Giới đầu cơ chung cư vùng ven 'mở hội' hậu sáp nhập

Buổi sáng đầu tuần, tại quán cà phê ven đường Phạm Văn Đồng (Dĩ An, nay thuộc TP.HCM), anh Lê Hoàng, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu từ Hà Nội, nâng ly cà phê mà khó giấu được niềm hân hoan.

“Mỏ vàng” vùng ven

Cách đây hơn 2 năm, anh Hoàng rót tiền mua liền 2 căn hộ tại Bình Dương cũ, một tại Dĩ An, một tại Thuận An. Hiện, giá cả hai căn hộ được rao bán ở mức trên dưới 60 triệu đồng/m2, tương đương tăng trung bình gần 10 triệu đồng so với hồi đầu năm, và tăng khoảng 150% so với thời điểm mua vào.

“Sau sáp nhập, vùng ven giờ hóa trung tâm, giá thậm chí còn tăng nhanh hơn cả giới đầu tư chúng tôi tưởng tượng”, anh Hoàng hồ hởi chia sẻ với VnBusines, mắt gần như không rời màn hình điện thoại liên tục cập nhật bảng giá các dự án quanh quốc lộ 1K.

Tương tự, vào cuối năm 2024, chị Thanh Hồng, nhà đầu tư gốc TP.HCM, chốt một căn hộ tại Tokyu Garden City, dự án đang ghi nhận mức tăng đáng kể, từ 37-55 triệu đồng/m2 lên 40-68 triệu đồng/m2 sau nửa năm. Với tốc độ tăng giá hiện tại, chị Hồng dự định giữ nhà thêm 6-8 tháng nữa trước khi xả hàng. “Cảm giác như đang ngồi trên mỏ vàng”, chị Hồng nói.

Chung cư vùng ven tiếp tục leo thang, là cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư.

Tâm trạng của các nhà đầu tư phản chiếu bức tranh chung cư vùng ven TP.HCM sau sáp nhập, trong đó có thị trường căn hộ Bình Dương cũ đang tăng theo cấp số nhân. Các dự án từng “ế ẩm” như Him Lam Phú Đông, Bcons City, Phú Đông Premier… nay đều điều chỉnh tăng 20-30%, đưa mặt bằng giá phổ biến lên 45-60 triệu đồng/m².

Nhiều dự án sơ cấp cũng đua nhau tăng 10-20% chỉ trong quý III, khiến thị trường sôi động chưa từng thấy. Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan và DKRA Consulting, chỉ trong quý III, giá chào bán căn hộ tại Bình Dương cũ tăng hơn 30%, từ mức trung bình 33 triệu đồng/m² đầu năm lên tới 41 triệu đồng.

Thực tế cho thấy, không chỉ giới đầu cơ trong Nam, mà dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc cũng đang chảy mạnh vào khu vực này – tăng 28% so với cùng kỳ. Họ nhắm đến những căn hộ nhỏ, pháp lý rõ ràng, dễ cho thuê hoặc sang nhượng, coi đó là “tấm vé vàng” trong chu kỳ tăng giá mới.

Không riêng Bình Dương (cũ), xu hướng “vệ tinh hóa” đang lan rộng khắp cả nước. Sau sáp nhập, Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình (cũ) và Bắc Giang (cũ) nổi lên như những thị trường thay thế Hà Nội, khi mức độ quan tâm tăng tới 80% tổng giao dịch khu vực phía Bắc, theo số liệu của Batdongsan.

Điển hình, tại Hải Phòng, giá chung cư trung bình đạt 39 triệu đồng/m², tăng 17% so với 2023. Một số dự án như Gem Park tăng tới 55%, Hoàng Huy Grand Tower tăng 33%. Tỷ suất cho thuê đạt 4,6%, cao hơn hẳn Hà Nội (2,4%).

Tại miền Trung, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Nam cũng ghi nhận mức tăng giá 25-44%. Tại miền Nam, ngoài Bình Dương, các khu vực Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Long An (cũ) cũng chứng kiến mức độ quan tâm tăng vọt từ 80-160%, tạo thành “vành đai vàng” quanh siêu đô thị TP.HCM mở rộng.

Khi kỳ vọng vượt xa giá trị

Sự sôi động tại khu vực vùng ven phản ánh xu hướng tất yếu của thị trường Việt Nam, dòng tiền và dân cư đang dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất, hạ tầng kết nối và giá bán còn dư địa tăng. Khi trung tâm đã “bão hòa”, vùng ven trở thành “sân sau” đầy tiềm năng cho cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tươi sáng là những tín hiệu đáng lo ngại. Nhiều chuyên gia cho rằng đà tăng hiện nay mang nặng yếu tố tâm lý hơn là giá trị thực.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư bất động sản, cảnh báo: “Việc giá chung cư cũ tăng nhanh là hiện tượng nóng cục bộ. Cần ít nhất 6-12 tháng nữa để đánh giá tính bền vững. Các dự án gần trung tâm, có hạ tầng tốt sẽ giữ giá, ngược lại những nơi xa, chỉ dựa vào hiệu ứng sáp nhập, sẽ sớm hạ nhiệt”.

Một dấu hiệu khác cho thấy thị trường đang “chênh” giữa kỳ vọng và thực tế là tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 60%, dù nguồn cung mới tăng mạnh. Đơn cử, tại Bình Dương cũ, dự kiến năm 2026 sẽ có thêm 12.000 căn hộ mới – gấp rưỡi hiện tại. Khi nguồn cung dồi dào mà nhu cầu thực chưa kịp theo, khả năng “bội thực” là điều có thể xảy ra.

Bên cạnh đó, chi phí đất và đầu vào tăng cũng khiến giá bán leo thang. Một căn hộ từng 2 tỷ đồng, nay có thể chạm 3 tỷ – mức không còn “vừa túi tiền” với người mua ở thực. Nếu giá tiếp tục bị đẩy lên do đầu cơ, vùng ven có nguy cơ đánh mất lợi thế cạnh tranh vốn là giá rẻ và khả năng sinh lời bền vững.

Nhìn lại những cơn sốt bất động sản giai đoạn 2019-2021, dễ thấy chu kỳ tăng nóng thường kéo dài 6-8 tháng trước khi chững lại. Khi tâm lý kỳ vọng không còn, giá thường giảm nhẹ hoặc đi ngang trong 1-2 năm.

Giới phân tích nhận định, sự kiện sáp nhập địa giới hành chính chắc chắn là “cú hích” mạnh, nhưng không thể thay thế các yếu tố nền tảng như quy hoạch thực tế, hạ tầng giao thông, việc làm và tiện ích đô thị.

Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định: “Hiệu ứng sáp nhập chỉ là cú hích ngắn hạn. Về dài hạn, giá trị bất động sản phụ thuộc vào sự hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch và khả năng thu hút dân cư. Nếu các yếu tố đó không đi kèm, mặt bằng giá sẽ sớm ổn định trở lại”.

Tựu trung lại, sau sáp nhập, cơ hội rõ ràng đang mở ra cho các khu vực vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai hay Hải Phòng…, những vùng đất đang “lên đời”. Song cơ hội ấy chỉ thực sự trở thành giá trị khi được nâng đỡ bằng hạ tầng đồng bộ, quy hoạch thực tế và chiến lược phát triển đô thị bền vững.

Với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, việc chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí gần các trục giao thông lớn sẽ đảm bảo khả năng sinh lời ổn định. Ngược lại, đầu tư lướt sóng, vay đòn bẩy cao trong giai đoạn giá đã tăng mạnh tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hưng Nguyên