Giảm 70% thuế chuyển đổi đất vườn lên đất ở: Đúng nhưng chưa đủ

Từ 2026, người chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư được áp dụng chính sách mới. Ảnh: MG.

Quốc hội mới đây đã biểu quyết thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý tại nghị quyết mới là người dân chỉ phải nộp 30-50% chênh lệch giá đất khi chuyển đổi đất ao vườn, đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì mức 100% như hiện nay. Mức thu này áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức giao đất theo quy định, song vẫn được kỳ vọng sẽ làm giảm mạnh rào cản tài chính khi người dân có nhu cầu "lên thổ cư".

Giảm mạnh chi phí chuyển đổi

Dưới tác động của Luật Đất đai 2024 cùng bảng giá đất mới tại nhiều địa phương, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng mạnh, có nơi theo cấp số nhân. Không ít hộ gia đình có đất vườn xen kẽ khu dân cư, sử dụng ổn định nhiều năm nhưng không thể hợp thức hóa thành đất ở do số tiền phải nộp vượt quá khả năng tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc Nhà nước giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất được xem là bước điều chỉnh cần thiết, thể hiện nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu quản lý đất đai và khả năng chi trả của người dân.

Theo phân tích của chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nhóm hưởng lợi rõ nhất từ chính sách này là những hộ gia đình có nhu cầu ở thực, xây nhà hoặc chia tách đất cho con cái.

Với một trường hợp phổ biến, người dân xin chuyển 100 m2 đất vườn sang đất ở tại khu vực có chênh lệch giá đất là 10 triệu đồng/m2. Trước đây, theo quy định thu 100%, số tiền phải nộp lên tới 1 tỷ đồng. Khi chính sách mới được áp dụng, khoản tiền này chỉ còn khoảng 300 triệu đồng, giảm đáng kể áp lực tài chính và giúp nhiều gia đình có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ông Kiên cũng lưu ý rằng dù được "giảm 70%", số tiền thực tế người dân phải đóng vẫn cao hơn nhiều so với giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Ông Kiên lấy ví dụ với cùng mảnh đất nói trên, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp chỉ khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tổng tiền sử dụng đất trước đây chỉ khoảng 150 triệu đồng. Điều này cho thấy chính sách mới mang tính "giảm bớt cú sốc" hơn là quay lại mức chi phí thấp như trước, song vẫn được đánh giá tích cực vì giúp hàng loạt hồ sơ chuyển đổi bị ách tắc có cơ hội được giải quyết.

Ở góc độ thị trường, quy định mới cũng không mở cửa cho làn sóng đầu cơ phân lô ồ ạt. Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, với những thửa đất lớn hàng nghìn m2, phần diện tích được áp dụng mức thu ưu đãi chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng quy mô. Nhà đầu tư vẫn phải đóng gần như đầy đủ tiền sử dụng đất nếu muốn chuyển đổi toàn bộ thửa đất, qua đó giữ được rào cản cần thiết để hạn chế đầu cơ đất nền nhỏ lẻ và buộc thị trường phát triển theo hướng dự án bài bản.

Vướng mắc "chỉ một lần" và lo ngại chưa sát nhu cầu thực

Dù được đánh giá là bước tiến quan trọng, chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích vẫn tồn tại một điểm gây nhiều tranh luận, đó là chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu người dân có nhu cầu chuyển đổi nhiều lần, hoặc có nhiều thửa đất khác nhau, thì các lần sau sẽ phải quay lại mức thu 100% như hiện hành.

Theo chuyên gia, nhóm hưởng lợi rõ nhất từ chính sách giảm chênh lệch giá khi chuyển đổi đất là những hộ gia đình có nhu cầu ở thực, xây nhà hoặc chia tách đất cho con cái. Ảnh: Văn Quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định này chưa thực sự sát với thực tế sử dụng đất của người dân. Trong nhiều gia đình, đất vườn được tích lũy qua nhiều giai đoạn, hoặc phát sinh nhu cầu chuyển đổi theo từng thời điểm khác nhau, tùy vào khả năng tài chính và nhu cầu nhà ở của các thế hệ.

Ông cho rằng việc chỉ cho phép hưởng ưu đãi một lần khiến chính sách chưa giải quyết triệt để khó khăn, đặc biệt với những hộ có nhiều con, cần chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài.

Quan điểm này cũng được chuyên gia Lê Quốc Kiên chia sẻ. Theo ông, dù chính sách đã giảm mạnh tỷ lệ thu, tổng số tiền người dân phải đóng vẫn cao do bảng giá đất mới tăng nhiều lần. Với những trường hợp chưa đủ khả năng tài chính tại thời điểm xin chuyển đổi, việc buộc phải nộp đủ ngay một lần có thể tiếp tục khiến họ chùn bước.

Từ đó, ông Kiên đề xuất nên nghiên cứu cơ chế cho phép người dân được nợ tiền sử dụng đất hoặc đóng chậm, đến khi chuyển nhượng hoặc cho tặng thì mới hoàn tất nghĩa vụ tài chính, qua đó tăng tính khả thi của chính sách.

Thủy Tiên