Không chỉ giá thuê, đây mới là những yếu tố nhà đầu tư công nghiệp đang quan tâm

Không chỉ chọn đất, nhà đầu tư chọn khả năng vận hành

Theo Savills, Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất, đồng thời từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghiệp. Khi quy mô và mức độ phức tạp của các dự án tăng lên, cách nhà đầu tư lựa chọn địa điểm cũng thay đổi.

Nếu trước đây chi phí đất và khả năng kết nối thường là những yếu tố được cân nhắc hàng đầu, doanh nghiệp hiện quan tâm nhiều hơn đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực và các điều kiện cần thiết để đưa nhà máy vào hoạt động.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa chủ yếu trên quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Đây được xem là yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.

Theo Savills, quy mô dòng vốn FDI thời gian qua cho thấy sức hút của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng và năng lực triển khai dự án tại các khu công nghiệp. Với những doanh nghiệp có kế hoạch sản xuất dài hạn, bài toán lựa chọn địa điểm không còn đơn thuần là tìm một quỹ đất phù hợp. Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục hay mức độ sẵn sàng để đưa nhà máy vào hoạt động đều có thể tác động trực tiếp đến chi phí và hiệu quả đầu tư.

“Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà đang lựa chọn sự chắc chắn trong vận hành", ông John Campbell nhận định.

Ba nhóm yếu tố ngày càng được chú trọng

Theo ông John Campbell, có ba nhóm yếu tố ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định địa điểm đầu tư.

Thứ nhất là tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt. Thứ hai là hệ sinh thái vận hành, từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển và sân bay đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động và khả năng hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp. Thứ ba là mức độ sẵn sàng cho nhu cầu tương lai, bao gồm khả năng mở rộng, định hướng năng lượng và hạ tầng đáp ứng những hoạt động sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ và điện năng.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn địa điểm phản ánh yêu cầu thẩm định ngày càng toàn diện của các nhà đầu tư. Một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ triển khai hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể khiến doanh nghiệp phát sinh thêm nhiều chi phí trong quá trình vận hành.

“Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc; nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Từ nhà cung cấp mặt bằng đến nền tảng công nghiệp

Khi doanh nghiệp sản xuất ngày càng đặt nặng hiệu quả vận hành, vai trò của các nhà phát triển khu công nghiệp cũng được mở rộng. Theo Savills, thay vì chủ yếu cung cấp đất, các nhà phát triển cần xây dựng một nền tảng có thể hỗ trợ doanh nghiệp trong suốt vòng đời hoạt động, từ triển khai nhà máy, vận hành đến mở rộng sản xuất.

Điều này đòi hỏi sự kết hợp giữa hệ thống tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics, hạ tầng số, giải pháp về nhân lực và đội ngũ quản lý có khả năng xử lý vấn đề nhanh chóng. Giá trị của hệ sinh thái dịch vụ không nằm ở số lượng tiện ích được giới thiệu, mà ở khả năng giúp doanh nghiệp giảm rủi ro, chi phí và thời gian triển khai.

Công nghệ cao đặt ra yêu cầu khắt khe hơn

Xu hướng đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao đang làm rõ hơn những yêu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp. Trong 9 tháng đầu năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại TP.HCM thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, trong đó có các dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao. So với mô hình sản xuất truyền thống, những dự án này đòi hỏi cao hơn về nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, nhân lực chuyên môn, an ninh, tuân thủ quy định và khả năng mở rộng trong dài hạn. Do đó, năng lực của một khu công nghiệp không còn chỉ được nhìn qua diện tích đất có thể cho thuê, mà còn ở khả năng đáp ứng những yêu cầu vận hành cụ thể của từng nhóm khách thuê.

Theo ông John Campbell, các khu công nghiệp thành công sẽ không còn chỉ xem mình là đơn vị cho thuê đất mà cần vận hành như những nền tảng công nghiệp.

Sự thay đổi này cũng kéo theo cách đánh giá hiệu quả phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, những chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng, thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ sẽ ngày càng hữu ích trong việc phản ánh chất lượng vận hành thực tế.

Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng giúp doanh nghiệp thiết lập hoạt động thuận lợi, duy trì hiệu quả ổn định và mở rộng quy mô khi nhu cầu sản xuất thay đổi.

Yếu tố xanh ngày càng gắn với quyết định đầu tư

Bên cạnh năng lực vận hành, các yêu cầu về môi trường và chuyển dịch năng lượng cũng trở thành một phần quan trọng trong quá trình lựa chọn địa điểm của các nhà sản xuất quốc tế. Mục tiêu phát thải của tập đoàn, yêu cầu từ khách hàng, nghĩa vụ báo cáo carbon, khả năng tiếp cận nguồn vốn và điều kiện xuất khẩu đều có thể tác động đến quyết định đầu tư cũng như hoạt động của nhà máy. Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ việc nhấn mạnh những cam kết xanh sang cung cấp các giải pháp có thể kiểm chứng. Những giải pháp này có thể bao gồm chương trình nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, lựa chọn năng lượng tái tạo trong phạm vi điều kiện cho phép, thiết kế nhà xưởng hiệu suất cao, hệ thống xử lý nước thải và dữ liệu môi trường minh bạch phục vụ công tác báo cáo của khách thuê.

Theo ông John Campbell, tính bền vững chỉ thực sự tạo ra giá trị thương mại khi giải quyết được những nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp. Phát triển bền vững có ý nghĩa thương mại khi giúp giải quyết một vấn đề kinh doanh.

Điều này đồng nghĩa các giải pháp môi trường cần được đánh giá dựa trên hiệu quả thực tế, thay vì chỉ dựa vào chứng nhận hoặc thông điệp tiếp thị. Khách thuê có thể ưu tiên những giải pháp giúp giảm tổng chi phí vận hành, đáp ứng yêu cầu tuân thủ, nâng cao khả năng chống chịu trước rủi ro và duy trì khả năng tiếp cận thị trường.

Hạ tầng vẫn là nền tảng

Dù yêu cầu về phát triển bền vững ngày càng rõ nét, các giải pháp xanh không thể thay thế những điều kiện hạ tầng thiết yếu. Nguồn điện ổn định, hệ thống tiện ích đáng tin cậy và khả năng đáp ứng các quy định liên quan vẫn là nền tảng để một khu công nghiệp vận hành hiệu quả. Các giải pháp xanh chỉ phát huy giá trị khi được tích hợp trên một nền tảng hạ tầng đủ năng lực.

Về dài hạn, sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng kết hợp giữa hạ tầng, dịch vụ vận hành và định hướng phát triển bền vững.

Khi nhà đầu tư chuyển từ việc tìm kiếm một địa điểm có chi phí phù hợp sang đánh giá toàn diện khả năng triển khai và duy trì hoạt động sản xuất, những khu công nghiệp có năng lực vận hành tốt sẽ có thêm cơ sở để tạo khác biệt.