Giá nhà trọ TP.HCM tăng, người thuê và chủ nhà cùng chịu áp lực chi phí

Giá phòng trọ tại TP.HCM liên tục biến động, khiến việc tìm chỗ ở vừa túi tiền ngày càng khó khăn với nhiều sinh viên và người lao động. Trong khi người thuê phải chắt chiu từng khoản sinh hoạt, chủ nhà cũng đau đầu với chi phí sửa chữa, bảo trì và vận hành ngày càng tăng. Khi cả hai bên cùng chịu áp lực chi phí, thì đâu mới là giải pháp tối ưu ngay lúc này?

Trong năm 2026, thị trường cho thuê TP.HCM tiếp tục có sự phân hóa rõ rệt về giá thuê giữa khu vực, diện tích và chất lượng tiện nghi. Theo dữ liệu tin đăng trên Phongtro123.com, giá thuê phòng trọ tại TPHCM hiện dao động từ 1,4 - 5,2 triệu/tháng, mức trung bình khoảng 3,8 triệu đồng. Tại những khu vực tập trung đông sinh viên và người lao động như Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Tân, Quận 12, phòng bình dân thường có giá khoảng 2 – 3,5 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, phòng có máy lạnh, gác lửng, nội thất cơ bản thường dao động 3,5 – 5 triệu đồng; căn hộ mini đầy đủ tiện nghi có thể từ 5 – 8 triệu đồng hoặc cao hơn.

Mặt khác, phân khúc phòng trọ giá rẻ dưới 3 triệu tại TPHCM đang chịu sự cạnh tranh gắt gao và dần thu hẹp nguồn cung. Khi ngân sách hạn chế, người thuê phải đánh đổi bằng cách chấp nhận không gian nhỏ hơn, ở trong hẻm sâu, di chuyển xa nơi làm việc hoặc lựa chọn ở ghép. Ngược lại, những căn phòng có nhà vệ sinh riêng, máy giặt, ban công và an ninh tốt thường có giá thuê cao hơn đáng kể.

Người thuê trọ TP.HCM đối mặt với áp lực chi phí sinh hoạt

Đối với nhiều sinh viên và lao động trẻ thuê phòng trọ tại TP.HCM, tiền nhà chỉ là một phần trong bài toán chi tiêu hằng tháng. Áp lực thực sự nằm ở hàng loạt khoản phí đi kèm như điện, nước, internet, gửi xe, ăn uống và đi lại. Chỉ cần một vài khoản tăng nhẹ, cũng đủ để khiến cho “túi tiền” vốn đã hạn hẹp nhanh chóng “bốc hơi”.

Chẳng hạn, một người lao động có thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng, thuê phòng trọ với giá 3,5 triệu đồng. Sau khi cộng thêm 500.000 – 700.000 đồng tiền điện, nước và dịch vụ, riêng chi phí chỗ ở đã chiếm hơn 40% thu nhập.

Đáng lo ngại hơn, người thuê trọ còn phải đối mặt với những chi phí khó chủ động như tiền khám chữa bệnh, sửa chữa xe, hiếu hỷ hoặc tiền thuê nhà tăng khi hết hợp đồng. Với những người có gia đình, áp lực càng lớn khi phải cân đối thêm tiền học cho con và chi phí chăm sóc người thân.

Chủ nhà trọ cũng chịu áp lực từ chi phí vận hành và quản lý

Không chỉ người thuê phải xoay xở với tiền phòng và sinh hoạt phí, nhiều chủ nhà trọ tại TP.HCM cũng đang đối mặt với áp lực chi phí ngày càng lớn. Theo bảng giá tham khảo từ những dịch vụ bảo trì và sửa chữa nhà trọ tại TP.HCM năm 2026:

Một lần xử lý rò rỉ đường ống nước có thể tốn khoảng 300.000 – 850.000 đồng.
Sửa chữa hoặc thay máy bơm nước dao động từ 450.000 – 1,1 triệu đồng.
Chi phí sơn lại tường cũ khoảng 30.000 – 65.000 đồng/m².
Chống thấm nhà vệ sinh khoảng 200.000 – 400.000 đồng/m².
… 

Với những khu trọ có hàng chục phòng, chỉ cần nhiều thiết bị xuống cấp cùng lúc, tổng chi phí sửa chữa đã có thể lên đến vài triệu hoặc hàng chục triệu đồng. Chưa kể, chủ nhà còn phải duy trì vệ sinh hành lang, thu gom rác, bảo trì hệ thống điện nước chung và kiểm tra các thiết bị an toàn.

Đáng chú ý, từ ngày 1/5/2026, TP.HCM triển khai Quyết định 23/2026/QĐ-UBND về quản lý, hỗ trợ một số nhà ở riêng lẻ hiện cho thuê để ở. Quy định đặt ra các yêu cầu về diện tích sử dụng bình quân, lối thoát nạn, hệ thống điện và an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Giải pháp cân bằng lợi ích giữa chủ nhà và người thuê trọ

Để hạn chế tình trạng tăng giá thuê đột ngột, cả chủ nhà lẫn người thuê cần chủ động tìm tiếng nói chung thay vì chỉ bảo vệ lợi ích trước mắt.

Về mặt pháp lý, chủ nhà không được tự ý nâng giá hay phí dịch vụ khi hợp đồng còn hiệu lực (theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023). Để tránh bất ngờ, hợp đồng nên ghi rõ lộ trình điều chỉnh với biên độ rõ ràng—chẳng hạn tối đa 5–10%/năm nếu có biến động thị trường và phải thông báo trước ít nhất 30 ngày. Đặc biệt, mọi thay đổi cần được xác nhận bằng phụ lục văn bản thay vì trao đổi miệng.

Về phía chủ nhà, thay vì tăng giá 10-20% trong một lần hãy chọn lộ trình chia nhỏ hoặc giữ giá cho khách uy tín. Đồng thời, việc nâng cấp tiện ích như bảo dưỡng điều hòa hay nâng cấp Wi-Fi tốc độ cao sẽ giúp người thuê vui vẻ chấp nhận mức giá mới.

Về phía người thuê, bạn nên ưu tiên hợp đồng dài hạn từ 1–2 năm để giữ giá ổn định hơn. Và trước khi quyết định, bạn hãy so sánh nhiều phòng cùng khu vực, mức giá và tiện ích. Bạn có thể tham khảo các tin đăng trên Phongtro123.com để có thêm cơ sở đánh giá mặt bằng giá, tránh vội vàng chọn phòng chỉ vì mức thuê ban đầu hấp dẫn.