'Hộ chiếu số' cho mỗi tòa nhà và bài học chuyển đổi số trong quản lý bất động sản từ Nga
Kinh nghiệm của Nga cho thấy chuyển đổi số trong quản lý bất động sản hoàn toàn có thể trở thành cú hích mạnh mẽ giúp tăng hiệu quả quản lý, minh bạch thị trường và thúc đẩy phát triển bền vững.
Từ “đất giấy” đến hệ sinh thái bất động sản số
Chỉ trong vòng chưa đầy một thập kỷ, Nga đã tạo ra những bước tiến vượt bậc trong việc hiện đại hóa công tác quản lý bất động sản. Trọng tâm của quá trình này nằm ở ba hướng chính: số hóa dữ liệu đăng ký quyền sở hữu, phát triển giao dịch điện tử, và ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong giám sát – xử lý thông tin.
Cơ quan Đăng ký quyền bất động sản Nga (Rosreestr) là trung tâm của cuộc cách mạng này. Thông qua chương trình “Smart Cadastre”, Rosreestr đã số hóa hàng trăm triệu hồ sơ bất động sản trên toàn quốc, đồng thời kết nối chúng với các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và chính quyền địa phương. Nhờ đó, thời gian xử lý hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, vốn từng kéo dài hàng tuần hoặc hàng tháng, nay chỉ còn tính bằng phút, thậm chí trong một số trường hợp chỉ 15 giây nhờ ứng dụng trí tuệ nhân tạo.
Không dừng lại ở đó, Nga còn phát triển hệ thống “Hộ chiếu số cho mỗi tòa nhà” (Digital Passport for Every Home), dự kiến triển khai toàn quốc từ năm 2026. Mỗi công trình xây dựng sẽ có một hồ sơ điện tử riêng, bao gồm thông tin kỹ thuật, lịch sử sửa chữa, tình trạng sử dụng, bản đồ vị trí và các thông số pháp lý. Hệ thống này giúp nhà nước nắm rõ hiện trạng từng tài sản, đồng thời cung cấp dữ liệu mở cho người dân, nhà đầu tư và cơ quan chức năng. Theo thống kê, đến năm 2024, khoảng 20% giao dịch nhà ở tại Nga đã được thực hiện hoàn toàn trên nền tảng điện tử – một con số ấn tượng so với các nền kinh tế mới nổi.
Quan trọng hơn, việc số hóa đồng bộ này đã tạo ra bước đột phá trong minh bạch hóa thị trường. Các hành vi gian lận, chuyển nhượng chồng chéo hoặc mua bán “hai chủ” gần như bị triệt tiêu. Nhà nước dễ dàng phát hiện các trường hợp đầu cơ, bỏ hoang, hoặc kê khai giá trị thấp để trốn thuế. Nói cách khác, chuyển đổi số đã biến quản lý bất động sản từ “hậu kiểm” sang “tiền kiểm”, và từ “giấy tờ” sang “dữ liệu thời gian thực”.
Nhu cầu cấp thiết của một cuộc cải cách số
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ nhưng cũng đầy biến động. Bên cạnh vai trò là động lực tăng trưởng của nền kinh tế, bất động sản vẫn là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, thông tin và quản trị. Dữ liệu nhà đất hiện được lưu trữ phân tán giữa nhiều cơ quan, từ tài nguyên môi trường, xây dựng, thuế, cho đến địa phương, khiến việc chia sẻ, kiểm chứng hay khai thác thông tin gặp nhiều trở ngại.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ nhưng cũng đầy biến động.
Thủ tục đăng ký, sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu thực hiện thủ công, đòi hỏi nhiều giấy tờ, công chứng trực tiếp, và qua nhiều cấp trung gian. Điều này không chỉ làm tăng chi phí giao dịch mà còn tạo ra nguy cơ phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu. Các vụ tranh chấp, gian lận hoặc lừa đảo trong giao dịch nhà đất, phần lớn xuất phát từ sự thiếu minh bạch thông tin, vẫn liên tục xảy ra.
Trong bối cảnh đó, việc Việt Nam đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý bất động sản là yêu cầu cấp bách, không chỉ để phục vụ người dân và doanh nghiệp tốt hơn, mà còn để tăng cường năng lực quản lý Nhà nước, chống thất thu thuế và tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững.
Kinh nghiệm từ Nga và gợi ý chính sách cho Việt Nam
Bài học chuyển đổi số trong quản lý bất động sản từ Nga là tầm quan trọng của xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia tích hợp. Việt Nam cần xây dựng một hệ thống duy nhất, kết nối dữ liệu từ sổ đỏ, đăng ký nhà ở, quy hoạch, giá đất, đến thông tin giao dịch và thuế. Tất cả phải được số hóa và liên thông theo mã định danh bất động sản. Khi đó, cơ quan quản lý có thể dễ dàng theo dõi tình trạng sử dụng đất, biến động quyền sở hữu, và xác định giá trị tài sản phục vụ điều tiết thuế, tương tự như cách Nga quản lý qua hệ thống Smart Cadastre.
