Kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở. Quy định này khiến doanh nghiệp khó tạo lập quỹ đất, nhất là với các dự án quy mô lớn có nhiều loại đất xen cài.

Để tháo gỡ vướng mắc, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Cơ chế này mở thêm cơ hội tiếp cận quỹ đất cho doanh nghiệp, góp phần xử lý những dự án ách tắc kéo dài.

Tuy nhiên, HoREA cho biết tiến độ rà soát, xét duyệt hồ sơ còn chậm. Cả nước mới có 742 khu đất được thông qua trên tổng số 2.750 hồ sơ đăng ký, tương đương khoảng 27%.

Tại TPHCM, có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm. Trong đó, 361 khu đất với tổng diện tích hơn 2.284ha đã được HĐND TPHCM chấp thuận. Cụ thể, 83 dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, kết quả bước đầu cho thấy Nghị quyết 171 góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại. Dù vậy, quy trình xử lý hồ sơ qua nhiều bước vẫn khiến thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài.

Doanh nghiệp phải đăng ký dự án, gửi hồ sơ đến Sở NN-MT rà soát, sau đó được các thành viên Tổ công tác 1338 đồng thuận bằng văn bản. Hồ sơ tiếp tục được trình UBND TPHCM và HĐND TPHCM xem xét danh mục khu đất thí điểm.

Việc danh mục chỉ được trình HĐND TPHCM theo từng đợt khiến doanh nghiệp phải chờ đợi. Trong khi đó, thời gian thí điểm kéo dài 5 năm, từ ngày 1-4-2025 đến ngày 1-4-2030. HoREA lo ngại việc xử lý chậm có thể khiến nhiều dự án không kịp tiếp cận cơ chế này.

Ngoài ra, TPHCM còn 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400ha chưa đáp ứng yêu cầu đưa vào danh mục dự kiến thực hiện thí điểm. Các vướng mắc chủ yếu liên quan quy hoạch, hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

HoREA nhận định thực tế nhiều khu đất đô thị gồm cả đất ở, đất nông nghiệp xen cài và các loại đất khác. Nếu chỉ cho phép nhận chuyển nhượng đất ở, nhà đầu tư khó hình thành quỹ đất đủ lớn để phát triển dự án.

Từ thực tiễn trên, HoREA đề xuất đưa cơ chế của Nghị quyết 171 vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tạo cơ sở pháp lý ổn định để khơi thông nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại và tăng thu ngân sách.