Làm rõ quyền tài sản khi hết hạn chung cư

Một vấn đề được nhiều người quan tâm là sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ ra sao?

Không lo "đến hạn là mất nhà"

Chị Đào Thị Như (sinh sống tại tòa D, chung cư Vinaconex 2, khu đô thị Kim Văn Kim Lũ, phường Định Công, Hà Nội) chia sẻ, nhiều người hiện nay đang khá hoang mang khi nghe thông tin về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ làm rõ theo hướng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền tài sản của người dân sẽ không bị mất đi (ảnh minh họa).

"Tuy nhiên, không nên chỉ nghe đến hai chữ "thời hạn" rồi nghĩ rằng mua chung cư là đến ngày nào đó sẽ mất trắng", chị Như chia sẻ và cho rằng, tranh luận về niên hạn chung cư cần được đặt trong bài toán rộng hơn về chất lượng công trình, an toàn của cư dân, quyền lợi khi cải tạo, xây dựng lại và giá trị sử dụng thực tế của căn hộ.

Đồng tình với quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, song chị Như bày tỏ băn khoăn về việc kiểm định công trình và bảo đảm quyền lợi của người sở hữu sau khi chung cư xuống cấp: "Sau khi xuống cấp, công trình được quản lý thế nào, kiểm định ra sao và quyền lợi của người sở hữu được bảo đảm ra sao?".

Tương tự, anh Nguyễn Thành Đô (sinh sống tại Tòa CT5-X2 Bắc Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, Hà Nội) cho rằng, quy định rõ ràng về thời hạn chung cư là phù hợp: "Nhà mặt đất hay chung cư thì đều có tuổi thọ, nhà nào rồi cũng có lúc xuống cấp, phải xây lại".

Thậm chí, theo anh Đô, nếu quy định niên hạn đi kèm trách nhiệm cư dân, về lâu dài có thể giúp việc cải tạo chung cư nhanh hơn. Khi công trình không còn ở được, cư dân thống nhất xây dựng lại theo quy định.

Mặc dù vậy, anh Đô cũng băn khoăn về quy định quyền tài sản và sự đồng thuận thống nhất khi xây dựng lại: "Vấn đề lớn nhất của chung cư là sở hữu chung, làm sao để có được sự thống nhất và đồng lòng của tất cả người dân sinh sống là rất khó. Nếu cư dân không đồng thuận, quyền lợi tài sản sẽ được xử lý như thế nào?".

Phân biệt niên hạn công trình và thời hạn sở hữu

Theo ông Trương Hoài Nam, nhà sáng lập sàn bất động sản Tìm nhà cùng Nam, niên hạn công trình và thời hạn sở hữu căn hộ là hai khái niệm khác nhau.

Ông Nam cho biết, tòa nhà chung cư là một công trình vật chất nên có vòng đời sử dụng. Khi công trình đến giai đoạn phải sửa chữa hoặc xây dựng lại, quyền tiếp tục sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu sẽ được xử lý theo quy định pháp luật.

Ông Nam chia sẻ, theo các quy chuẩn xây dựng, niên hạn sử dụng theo thiết kế được phân thành các nhóm: Công trình cấp I và công trình đặc biệt (trên 20 tầng): Trên 100 năm; công trình cấp II (8 - 20 tầng): Từ 50 năm đến 100 năm; công trình cấp III (2 - 7 tầng): Từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp IV (1 tầng kết cấu đơn giản): Dưới 20 năm.

"Với nhà chung cư, các công trình có quy mô lớn thường thuộc cấp II, cấp I hoặc cấp đặc biệt. Vì vậy khi nói đến các mốc 50, 70 hay trên 100 năm, đây là câu chuyện về niên hạn sử dụng của công trình theo thiết kế, không phải nói rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong từng đó năm", ông Nam chia sẻ.

Theo ông Nam, không phải cứ đến đúng mốc thời gian hết niên hạn là tòa nhà lập tức bị phá dỡ. Khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, vấn đề quan trọng là kiểm định và đánh giá chất lượng, mức độ an toàn của công trình. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, có thể tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn mới đặt ra việc phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại.

