Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu?

Vụ án này được TAND quận thụ lý từ năm 2020, qua nhiều lần hòa giải nhưng các đương sự không tìm được tiếng nói chung, cả nguyên đơn và bị đơn cùng đề nghị Tòa án tiến hành đưa vụ án ra xét xử.

Vì sao khởi kiện?

Nội dung đơn khởi kiện thể hiện, ông Trung là chủ sử dụng thửa đất số 103, tờ bản đồ số 25, địa chỉ tại tổ dân phố Trung 8, phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội).

Khoảng tháng 7/2017, do cần tiền để mua giống cây trồng, ông có vay bà Phượng số tiền 800 triệu đồng.

Theo trình bày của nguyên đơn, để làm tin, bà Phượng yêu cầu ông phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm hợp đồng chuyển nhượng sổ đỏ cho bà Phượng.

Thửa đất xảy ra tranh chấp

Ông Trung đồng ý và có thỏa thuận với bà Phượng khi trả hết nợ thì bà Phượng phải cùng ông đến Văn phòng công chứng để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 24/7/2017, ông ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Phượng tại Văn phòng công chứng Mỹ Đình II.

Đến cuối tháng 10/2018, ông đã trả hết nợ nhưng bà Phượng không thực hiện thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng và trả lại ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đưa người đến phá cổng và xâm chiếm nhà đất của ông. Lúc này, ông Trung mới biết bà Phượng đã làm thủ tục đăng ký đứng tên chủ sử dụng đất để chiếm đoạt thửa đất của ông.

Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà Phượng trả lại tài sản là quyền sử dụng đất thửa đất số 103, tờ bản đồ số 25. Đồng thời, yêu cầu bà Phượng phải bồi thường toàn bộ thiệt hại về nhà cửa, tài sản đã đập phá.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và những ý kiến đã trình bày tại hồ sơ vụ án.

Trong khi đó, bà Phượng khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất 103 tờ bản đồ 25 diện tích 237m2 giữa bà và nguyên đơn là tự nguyện không ai ép buộc. Tại thời điểm ký hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và trong trạng thái minh mẫn và đã được công chứng tại phòng Công chứng Mỹ Đình II.

Ngoài ra, vợ chồng ông Trung còn nợ bà Phượng khoảng 1.200.000.000 đồng, số tiền này hai bên có lập hợp đồng vay và đến thời điểm hiện tại vẫn chưa xóa công chứng.

Số tiền 3.200.000.000 đồng bà chuyển cho ông Trung bằng tiền mặt và chuyển khoản khi mua đất không liên quan đến khoản vay mà vợ chồng ông Trung đang vay, nếu ông Trung đã trả hết tiền cho bà thì hợp đồng vay tại phòng Công chứng Mỹ Đình II đã phải xóa công chứng.

Đối với yêu cầu bồi thường, bà Phượng cho biết, phía nguyên đơn nhiều lần vay tiền bà và vi phạm cam kết trả nợ, số tiền 3.200.000.000 đồng bà chuyển cho ông Trung khi ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 24/7/2017, bà đã giao đủ tiền và ông Trung đã nhận tiền và có ký biên bản nhận tiền rồi sau đó ông Trung đã lập biên bản bàn giao nhà và tài sản để giao cho bà Phượng quản lý. Quá trình giải quyết, TAND quận Bắc Từ Liêm đã cho giám định chữ ký tại các văn bản là đều của ông Trung. Sau khi nhận chuyển nhượng thì bà Phượng đã quản lý, không tranh chấp với ai và được Sở TN&MT TP HN cấp GCNQSDĐ ngày 03/7/2019.

Đến năm 2020 bà Phượng đã tiến hành tháo dỡ căn nhà mà ông Trung đã có biên bản bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản mới xảy ra tranh chấp với ông Trung. Sau đó, Cơ quan CSĐT công an quận Bắc Từ Liêm đã xác minh điều tra về hành vi hủy hoại tài sản. Tuy nhiên, quá trình giải quyết tin báo tố giác tội phạm, Cơ quan CSĐT công an quận Bắc Từ Liêm đã có kết luận không khởi tố vụ án hình sự do không có dấu hiệu tội phạm hủy hoại tài sản. VKSND quận Bắc Từ Liêm cũng có quyết định không khởi tố vụ án hình sự ngày 26/11/2020.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu?

