: Làn sóng mới nhìn từ thị trường bất động sản Việt Nam (Bài 2)

Từ những ghi nhận ở Bài 1 về tác động của dòng vốn ngoại lên thị trường bất động sản Việt Nam, câu chuyện nay bước sang giai đoạn mới: Việt Nam chủ động chọn lọc dòng vốn chất lượng cao. Chính phủ ưu tiên FDI công nghệ cao, thân thiện môi trường và tạo liên kết với doanh nghiệp trong nước. Cùng với số hóa thủ tục đất đai, triển khai bộ ba Luật bất động sản và làn sóng M&A, nhiều yếu tố đang đồng thời tái cấu trúc thị trường. Trong cuộc trao đổi riêng với Mekong ASEAN nhân dịp kỷ niệm 30 năm Savills có mặt ở Việt Nam, ông Neil MacGregor – Tổng giám đốc Savills Việt Nam – chia sẻ góc nhìn về động lực mới của thị trường trong thập kỷ tới.

Mekong ASEAN: Chính sách FDI chọn lọc, ưu tiên công nghệ cao và thân thiện môi trường sẽ tác động thế nào đến thị trường BĐS công nghiệp và các đô thị vệ tinh, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam đang có sự dịch chuyển rõ rệt để đáp ứng các chính sách mới. Việt Nam đã thành công trong việc nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất, thu hút nhiều dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý hiện nay là các nhà sản xuất công nghệ cao này đang khuyến khích chuỗi cung ứng của họ cũng chuyển sang Việt Nam để phù hợp với định hướng chính sách của Chính phủ.

Chúng ta đang chứng kiến các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn trong chuỗi cung ứng thuê lại nhà xưởng hoặc kho bãi từ các nhà phát triển khu công nghiệp. Điều này đang hình thành một phân khúc công nghiệp mới, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức muốn rót vốn vào các nền tảng công nghiệp.

Về mặt hạ tầng, các tuyến đường vành đai tiếp tục mở ra nhiều cơ hội cho lĩnh vực logistics, đồng thời tăng cường khả năng kết nối của chuỗi cung ứng, giúp giảm chi phí vận chuyển và nâng cao hiệu quả hoạt động trong toàn chuỗi.

Mekong ASEAN: Trong bối cảnh Việt Nam nỗ lực nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, theo ông, đâu là những yếu tố then chốt có thể giúp Việt Nam bước ra khỏi “cái bóng” của một quốc gia sản xuất dựa trên nhân công giá rẻ và tiến tới mô hình giá trị cao hơn?

Ông Neil MacGregor: Giáo dục là yếu tố nền tảng. Để tham gia sâu vào lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, Việt Nam cần xây dựng một lực lượng lao động có kỹ năng phù hợp. Cùng với đó, ngành sản xuất phải được nâng cấp bằng tự động hóa, robot, trí tuệ nhân tạo (AI) và hiện đại hóa chuỗi cung ứng.

Câu hỏi lớn đặt ra là: Việt Nam sẽ phát triển năng lực tri thức và chuyên môn như thế nào để phục vụ chuyển đổi đó? Muốn dịch chuyển từ mô hình dựa vào lao động sang mô hình dựa vào công nghệ, đất nước cần nuôi dưỡng một lực lượng lao động có đủ kiến thức và kỹ năng để vận hành các quy trình sản xuất tự động hóa trong tương lai.

Mekong ASEAN: Ở góc độ tư vấn chiến lược, Savills đánh giá những yếu tố nào Việt Nam cần cải thiện để đón dòng vốn chất lượng cao?

Ông Neil MacGregor: Trong quá khứ, nhiều nhà đầu tư nước ngoài từng cảm thấy nản lòng trước thời gian kéo dài để có thể đưa một dự án ra thị trường tại Việt Nam. Việc phải vượt qua các thủ tục pháp lý phức tạp, xin đầy đủ các giấy phép để có thể triển khai một dự án nhà ở hoặc bắt đầu xây dựng một tòa nhà văn phòng, chẳng hạn, thường tốn rất nhiều thời gian.

Khung pháp lý cần tiếp tục được cải thiện, cắt giảm thủ tục hành chính và tăng hiệu quả trong quy trình phê duyệt, để dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có thể được triển khai nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Thời gian là yếu tố then chốt. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn thấy được lợi tức đầu tư của mình trong thời gian ngắn nhất có thể.

Vì vậy, việc cải thiện quy trình phê duyệt là vô cùng quan trọng. Chính phủ hiện đang thực hiện nhiều biện pháp nhằm hướng tới mục tiêu này. Cụ thể, một số tỉnh đã được sáp nhập, điều này theo thời gian sẽ giúp giảm bớt bộ máy hành chính cồng kềnh; nhiều sở, ban, ngành cũng đã được hợp nhất, và cấp chính quyền quận/huyện đã được lược bỏ.

Tất cả những thay đổi này sẽ dần dần giảm thiểu tình trạng quan liêu, đồng thời tăng hiệu quả trong việc phê duyệt đầu tư, đặc biệt là đối với các thủ tục quy hoạch và cấp phép trong lĩnh vực BĐS.

Mekong ASEAN: Thủ tục hành chính và đặc biệt là thủ tục đất đai đang được số hóa. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Việc số hóa các thủ tục giấy tờ đang diễn ra trên toàn thế giới. Ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi xem xét thị trường Việt Nam đều đã quen với việc xử lý hồ sơ, thủ tục trực tuyến tại quốc gia của họ hoặc ở các thị trường khác và họ cũng mong muốn có được trải nghiệm tương tự tại Việt Nam.

