Kiểm soát chặt giá bán, ngăn lợi dụng chính sách đẩy giá nhà ở xã hội

Nghịch lý giữa mục tiêu và thực tế

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến hết quý III/2025, toàn TP đã hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng 1,48 triệu m² sàn NƠXH, đạt 94% mục tiêu đề ra trong kế hoạch phát triển NƠXH giai đoạn 2021 - 2025. Đây là con số ấn tượng, cho thấy quyết tâm của TP trong việc thúc đẩy chính sách an sinh, hỗ trợ người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án NƠXH gần đây lại ghi nhận mức giá bán cao bất thường, dao động từ 19 - 22 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt ngưỡng 23 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Mức giá này đã tiến sát giá bán căn hộ thương mại bình dân tại nhiều khu vực ven đô như Hà Đông, Hoài Đức, Gia Lâm.

Nhà ở xã hội trên địa bàn xã Quang Minh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

“Tôi đã chờ hơn 3 năm để tìm mua NƠXH, nhưng khi biết căn hộ 60m² có giá gần 1,4 tỷ đồng, cộng thêm chi phí hoàn thiện và các khoản phụ, số tiền phải bỏ ra tương đương một căn nhà thương mại mini ở vùng ven” - anh Nguyễn Duy Hưng (phường Hoàng Mai) chia sẻ.

Giải thích về hiện tượng giá NƠXH tăng, nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân chính nằm ở khâu pháp lý và một phần là năng lực thực thi và quản lý dự án hạn chế của chủ đầu tư. Theo quy định, NƠXH được hưởng nhiều ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi, được hưởng chính sách miễn, giảm thuế… Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, không ít dự án bị kéo dài tiến độ do chậm trễ về thủ tục pháp lý dẫn đến phát sinh chi phí quản lý, lãi vay và chi phí xây dựng tăng lên theo thời gian.

“Khi tiến độ dự án kéo dài 2 - 3 năm so với kế hoạch, chi phí vật liệu và nhân công tăng mạnh, làm đội giá thành, nhưng vấn đề đáng nói là không phải dự án nào cũng minh bạch trong việc công khai cơ cấu chi phí. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng yếu tố “phát sinh” để nâng giá bán lên mức không còn phản ánh đúng tinh thần của chính sách NƠXH” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà phân tích. Ngoài yếu tố chi phí, còn tồn tại nghi vấn về “thổi giá gián tiếp” khi một số chủ đầu tư xem giá bán của dự án trước đó như “chuẩn tham chiếu”, từ đó đưa giá dự án mới lên mức cao hơn. Nếu không được kiểm soát sẽ dẫn đến hiệu ứng dây chuyền, khiến mặt bằng giá NƠXH ngày càng tiệm cận nhà thương mại, làm mất đi tính nhân văn của chính sách.

Đáng nói, một số dự án NƠXH sau khi mở bán đã xuất hiện hiện tượng “mua suất” hoặc chuyển nhượng trái phép dưới hình thức ủy quyền, khiến người dân có nhu cầu bị loại khỏi cuộc chơi. Theo quy định, NƠXH phải được định giá dựa trên chi phí thực tế cộng lợi nhuận định mức tối đa 10%, đồng thời phải được Sở Xây dựng thẩm định trước khi phê duyệt giá bán. Tuy nhiên, khâu thẩm định này đang có “kẽ hở” khi một số địa phương và chủ đầu tư áp dụng cơ chế tính chi phí đầu vào chưa chuẩn xác, làm sai lệch giá trị thật.

