Hàng loạt ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản, chuyên gia cảnh báo gì?

Thống kê 9 tháng năm 2025, loạt ngân hàng ồ ạt bơm vốn cho bất động sản. Ảnh minh họa: NM

Tín dụng bất động sản tăng mạnh mẽ

Theo báo cáo tài chính quý III/2025 của 27 ngân hàng niêm yết trên thị trường chứng khoán, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt 13,63 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025, tăng khoảng 15% so với đầu năm - cao nhất kể từ năm 2018.

Trong đó, thống kê của VietTimes với 12 ngân hàng niêm yết hạch toán chi tiết dư nợ cho vay từng ngành nghề cho thấy hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các nhà băng này tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong 9 tháng năm 2025.

Tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng này tính đến ngày 30/9/2025 đạt 899.530 tỷ đồng, tăng 26% so với cuối năm 2024.

Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại 12 ngân hàng cũng tăng từ 16,61% vào cuối năm ngoái lên 17,63% tại ngày kết thúc quý III/2025.

Trong đó, 8/12 ngân hàng có tăng trưởng cho vay bất động sản hai con số trong 9 tháng, đặc biệt có 6 đơn vị tăng trên 20%. Dẫn đầu tốc độ tăng là Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (HoSE: VIB) khi tăng cực mạnh 190% so với cuối năm ngoái, đạt 16.496 tỷ đồng, chiếm 4,4% tổng dư nợ.

Theo sau là Ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank, UPCoM: BVB) với mức tăng 71%, đạt 19.491 tỷ đồng.

Kế đến là Ngân hàng TMCP Quân đội (MB, HoSE: MBB) khi tăng 51% lên 97.021 tỷ đồng, chiếm hơn 10% tổng dư nợ.

Các ngân hàng khác có tốc độ tăng nhanh không kém là Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (HoSE: SHB) (tăng 44%, đạt 184.045 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank, HoSE: TPB) (tăng gần 38%, đạt 29.414 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (HoSE: MSB) (tăng 17,5%, đạt 20.161 tỷ đồng)…

Trong nhóm này, xét về số dư tuyệt đối, Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank, HoSE: TCB) là nhà băng có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất với 237.839 tỷ đồng, tăng 27% so với cuối năm 2024, chiếm gần 33% tổng cho vay khách hàng.

Kế đến là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, HoSE: VPB) khi đạt 205.956 tỷ đồng vào cuối quý III, tăng 10% so với cuối năm ngoái, chiếm gần 23% tổng dư nợ.

Ở chiều ngược lại, dư nợ tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank, HoSE: HDB) lại ghi nhận mức giảm nhẹ 2%, đạt 66.657 tỷ đồng tại ngày 30/9, chiếm gần 14% tổng dư nợ cho vay.

Tương tự, Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank, UPCoM: KLB) cũng giảm dư nợ cho vay bất động sản 14% trong 9 tháng năm 2025, còn 3.933 tỷ đồng, chiếm 9% tổng dư nợ cho vay.

Tới cuối tháng 8/2025, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Riêng dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản lên tới 1,82 triệu tỷ đồng.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng cho thấy trong nhóm này, các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng, với 614.737 tỷ đồng; kế đến là các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất với 114.274 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng đánh giá số liệu cho thấy thị trường bất động sản hiện đang nhận được sự hỗ trợ tín dụng hơn so với thời điểm cuối năm 2024. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững, cần tiếp tục tăng trưởng kiểm soát các rủi ro tiềm ẩn nhằm duy trì sự ổn định của thị trường.

Cảnh báo rủi ro bong bóng

Trao đổi với VietTimes, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, nhận định đà tăng trưởng mạnh của tín dụng bất động sản hiện nay là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan.

Ở góc độ khách quan, chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi để dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản. Động lực này càng được củng cố khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi - tăng tốc trong năm 2025, với hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án được tái khởi động trên khắp cả nước, từ nhà ở đô thị đến nghỉ dưỡng và khu công nghiệp.

Thực tế cho thấy 2025 là năm "bùng nổ" nguồn cung, đánh dấu sự trở lại của nhiều đại dự án trải dài từ Bắc vào Nam, từ đồng bằng lên miền núi, từ đất liền ra hải đảo. Tâm lý thị trường và nhà đầu tư cũng tích cực hơn, thúc đẩy sự gia tăng "khẩu vị" rủi ro và xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mở rộng danh mục đầu tư.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu. Ảnh: Đình Huy

Về mặt chủ quan, bất động sản vốn là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tiềm năng sinh lời cao, nên được các ngân hàng ưu tiên giải ngân.

"Các ngân hàng đang đẩy mạnh cho vay bất động sản thông qua nhiều gói tín dụng ưu đãi để hút khách hàng, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất từ đầu năm đến nay khá dễ chịu", TS Hiếu cho biết.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cảnh báo rằng tăng trưởng tín dụng nóng không đồng nghĩa với sự an toàn. Rủi ro đầu tiên là nguy cơ hình thành bong bóng giá. Tín dụng tăng mạnh có thể đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, dẫn đến suy giảm thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ.

Rủi ro thứ hai là làm gia tăng nợ xấu ngân hàng. Cho vay bất động sản thường có giá trị lớn, kỳ hạn dài và chịu ảnh hưởng mạnh bởi chu kỳ thị trường. Nếu thị trường đảo chiều, nợ xấu sẽ tăng nhanh, đe dọa an toàn hệ thống tài chính.

Bất động sản lại có độ lan tỏa lớn tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, thép, xi măng… nên sự bất ổn của thị trường này có thể kéo theo tác động tiêu cực lên toàn bộ nền kinh tế.

Ngoài ra, tín dụng tăng nhanh còn kích thích đầu cơ, khiến nguồn lực xã hội phân bổ kém hiệu quả và gia tăng rủi ro tài chính ở cả cấp độ cá nhân lẫn hệ thống.

Vì vậy, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Nhà nước cần thiết lập cơ chế kiểm soát rủi ro chặt chẽ, đảm bảo tín dụng bất động sản tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng nhưng vẫn duy trì được sự ổn định và bền vững của thị trường, hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.

Tựu trung lại, có thể thấy, tăng trưởng tín dụng bất động sản là hệ quả khách quan của chu kỳ phục hồi trên thị trường địa ốc, nhưng nếu không được điều tiết hợp lý, điều đó có thể đảo chiều thành mối đe dọa. Thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh khi dòng vốn được dẫn dắt bằng kỷ luật, minh bạch và đánh giá rủi ro cẩn trọng, thay vì chạy theo tốc độ tăng trưởng bằng mọi giá.

Nhật Minh