Thứ hai, cần số hóa toàn bộ quy trình đăng ký và giao dịch bất động sản. Cổng dịch vụ công trực tuyến nên cho phép người dân, doanh nghiệp nộp hồ sơ, ký điện tử và nhận kết quả online, thay vì phải đi lại nhiều lần. Nga đã thực hiện điều này từ năm 2025, khi các pháp nhân buộc phải nộp hồ sơ điện tử cho mọi giao dịch bất động sản. Kinh nghiệm này có thể áp dụng cho Việt Nam, ít nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, trong giai đoạn đầu.
Thứ ba, Việt Nam có thể phát triển hệ thống “hộ chiếu số” cho tòa nhà. Mỗi công trình, căn hộ, hoặc khu đất sẽ có một mã số định danh điện tử chứa toàn bộ thông tin về quyền sở hữu, tình trạng kỹ thuật, quy hoạch và lịch sử giao dịch. Đây không chỉ là công cụ quản lý tài sản, mà còn giúp minh bạch hóa thị trường, hỗ trợ nhà đầu tư, người mua và cơ quan quản lý. Khi người dân có thể tra cứu trực tuyến tình trạng pháp lý của tài sản, khả năng xảy ra tranh chấp hoặc lừa đảo sẽ giảm đáng kể.
Thứ tư, khi dữ liệu được số hóa đầy đủ, việc điều tiết và thu thuế bất động sản sẽ hiệu quả hơn. Cơ quan thuế có thể giám sát các giao dịch bất thường, phát hiện tình trạng đầu cơ hoặc “ôm đất”, đồng thời xác định giá trị chuyển nhượng thực tế thông qua dữ liệu thời gian thực. Điều này giúp tăng thu ngân sách và bảo đảm công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất.
Cuối cùng, để quá trình chuyển đổi số đạt hiệu quả, Việt Nam cần một lộ trình rõ ràng và đồng bộ về pháp lý, công nghệ và nhân lực. Giai đoạn 2025–2027 có thể tập trung xây dựng thí điểm hệ thống dữ liệu và giao dịch điện tử tại các đô thị lớn. Giai đoạn 2027–2030 sẽ mở rộng toàn quốc, tích hợp bản đồ số hóa, hộ chiếu số và áp dụng giao dịch điện tử bắt buộc. Song song, cần sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các nghị định liên quan để hợp pháp hóa giao dịch điện tử, bảo vệ dữ liệu cá nhân và quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan.
Ảnh minh họa
Tất nhiên, việc triển khai chuyển đổi số trong lĩnh vực này không hề đơn giản. Khó khăn lớn nhất đến từ sự thiếu đồng bộ trong dữ liệu và hạ tầng công nghệ giữa các địa phương. Việc số hóa hàng triệu hồ sơ đất đai cũ đòi hỏi thời gian, nhân lực và kinh phí lớn. Ngoài ra, năng lực công nghệ của cán bộ, nguy cơ rò rỉ thông tin và vấn đề an ninh mạng cũng là thách thức đáng kể.
Tuy nhiên, cơ hội mà chuyển đổi số mang lại vượt xa thách thức. Khi có hệ thống dữ liệu minh bạch và kết nối, Việt Nam có thể quản lý tài sản công hiệu quả hơn, hỗ trợ quy hoạch đô thị thông minh, thu hút đầu tư và tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách. Người dân được tiếp cận dịch vụ nhanh chóng, minh bạch, giảm chi phí và rủi ro. Nhà nước có thêm công cụ giám sát thị trường theo thời gian thực, góp phần điều tiết hợp lý giá bất động sản và ngăn ngừa bong bóng.
Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản không chỉ là một xu hướng, mà là yêu cầu tất yếu để xây dựng một thị trường minh bạch, công bằng và hiệu quả. Việt Nam đã có chiến lược chuyển đổi số quốc gia, nhưng lĩnh vực bất động sản cần được đặt vào nhóm ưu tiên đặc biệt, bởi đây là khu vực ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân, tài sản công và tăng trưởng kinh tế.
Kinh nghiệm từ Nga cho thấy, khi nhà nước dám thay đổi, đầu tư đồng bộ vào dữ liệu, công nghệ và thể chế, kết quả mang lại không chỉ là sự thuận tiện trong thủ tục hành chính, mà là một bước nhảy vọt trong quản trị và phát triển bền vững.
