Làm rõ căn cứ phạt cọc trong tranh chấp hợp đồng

Giao dịch đặt cọc bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Ảnh minh họa

Được ban hành ngày 18/8/2026, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc. Một nội dung đáng chú ý là việc xác định hiệu lực thỏa thuận đặt cọc độc lập với những vướng mắc trong giao kết, thực hiện hợp đồng được bảo đảm.

Làm rõ hiệu lực thỏa thuận đặt cọc

Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Thỏa thuận có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc thể hiện bằng điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm; hình thức thực hiện theo Điều 119 Bộ luật Dân sự. Nếu luật khác yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải bằng văn bản thì phải tuân thủ quy định đó.

Trường hợp nội dung thỏa thuận đặt cọc không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Nghị quyết nêu ví dụ, các bên đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa rõ về kích thước, giá chuyển nhượng, khiến một bên từ chối giao kết. Trong trường hợp này, không thể chỉ dựa vào những nội dung chưa rõ để xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Tương tự, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng được bảo đảm sẽ bị vô hiệu nếu được giao kết.

Ví dụ, các bên đặt cọc đối với thửa đất chưa đứng tên bên nhận cọc, đồng thời ấn định thời hạn để bên này được cấp giấy chứng nhận nhằm chuyển nhượng. Hết thời hạn mà chưa được cấp giấy chứng nhận, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.

Về tài sản đặt cọc, Nghị quyết hướng dẫn tài sản phải đáp ứng các điều kiện như không bị cấm, hạn chế giao dịch theo pháp luật, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Phạt cọc phải gắn với lỗi và mục đích bảo đảm

Khi các bên không thỏa thuận về phạt cọc, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

Trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Nghị quyết cũng làm rõ cách xử lý khi các bên không có thỏa thuận khác: bên có lỗi khiến hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc. Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Ví dụ, bên nhận cọc cam kết hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trong ba tháng nhưng không thực hiện được do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dù đã nộp hồ sơ đúng quy định. Trường hợp này được xác định là trở ngại khách quan và bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc.

Mục đích đặt cọc cũng quyết định việc xử lý. Nếu đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng và hợp đồng đã được giao kết, những vi phạm phát sinh trong quá trình thực hiện, hoặc việc sau đó mới phát hiện hợp đồng vô hiệu, không dẫn đến phạt cọc. Tranh chấp khi đó được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Đối với tiền lãi, Tòa án xem xét yêu cầu tính lãi trên khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự, tính từ ngày liền sau ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Không chấp nhận yêu cầu tính lãi trên tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật hoặc thỏa thuận có quy định khác.

Khi các bên không có thỏa thuận, Tòa án xem xét, chấp nhận cả yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận đồng thời phạt cọc và phạt vi phạm theo Điều 418, Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Nghị quyết phân biệt thời hiệu khởi kiện đối với các yêu cầu về hợp đồng đặt cọc và yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc. Với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.