Kiều bào có được nhận thừa kế đất và nhà ở tại Việt Nam?

Trong 9 tháng năm 2025, tổng lượng kiều hối chuyển về qua các tổ chức tín dụng và tổ chức kinh tế tại TP.HCM đạt gần 8 tỉ USD. Trong bối cảnh dòng tiền đổ về Việt Nam và nhu cầu gắn bó với quê hương ngày càng tăng, thì vấn đề người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận thừa kế đất và nhà ở tại Việt Nam hay không, không chỉ mang ý nghĩa pháp lý, mà còn chạm đến quyền lợi, tình cảm và mối liên hệ thiêng liêng giữa những người con xa quê với Tổ quốc.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Đoàn Luật sư TP.HCM, chỉ ra các cơ sở pháp lý để xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế những loại đất và nhà ở nào, cùng với những điều kiện cụ thể về quốc tịch...; qua đó giúp họ hiểu rõ và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Các loại nhà, đất được quyền thừa kế

Căn cứ khoản 3, khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Cạnh đó, theo khoản 3, khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, theo Luật Quốc tịch Việt Nam và Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (tạm gọi chung là kiều bào) được phân thành hai nhóm chính, với quyền lợi về đất đai khác nhau.

Nhóm thứ nhất là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (còn quốc tịch Việt Nam), tức họ là công dân Việt Nam nhưng cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Nhóm này được quyền đứng tên toàn bộ các loại đất và nhà ở mà cá nhân trong nước được phép thừa kế.

Họ được các quyền sử dụng đất tương đương cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024); được nhận thừa kế quyền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ tương đương cá nhân trong nước (điểm g khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024); được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Người gốc Việt Nam vẫn được nhận thừa kế đất, nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh.

Nhóm thứ hai là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (đã mất quốc tịch Việt Nam) là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam theo nguyên tắc huyết thống và con cháu của họ, đang cư trú lâu dài ở nước ngoài. Nhóm kiều bào này cần thỏa mãn điều kiện về nhập cảnh và sở hữu nhà ở mới được đứng tên quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác đi kèm nhà ở (khoản 1 Điều 44 và điểm h Khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024).

Nếu không đủ điều kiện, họ chỉ được nhận tiền (giá trị) của phần thừa kế, không được đứng tên quyền sử dụng đất (điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024).

Theo đó, nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở (thường là có Giấy xác nhận gốc Việt Nam và được phép nhập cảnh vào Việt Nam) thì họ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở (đất thổ cư), được nhận thừa kế các loại đất khác (như đất nông nghiệp) trong cùng thửa đất có nhà ở, được hưởng giá trị đối với các loại đất khác không nằm trong thửa đất có nhà ở.

Trường hợp nào kiều bào được đứng tên trên sổ hồng?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, việc kiều bào có được trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận (sổ hồng) hay không sẽ phụ thuộc vào việc họ có thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay không.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế và đứng tên trên sổ hồng nếu họ thuộc một trong các trường hợp sau:

- Với người còn quốc tịch Việt Nam thì chỉ cần là công dân Việt Nam (cư trú ở nước ngoài) thì được hưởng đầy đủ quyền lợi về thừa kế nhà đất như công dân trong nước.

- Người gốc Việt Nam (đã mất quốc tịch Việt Nam) thì được phép nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Những trường hợp khác thì chỉ được hưởng giá trị tài sản theo quy định. Nếu kiều bào không thuộc các đối tượng nêu trên (ví dụ: người gốc Việt nhưng không được phép nhập cảnh vào Việt Nam, hoặc tài sản thừa kế là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thì họ vẫn được hưởng thừa kế nhưng theo hình thức khác. Đó là họ không được cấp Giấy chứng nhận (không được đứng tên); mà thay vào đó, họ chỉ được hưởng giá trị của phần tài sản thừa kế đó.

Người nhận thừa kế phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng (bán) hoặc tặng cho nhà đất đó cho người khác thuộc đối tượng được sở hữu nhà đất tại Việt Nam (chẳng hạn người thân ở trong nước) trong một thời hạn nhất định theo quy định.

THẢO HIỀN