Tại buổi thanh tra, kiểm tra việc xác định giá bán NƠXH, nhằm bảo đảm mỗi căn hộ thực sự phản ánh đúng giá trị thực và phục vụ đúng đối tượng được hưởng chính sách trên địa bàn Hà Nội của Đoàn công tác Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, NƠXH phải thực sự mang giá trị thực, không thể để hiện tượng lợi dụng chính sách để đẩy giá, biến nhà ở dành cho người thu nhập thấp thành hàng hóa sinh lợi cao. “NƠXH không được phép biến tướng thành hàng hóa đầu cơ, nếu giá bị đẩy cao, người dân thu nhập thấp sẽ mất cơ hội mua nhà, còn nhà đầu tư lại được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi, đó là điều đi ngược mục tiêu ban đầu” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Tăng cường kiểm soát giá và công khai, minh bạch

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, để bảo đảm đúng tinh thần “nhà ở cho người thu nhập thấp”, Hà Nội cần sớm thiết lập cơ chế kiểm soát giá chặt chẽ hơn. Thứ nhất, tăng cường thẩm định và giám sát cơ cấu chi phí của các dự án NƠXH, đặc biệt là chi phí vật liệu, quản lý và lợi nhuận định mức. TP nên yêu cầu công khai toàn bộ chi phí xây dựng và các khoản phát sinh trên cổng thông tin điện tử, giúp người dân và cơ quan quản lý giám sát minh bạch.

Thứ hai, kiểm tra năng lực chủ đầu tư trước khi phê duyệt dự án, những DN từng chậm tiến độ, bị khiếu nại về chất lượng hoặc có dấu hiệu nâng giá bất hợp lý, cần xem xét lại trong việc tham gia các dự án NƠXH mới, việc này vừa bảo đảm tiến độ, vừa hạn chế rủi ro đội vốn. Thứ ba, Hà Nội nên thiết lập cơ chế “tham chiếu giá”, tức là định kỳ công bố mức giá trần NƠXH theo khu vực, căn cứ vào giá đất, suất đầu tư và các ưu đãi được hưởng. Cách làm này sẽ tạo “vòng khung” ngăn việc đẩy giá tùy tiện. “Ngoài ra, TP cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý dự án NƠXH, thông qua nền tảng số hóa hồ sơ, hợp đồng và dữ liệu mua bán, để dễ dàng phát hiện giao dịch bất thường hoặc dấu hiệu chuyển nhượng sai quy định” - ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Cùng quan điểm, ThS. KTS Trần Tuấn Anh cho rằng: để giữ cho NƠXH đúng nghĩa “xã hội”, Hà Nội cần tập trung vào một số yếu tố trọng tâm: giảm chi phí đầu vào thông qua ưu tiên đất sạch, rút ngắn thủ tục đầu tư, và cho phép chủ đầu tư vay vốn ưu đãi kịp thời để không bị trượt giá vật liệu; đa dạng hóa mô hình phát triển, không chỉ giao DN làm mà còn khuyến khích hợp tác công - tư, huy động các tổ chức xã hội tham gia; Công khai và minh bạch trong phân phối, bảo đảm đúng người, đúng đối tượng, tránh “mua suất”, “bán chênh".

Bên cạnh đó, các chuyên ra cũng cho rằng, TP cần quyết liệt hơn trong việc thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình triển khai thực hiện chính sách về NƠXH để chính sách tốt không bị lợi dụng. Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị xác định rõ: phát triển NƠXH là nhiệm vụ chính trị quan trọng, gắn với phát triển đô thị bền vững. Vì vậy, nếu để xảy ra tình trạng lợi dụng chính sách, thổi giá, hoặc biến tướng mục tiêu an sinh, sẽ gây mất niềm tin xã hội và tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở nói chung.

Mặc dù tình hình triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030 trên phạm vi cả nước vẫn đang gặp nhiều khó khăn, thách thức. Nhưng TP Hà Nội đang đi đúng hướng khi đạt 94% mục tiêu, tuy nhiên nếu người dân vẫn phải chật vật vì giá cao thì chính sách về NƠXH vẫn chưa thực sự mang lại ý nghĩa nhân văn vốn có. Vì vậy, chính quyền TP cần hành động sớm, đưa giá NƠXH trở về đúng giá trị thực, ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở. Chỉ khi những căn hộ NƠXH giá phù hợp, đúng đối tượng, minh bạch và bền vững, thì mới bảo đảm công bằng và an sinh.

Doãn Thành