Tranh luận tại tòa, luật sư Khương Tân Phương, (Văn phòng Luật sư Thuận Nam thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội) khẳng định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trung và bà Phượng là hợp pháp, được pháp luật công nhận thể hiện trong hồ sơ vụ án từ hợp đồng đặt cọc, số tiền chuyển nhượng và các biên bản thỏa thuận và hợp đồng công chứng tại phòng Công chứng Mỹ Đình II.

Biên bản bàn giao đất và tài sản gắn liền trên đất

Hồ sơ vụ án thể hiện giữa ông Trung và bà Phượng đã tự nguyện thống nhất về giá chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng. Ý chí của các bên thực hiện giao dịch, hình thức của hợp đồng tuân thủ quy định pháp luật về công chứng, chủ thể giao dịch không bị ép buộc và có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Bên mua đã giao đủ tiền và bên bán đã nhận tiền và có giấy biên nhận tiền và lập giấy bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản cho bên mua. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà Phượng đã quản lý, không tranh chấp với ai và được Sở TN&MT TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 3/7/2019.

“Hiện nay giá đất tại TP Hà Nội tăng cao, sau khi chuyển nhượng và bàn giao quyền sử đất và tài sản cho nhau xong các bên lại xảy ra tranh chấp nên việc tuyên một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã đáp ứng đủ điều kiện trình tự theo quy định của pháp luật là vô hiệu gây rất nhiều hệ quả, vô tình cổ súy cho việc bội ước của các chủ thể khi tham gia hợp đồng và gây ảnh hưởng đến ổn định xã hội”, Luật sư Phương nhấn mạnh.

Về đề nghị của phía nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải bồi thường cho tài sản, luật sư Phương cho rằng không có căn cứ. Bởi kể từ thời điểm bàn giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ông Trung đã chấm dứt quyền sở hữu với tài sản đã bàn giao nên bà Phượng được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản. Hơn nữa, Cơ quan CSĐT công an quận Bắc Từ Liêm đã có kết luận không khởi tố vụ án hình sự do không có dấu hiệu tội phạm. Từ đó, luật sư đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn.

Trình bày quan điểm tại phiên tòa, đại diện VKSND quận Bắc Từ Liêm cho biết, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự tại phiên tòa, nhận thấy ông Trung và bà Phượng có quan hệ vay tài sản. Việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số đất số 103, tờ bản đồ số 25 tại Văn phòng công chứng Mỹ Đình II là có thật nhưng lời khai của các bên không thống nhất.

“Việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số đất số 103 dù nhằm mục đích che giấu quan hệ dân sự khác hay nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng đóng thuế đối với Nhà nước là không được pháp luật công nhận. Vì vậy, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trung và bà Phượng ngày 24/10/2017 tại Văn phòng công chững Mỹ Đình II là vô hiệu”, đại diện VKS nêu ý kiến.

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại, trước đó ngày 26/11/2020 VKSND quận Bắc Từ Liêm đã có quyết định không khởi tố vụ án hình sự đối với hành vi hủy hoại tài sản mà Cơ quan CSĐT công an quận Bắc Từ Liêm đã thụ lý giả quyết. Tại phiên tòa hôm nay, phía đại diện VKS cho rằng, tài sản gắn liền với đất, không được quy định chuyển nhượng kèm theo trong hợp đồng nên vẫn là tài sản của ông Trung. Việc bà Phượng đưa người đến phá tài sản của ông Trung là sai và có trách nhiệm bồi thường. Tổng giá trị tài sản định giá được hơn 81 triệu đồng.

Sau phần tranh tụng thẳng thắn, dân chủ, công khai, dưới sự điều hành của Chủ tọa phiên tòa là thẩm phán Đặng Thế Vinh, HĐXX đã ghi nhận ý kiến của các bên và cho biết do vụ án có nhiều tình tiết phức tạp nên nghị án kéo dài và sẽ tuyên án vào ngày 6/6 tới.

Báo Công lý sẽ tiếp tục đưa tin diễn biến của vụ án.

Đ. Việt