Khu đô thị 'biển hồ': Người mua 'choáng' với giá hơn 200 triệu/m2

Những cơn mưa lớn gần đây khiến nhiều tuyến phố và khu dân cư ở phía Tây Hà Nội chịu cảnh ngập nước, trong đó có cả các khu đô thị cao cấp. Diễn biến này khiến giới đầu tư bất động sản đặt dấu hỏi về khả năng giữ giá của phân khúc biệt thự, liền kề tại những dự án vốn được xem là “hàng hiếm”.

Đã từng cứ mưa là ngập, nay nước rút nhưng giá không hề "rút".

Giá biến động tăng hay giảm?

Nam An Khánh từng được giới thiệu với hàng loạt tiện ích cao cấp: hồ điều hòa rộng hàng chục hecta, hệ thống cây xanh, quảng trường, trường học, khu mua sắm. Các đợt mở bán giai đoạn 2015 - 2018 ghi nhận mức giá biệt thự, liền kề dao động từ 25 - 40 triệu đồng/m², shophouse ở vị trí trung tâm thậm chí chạm ngưỡng 50 - 60 triệu đồng/m².

Những năm 2021 - 2022, khi thị trường bất động sản nóng sốt, giá biệt thự, liền kề tại đây được rao bán tăng 30 - 50% so với giai đoạn trước, nhiều căn vượt mốc 70 triệu đồng/m². Đặc biệt, ghi nhận mức giá các căn biệt thự tại đây cuối 2024 là 100 -150 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Văn Thắng - môi giới tại dự án khu đô thị Nam An Khánh cho biết: “Mặt bằng các căn sắp mở bán vào tháng 9 sẽ có giá dao động trên 200 triệu đồng/m2, những loại hàng cũ sẽ có giá mềm hơn, dao động khoảng 100 - 150 triệu đồng/m2. Tại thời điểm này so với năm ngoái, giá các căn biệt thự tại đây đã tăng trung bình 20%”.

“Nhiều căn biệt thự, liền kề đã xây thô hoặc hoàn thiện. Đặc biệt, các căn ở vị trí xa trục chính hoặc chưa có tiện ích đồng bộ thì mật độ dân sẽ thưa hơn nên giá cũng sẽ mềm hơn”, môi giới Thắng chia sẻ.

Các chuyên gia về bất động sản nhận định, khu đô thị vùng ven Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét. Những dự án có tiện ích hoàn thiện, hạ tầng kết nối tốt, dân cư vào ở đông sẽ giữ giá hoặc tăng nhẹ. Ngược lại, dự án phát triển chậm, tiện ích chưa đồng bộ sẽ khó duy trì mức giá cao, thậm chí giảm so với đỉnh.

Ngoài ra, nhiều dự án vùng ven khác như Splendora (Bắc An Khánh), Geleximco Lê Trọng Tấn, hay khu đô thị ở Hoài Đức, Đan Phượng… cũng đang trong tình trạng tương tự: mật độ dân và các tiện ích kinh tế xung quanh còn thưa thớt.

Người mua cần tỉnh táo

Theo các môi giới khu vực Hoài Đức, hiện giao dịch chủ yếu là của nhà đầu tư dài hạn hoặc người mua ở thực tìm sản phẩm phù hợp tài chính. Người mua mới cần cân nhắc kỹ về vị trí, hạ tầng hiện hữu và cộng đồng dân cư thay vì chỉ nhìn vào yếu tố quảng bá dự án.

Các chuyên gia về thị trường bất động sản vùng ven cho biết, thị trường vùng ven sẽ tiếp tục phân hóa, những ai có nhu cầu ở thực nên tận dụng thời điểm giá đang ổn định để thương lượng. Nhưng nếu mục tiêu đầu tư lướt sóng thì giai đoạn này không phù hợp, vì biên độ tăng giá ngắn hạn rất hạn chế.

Về triển vọng, giới phân tích cho rằng Nam An Khánh vẫn có tiềm năng trung - dài hạn nhờ vị trí chiến lược phía Tây Hà Nội và quỹ đất rộng. Tuy nhiên, để giá tăng bền vững, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện tiện ích, thu hút cư dân về ở, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị.

Nếu các yếu tố này được cải thiện, giá bất động sản tại đây có thể quay lại xu hướng tăng, nhưng sẽ diễn ra theo chu kỳ dài và dựa trên giá trị thực thay vì hiệu ứng sốt đất.

Từ những bất cập bộc lộ tại một số dự án biệt thự vùng ven, có thể thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Sức mua sẽ nghiêng về những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, đảm bảo hạ tầng và dịch vụ vận hành ổn định, thay vì chỉ dựa vào quảng bá hình ảnh hay thiết kế.

Với mức giá cao, phân khúc này khó duy trì thanh khoản nếu không chứng minh được giá trị sử dụng và khả năng gia tăng giá trị lâu dài. Đây cũng là tín hiệu buộc chủ đầu tư phải đầu tư thực chất hơn, đồng thời giúp người mua có thêm cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp, bền vững.

Tiến Anh