Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên được dự báo là những 'điểm nóng' hút khách thuê đất công nghiệp về dài hạn

Giá thuê đất TP HCM gần gấp đôi Vũng Tàu

Một khu công nghiệp ở Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. (Ảnh: Sonadezi Châu Đức).

Theo báo cáo quý III vừa công bố của Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp TP HCM sau sáp nhập hình thành cấu trúc liên kết vùng rõ nét, với tổng nguồn cung khoảng 25.000 ha từ 64 dự án, phân bổ theo lợi thế từng địa phương.

Khu vực TP HCM chiếm khoảng 17% nguồn cung (khoảng 4.200 ha), tập trung vào khu công nghiệp hiện hữu, công nghệ cao và đóng vai trò trung tâm R&D, điều phối. Trung bình tỷ lệ lấp đầy khoảng 93%, giá thuê 270 USD/m2/kỳ.

Khu Bình Dương (cũ) giữ vị thế trung tâm sản xuất chủ lực với khoảng 50% tổng nguồn cung (khoảng 13.000 ha) nhờ hạ tầng phát triển đồng bộ. Trung bình tỷ lệ lấp đầy khoảng 89%, giá thuê 200 USD/m2/kỳ.

Còn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) chiếm khoảng 33% nguồn cung (khoảng 8.000 ha), nổi bật với lợi thế cảng nước sâu, đóng vai trò trung tâm công nghiệp - logistics và cửa ngõ xuất nhập khẩu của vùng. Trung bình tỷ lệ lấp đầy 82%, giá thuê 140 USD/m2/kỳ.

Nhìn chung, giá thuê trung bình toàn thị trường TP HCM (sau sáp nhập) vẫn tương đương quý trước và thuộc nhóm cao nhất khu vực phía Nam.Tuy nhiên trong quý III, thị trường này không ghi nhận nguồn cung đất mới.

Dòng vốn đầu tư tiếp tục duy trì sức hút ổn định. Trong 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào các khu chế xuất, khu công nghiệp TP HCM đạt khoảng 5,57 tỷ USD, vượt hơn 31% kế hoạch năm. Vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62% so với cùng kỳ.

Đà Nẵng khởi công loạt khu công nghiệp

Một số khu công nghiệp vừa khởi công ở Đà Nẵng trong quý III. (Nguồn: Avison Young).

Tại Đà Nẵng, tổng nguồn cung đất công nghiệp tính đến quý III đạt khoảng 3.200 ha. Trong đó, khu vực Núi Thành (945 ha) và Hòa Vang (756 ha) đang đóng vai trò là xương sống cung cấp quỹ đất chủ lực.

Khu vực lõi công nghiệp Cẩm Lệ, Sơn Trà, Liên Chiểu và Điện Bàn tỷ lệ lấp đầy đạt 100%, giá thuê trung bình 100 USD/m2/kỳ. Khu Công nghệ cao Đà Nẵng dù sở hữu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ song tỷ lệ lấp đầy hiện mới đạt khoảng 52%.

Tại khu vực lân cận Quảng Nam, các địa bàn như Núi Thành, Quế Sơn và Tam Kỳ đang từng bước khẳng định vai trò là cực tăng trưởng bổ trợ cho thị trường Đà Nẵng, với tỷ lệ lấp khoảng 90% và giá thuê cạnh tranh, khoảng 65 USD/m2/kỳ.

Trong quý III, Đà Nẵng chứng kiến nhiều dự án mới khởi công, như khu công nghiệp Hòa Ninh (hơn 400 ha), khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 (111 ha); khu công nghiệp Tam Anh 1 (167 ha); khu công nghiệp Nam Thăng Bình - phân kỳ 2 (50 ha).

Giai đoạn 2026 - 2030, thị trường này dự kiến đón 1.659 ha đất đón xu hướng dịch chuyển hoàn toàn khỏi các quận trung tâm cũ, hình thành hành lang công nghiệp chiến lược theo hai trục chủ đạo Nam và Tây. Khu vùng vệ tinh hỗ trợ phía Nam cũng đang ưu tiên đẩy nhanh tiến độ khu công nghiệp Tam Thăng (mở rộng) và khu công nghiệp Phú Xuân nhằm đảm bảo tính liên kết chuỗi cung ứng ngành ô tô và cơ khí.

Dự báo sức nóng của Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên

Ở phía bắc, thị trường Hà Nội trong quý III không có nhiều chuyển động mới khi quỹ đất vốn đã hạn chế khiến nhu cầu mở rộng sản xuất tiếp tục dịch chuyển sang các địa phương lân cận có lợi thế về quỹ đất, chi phí và kết nối hạ tầng.

Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng vẫn là các cực công nghiệp chủ đạo. Trong khi đó, Ninh Bình và Phú Thọ là những điểm đến tiềm năng cho các dự án sản xuất mới.

Trong thời gian tới, thị trường công nghiệp phía bắc được dự báo sẽ có nhiều thay đổi tích cực.

Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Trao đổi với người viết, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, thị trường BĐS công nghiệp bắt đầu sôi động trở lại sau giai đoạn có nhiều biến động liên quan đến bầu cử, sáp nhập và các yếu tố địa chính trị vĩ mô. Điều này phản ánh nguồn vốn và tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài đã bớt thận trọng hơn và tích cực tìm kiếm cơ hội để mở nhà máy tại Việt Nam.

Miền Bắc sẽ tiếp tục là vùng công nghiệp trọng điểm của cả nước nhờ lợi thế vị trí gần Trung Quốc, phù hợp với các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất và chuỗi cung ứng liên quan đến thị trường này. Khu vực phía Bắc cũng có lợi thế vượt trội về hạ tầng và kết nối logistics với các dự án hạ tầng lớn như cảng Hải Phòng và sân bay quốc tế Gia Bình. Đây chính là các động lực thúc đẩy giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong dài hạn.

Vị chuyên gia cũng chỉ ra một số điểm nóng thu hút khách thuê đất công nghiệp.

Cụ thể, Bắc Ninh có nền tảng công nghiệp hiện hữu và hệ sinh thái nhà cung cấp điện - điện tử, đây là thế mạnnh thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao. Việc sáp nhập với Bắc Giang và trở thành thành phố trực thuộc Trung ương sẽ tạo thêm dư địa phát triển và củng cố vị thế hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Hưng Yên với vị trí liền kề Hà Nội có khả năng tiếp cận nguồn cung lao động dồi dào, đồng thời kết nối hạ tầng tốt với Bắc Ninh và Hải Phòng.

Trong khi đó Hải Phòng sau khi sáp nhập với Hải Dương có lợi thế vị trí chiến lược, hệ thống cảng nước sâu, hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ và khả năng kết nối trực tiếp với các tuyến vận tải quốc tế.

Từ góc độ thu hút FDI, lợi thế của Hải Phòng vì vậy không chỉ nằm ở “có cảng”, mà ở khả năng kết nối cảng biển - khu công nghiệp - logistics - chuỗi cung ứng trong cùng một hệ sinh thái.

Đây sẽ là một lợi thế quan trọng để Hải Phòng tiếp tục thu hút các doanh nghiệp sản xuất định hướng xuất khẩu, cũng như những nhà đầu tư đang tìm kiếm một cứ điểm sản xuất có khả năng kết nối sâu hơn với chuỗi cung ứng toàn cầu.