Trong khi đó, mặc dù đang nỗ lực triển khai số hóa nhưng hệ thống đăng ký BĐS tại Việt Nam vẫn còn rất hạn chế về mặt thủ tục giấy tờ, chưa nói đến việc có một hệ thống đăng ký tài sản kỹ thuật số.

Nếu Việt Nam có thể hoàn toàn số hóa hệ thống đăng ký BĐS, với toàn bộ giấy tờ sở hữu được lưu trữ trực tuyến ở dạng kỹ thuật số, được hỗ trợ bởi công nghệ blockchain, sẽ mở ra nhiều thị trường có tính thanh khoản cao hơn, chẳng hạn như việc mã hóa tài sản bất động sản (tokenization). Đây là một hành trình dài và chắc chắn sẽ là một thách thức lớn đối với Việt Nam.

Hiện tại, quốc gia duy nhất thực sự đạt được thành công trọn vẹn trong quá trình này là Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), cụ thể là Dubai. Họ đã hoàn toàn số hóa quyền sở hữu đất, hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký BĐS, và hiện đang ứng dụng hệ thống đó trên nền tảng blockchain để mã hóa tài sản.

Điều này có nghĩa là bạn hoặc tôi chỉ với 1 USD cũng có thể mua một phần nhỏ của một BĐS. Từ đó, tính thanh khoản của thị trường trở nên cao hơn rất nhiều.

Mekong ASEAN: Tính đến hiện tại, ông đánh giá thế nào về quá trình triển khai và hiệu quả ban đầu mà Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mang lại?

Ông Neil MacGregor: Tôi nghĩ rằng còn hơi sớm để khẳng định điều gì. Hiện vẫn đang có rất nhiều thay đổi trong công tác quản lý BĐS tại Việt Nam. Khung pháp lý thì đã có sẵn, vấn đề là cần xem liệu Luật Đất đai có thể được thực thi một cách hiệu quả hay không.

Vướng mắc lớn nhất hiện nay vẫn là phí sử dụng đất, cụ thể là cách tính khoản phí này. Liệu mọi bên liên quan đã thực sự đồng thuận với phương pháp tính được nêu trong Luật Đất đai mới chưa? Và liệu quy định đó có thể được áp dụng trên thực tế hay không?

Dù vậy, khung pháp lý đã được thiết lập, và tôi hy vọng trong thời gian tới, các thủ tục phê duyệt sẽ được thực hiện nhanh chóng hơn.

Lotte Mall West Lake Hanoi (Lotte Mall Tây Hồ) là dự án trọng điểm của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) tại Việt Nam. Ảnh: Lotte

Mekong ASEAN: Theo ông, việc dịch chuyển chính sách có thể làm thay đổi cấu trúc thị trường BĐS Việt Nam trong 10 năm tới như thế nào?

Ông Neil MacGregor: Chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng của các nhà đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực BĐS - những đơn vị đã quen thuộc với thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn chưa có nhiều nhà đầu tư mới mạnh dạn tự mình phát triển dự án. Họ có thể hợp tác với các nhà phát triển khác, nhưng chưa đủ tự tin để tự triển khai do một số thách thức trong khung pháp lý hiện nay.

Khi khung pháp lý trở nên rõ ràng, minh bạch và hiệu quả hơn, đồng thời bộ máy hành chính được tinh gọn, chúng ta có thể kỳ vọng một làn sóng nhà đầu tư và nhà phát triển mới (những người trước đây chưa từng xem xét Việt Nam) sẽ bước vào thị trường với sự tự tin cao hơn, triển khai dự án một cách chủ động, và đạt được các mục tiêu lợi nhuận mà họ đặt ra cho nguồn vốn đầu tư quốc tế của mình.

Mekong ASEAN: Savills đã gắn bó với thị trường Việt Nam 30 năm. Trong thập kỷ tới, Savills sẽ định vị vai trò của mình ra sao?

Ông Neil MacGregor: Chiến lược của chúng tôi từ trước đến nay là cung cấp một nền tảng dịch vụ toàn diện cho tất cả khách hàng. Điều đó có nghĩa là, một nhà phát triển dự án có thể tìm đến chúng tôi ngay từ giai đoạn đầu, thực hiện nghiên cứu thị trường sơ khởi, sau đó hợp tác trong tư vấn phát triển, nghiên cứu tính khả thi. Chúng tôi còn cung cấp dịch vụ thẩm định giá để giúp họ huy động vốn vay từ ngân hàng, cùng với dịch vụ cho thuê, bán hàng trong lĩnh vực nhà ở, quản lý tài sản và tư vấn đầu tư, hỗ trợ xuyên suốt từ lúc bắt đầu cho đến khi hoàn tất quá trình đầu tư.

Chúng tôi mang đến trọn bộ dịch vụ trong toàn bộ vòng đời phát triển dự án, và bằng việc duy trì mô hình nền tảng toàn diện này, chúng tôi tin rằng sẽ giúp các nhà phát triển dự án tự tin hơn khi gia nhập thị trường, đồng thời tận dụng được cơ hội từ đà tăng trưởng kinh tế mà tất cả chúng ta đều tin tưởng đang đến với Việt Nam.

Mekong ASEAN: Xin cảm ơn ông!

Ngọc Linh

Ngọc Linh