Giá đất đội lên vì hệ số K, nguy cơ giá nhà tiếp tục leo thang

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý đến Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

Theo dự thảo, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án dự kiến được xác định bằng công thức: Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Chính công thức này đang trở thành nút thắt lớn bởi nếu áp dụng hệ số K cào bằng, chi phí đầu vào của các dự án sẽ tăng vọt, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Lo ngại giá nhà bị đẩy lên cao

HoREA cảnh báo những bất cập lớn nếu áp dụng công thức “Bảng giá đất × Hệ số K” thay cho phương pháp thặng dư đối với các dự án bất động sản quy mô lớn. Trong văn bản góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dẫn chứng trường hợp khu đất trên đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức (cũ): với bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m² và hệ số K khoảng 1,4 lần, giá đất tính tiền sử dụng đất bị đẩy lên gần 80 triệu đồng/m², trong khi theo phương pháp thặng dư, giá trị đất mà dự án chịu được chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Như vậy, mức tính theo công thức cao gấp 2,28 lần thực tế, buộc doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m² để không lỗ vốn.

Hệ số điều chỉnh giá đất cần áp dụng cho từng khu vực, vị trí và dự án. (Ảnh: QH)

Tại đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ), chênh lệch còn lớn hơn: công thức tính đưa giá đất lên khoảng 37 triệu đồng/m², trong khi phương pháp thặng dư chỉ cho kết quả khoảng 9 triệu đồng/m². HoREA lo ngại mức vênh quá lớn khiến các dự án nhà ở giá rẻ và trung cấp khó khả thi. Từ đó, hiệp hội nhấn mạnh việc áp dụng máy móc “Bảng giá đất × Hệ số K” là chưa phù hợp, có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường.

Cần hệ số K riêng cho từng dự án

Nhiều chuyên gia cũng chung quan điểm, cho rằng hệ số K đang tạo sức ép lớn lên giá nhà. Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, nhận định việc nhân thêm hệ số K khi bảng giá đất mới đã tiệm cận thị trường sẽ tạo tình trạng “phí chồng phí”, khiến chủ đầu tư buộc phải đưa chi phí vào giá bán, và cuối cùng người mua gánh toàn bộ.

Một số ý kiến cho rằng việc tồn tại song song bảng giá đất mới và hệ số K gây chồng chéo, tạo gánh nặng tài chính kép, dễ đẩy mặt bằng giá nhà lên cao. Vì vậy, các chuyên gia đề xuất áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án để phản ánh đúng đặc thù và tránh tạo biến động giá.

Việc định giá đất cho dự án chung cư cao tầng, khu đô thị hoặc nhà ở thương mại hoàn toàn khác với định giá các lô đất nhỏ lẻ hay nhà ở riêng lẻ.

Theo HoREA, định giá đất cho dự án bất động sản quy mô lớn rất khác với định giá lô đất nhỏ lẻ, do đặc thù diện tích lớn, hệ số sử dụng đất cao và sự chênh lệch suất đầu tư giữa các phân khúc. Vì thế, không thể áp dụng công thức đồng loạt “Bảng giá đất × Hệ số K”.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị giao UBND cấp tỉnh quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, vị trí và dự án, gồm ba hệ số chính:

Hệ số K1: Áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm để điều chỉnh mức giá trong bảng giá đất theo khu vực.

Hệ số K2: Dùng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hiện TP.HCM mỗi năm ban hành khoảng 30 quyết định cá biệt.

Hệ số K3: Dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án bất động sản khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng; áp dụng theo nhóm dự án hoặc dự án đặc thù.

Các hệ số điều chỉnh khác tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Hà Chi