Hạ nhiệt giá bất động sản: Cần liều 'thuốc đắng' từ thể chế

Giá chung cư liên tục tăng, gấp nhiều chục lần mức thu nhập bình quân khiến nhiều người khó có thể mua nhà. (Ảnh: Quốc Khánh/Vietnam+)

Giá nhà đất, chung cư thời gian qua liên tục tăng, “sóng sau cao hơn sóng trước” và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại, khiến nhiều người dân thu nhập trung bình dù có tích góp tiền tiết kiệm hàng chục năm cũng chưa thể mua được nhà.

Dù thực tế này đã diễn ra nhiều năm qua, vậy đâu là nguyên nhân, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có những giải pháp, công cụ điều tiết như thế nào để kéo giảm giá bất động sản, phù hợp với mức chi trả của người dân?

Giá nhà “leo thang”, vượt quá khả năng chi trả và thu nhập

Lên Hà Nội học và làm việc được 22 năm, hiện thuê nhà trọ cùng gia đình 4 thành viên tại phường Vĩnh Tuy, anh Trần Hoàng (tỉnh Phú Thọ) mấy ngày nay chạy đôn đáo đi tìm căn hộ chung cư cũ để mua. Tìm qua các trang mạng và những mối thân quen, thậm chí cả “cò đất”, căn chung cư diện tích 56m2 với “tuổi đời” hơn 5 năm tại phường Định Công đã chính thức được chốt giá 4,75 tỷ đồng (mỗi mét vuông gần 80 triệu đồng).

“Giá nhà ngày càng ‘leo thang’ theo từng tháng, từng năm, thậm chí từng tuần. Hai vợ chồng tích góp hàng chục năm làm việc được khoảng gần 3 tỷ đồng để mua nhà thì giá lại lên tới 4 tỷ. Không biết đến khi nào mới có thể ‘chạy theo’ được mức giá bán nhà. Bàn tính với bố mẹ phải bán một mảnh đất ở quê và dồn thêm tiền mới đủ mua căn hộ hiện nay,” anh Hoàng chua chát nói.

Chị Phạm Thị Phương Thảo (tỉnh Hưng Yên) đang làm kế toán cho một doanh nghiệp trên đường Nguyễn Văn Cừ (Hà Nội). Ngày 3/10 vừa qua, chị được môi giới chào bán một căn hộ cũ 4 tầng với diện tích 33m2 trên đường Ngọc Thụy với giá 4,55 tỷ đồng. Chưa kịp xoay sở tài chính, chỉ sau một tuần, giá nhà đất đã bị đẩy lên 4,8 tỷ đồng và có người đã đặt cọc mua.

“Chỉ bảy ngày mà giá đã tăng lên tới 300 triệu đồng. Phía môi giới nói rằng, chủ hộ thay đổi giá bán do những nhà trong ngõ, ngách cũng tăng theo cấp số nhân chỉ trong một thời gian ngắn nên không chấp nhận giá cũ. Với giá bán liên tục được đẩy lên so với khả năng chi trả thực tế, lại thay đổi theo từng tuần thì nhiều người nếu không có sự hậu thuẫn về tài chính sẽ khó chạm vào được ‘giấc mơ nhà Hà Nội,” chị Thảo thở dài chia sẻ.

Một thống kê đáng chú ý cho thấy, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Trong thời gian qua, giá nhà chung cư ngày càng "leo thang" theo từng tháng, từng năm. (Anh: Việt Hùng/Vietnam+)

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về giá bán bất động sản trong 9 tháng năm nay, giá bán sơ cấp trung bình (giá chủ đầu tư rao bán) của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3/2025 từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1, và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150-300 triệu đồng/m2. Đất nền Hà Nội ghi nhận giá giao dịch phổ biến từ 60-100 triệu đồng/m2, tại một số khu vực phát triển như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, có vị trí gần các tuyến metro, khu đô thị mới, mức giá ghi nhận khoảng 200 triệu đồng/m2.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nguyên nhân giá nhà “leo thang” là do thực tế nguồn cung nhà ở chủ yếu là chung cư trung, cao cấp, thiếu sản phẩm chung cư giá phù hợp với khả năng chi trả số đông người dân.

“Giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá bất động sản đang vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình tại đô thị. Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu,” lãnh đạo Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập người dân

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại Hà Nội tháng 9 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh trước đại diện các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá người ta không mua được, giá nhà 70-100 triệu/m2 chung cư thì ai có tiền để mua. Còn đánh giá là không có nhu cầu thì các anh ngồi trên giời hết cả rồi, không có ai ở dưới hạ giới nữa".

Thủ tướng yêu cầu các ngành chức tăng cường kiểm soát quản lý, sử dụng đất, định giá và đấu giá; xử lý kịp thời tình trạng thao túng, đầu cơ, thổi giá để ổn định thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản và dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành ngay trong tháng 10 này.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch; chính sách cho vay đối với người mua nhà ở; chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cả ba nhóm vấn đề mà Bộ Xây dựng đưa ra đều cần thiết, đây là những công cụ giúp điều tiết thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững.

Phân tích thêm, theo ông Đính, các giao dịch đều phải qua trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng đoạn, đầu cơ, “thổi giá”. Tất cả các dữ liệu liên quan về giao dịch bất động sản sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm nhằm đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý.

“Ngoài ra, Nhà nước cần sớm triển khai quyết liệt phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mức giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản,” ông Đính kiến nghị.

Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản. (Ảnh: Việt Hùng/Vietnam+)

Khẳng định tín dụng là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, đặc biệt trong việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch bất động sản không lành mạnh, tuy nhiên, vị Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết cơ quan quản lý Nhà nước cần phân biệt rõ ràng giữa các nhóm đối tượng đầu cơ và các nhóm có nhu cầu thực, nhằm gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu chính đáng.

Để điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, các chuyên gia bất động sản kiến nghị Chính phủ nên sử dụng cùng lúc nhiều công cụ điều tiết thị trường như: thay đổi chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; sớm đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế với căn nhà thứ 2 để chống đầu cơ và sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà để điều tiết nguồn cung nhà ở.

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mấu chốt để tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở thể chế. Đây được xem là nguyên nhân gốc rễ, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của thị trường, từ nguồn cung, giao dịch cho đến sự minh bạch.

“Bộ Xây dựng dự kiến sẽ xây dựng Luật Nhà ở và Luật Bất động sản sửa đổi vào năm 2026. Các luật sửa đổi này sẽ tập trung vào những vấn đề cốt lõi như điều kiện giao dịch bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản và các yếu tố kiểm soát thị trường nhằm đảm bảo sự ổn định, lành mạnh. Mục tiêu là tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, đột phá, có khả năng thu hút các nguồn lực cho thị trường,” bà Hạnh nói./.

(Vietnam+)