"Chung cư là công trình quy mô lớn, tập trung rất nhiều người sinh sống. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, câu chuyện không chỉ là tài sản mà còn liên quan trực tiếp đến an toàn của người dân. Tuy nhiên, tài sản của người dân sẽ không bị mất đi khi chung cư hết hạn sử dụng", ông Nam nói.

Cùng quan điểm, bà Ngọc Vân, Giám đốc kinh doanh tại SSM Group cho rằng, thời hạn sử dụng sẽ gắn với niên hạn xây dựng của công trình, phù hợp pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, khi hết thời hạn, không đồng nghĩa quyền của chủ sở hữu tự động mất đi.

Định hướng mới sẽ làm rõ quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi xây mới, từ đó hướng tới xác định thời hạn theo hồ sơ thiết kế công trình, khi hết thời hạn sẽ xử lý theo quy định về cải tạo, xây dựng lại.

Quyền tài sản không tự mất đi

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee cho biết, người mua nhà thực sự quan tâm không phải tòa nhà tồn tại được bao nhiêu năm, mà sau hết hạn và phá dỡ, quyền tài sản còn gì.

Theo ông Phúc, người sở hữu căn hộ không chỉ có quyền đối với phần căn hộ của mình mà còn có quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Công trình vật lý có thể hết tuổi thọ, nhưng không đồng nghĩa quyền tài sản của người mua tự động biến mất cùng tòa nhà.

Chính vì vậy, nếu chung cư phải phá dỡ và theo quy hoạch vẫn tiếp tục xây dựng chung cư tại đó, cần quy định rõ về việc cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư. Nếu không tiếp tục xây dựng chung cư thì cần quy định rõ phát sinh cơ chế bồi thường hoặc bố trí tái định cư theo quy định.

Bên cạnh đó, cần làm rõ quy định khi tòa nhà không còn nữa, quyền của người dân đối với phần đất, việc xây dựng lại và giá trị tài sản còn lại được pháp luật bảo vệ cụ thể ra sao.

TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho biết, nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt: Niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu trong cả hai trường hợp.

Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cũng cần được quy định rõ.

Hình thành quỹ tái thiết chung cư?

Theo ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn iGroup, chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa cư dân mất quyền sở hữu ngay lập tức.

Người dân đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của mình khi quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư và sau khi công trình xuống cấp.

Khi công trình đến thời hạn, cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng để xác định mức độ an toàn. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng. Nếu công trình xuống cấp, có nguy cơ mất an toàn và phải phá dỡ, quyền lợi của người dân vẫn phải được bảo đảm thông qua các phương án tái thiết, tái định cư hoặc bồi thường theo quy định.

Ông Sơn cho rằng, chủ sở hữu đồng thời phải có nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại công trình. Khoản này có thể được thực hiện bằng tiền, tín dụng hoặc các hình thức phù hợp với phương án được phê duyệt.

Về vấn đề này, ông Đỗ Văn Tiến, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH đề xuất hình thành quỹ tích lũy cho việc tái thiết chung cư ngay từ đầu, thay vì chờ đến khi công trình hết vòng đời mới huy động tiền từ cư dân. Quỹ có thể được hình thành từ đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, hỗ trợ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, nguồn thu hợp pháp từ khai thác tài sản chung hoặc các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.

Theo ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc VAKO Invest, trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục tham gia phương án xây dựng lại, có thể nghiên cứu các phương án như cho phép chuyển nhượng lại suất tái định cư, chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất chung hoặc nhận hỗ trợ, hoàn tiền theo giá trị tài sản còn lại sau khi thanh lý, đấu giá đất theo quy định pháp luật.

Sẽ cụ thể hóa quyền tài sản

Tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra mới đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Đây không phải là nội dung mới, bởi Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, với quy định về niên hạn, cơ sở pháp lý chưa thực sự đầy đủ.

Ví dụ, luật hiện nay quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, song lại chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không

Do vậy, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, sẽ làm rõ theo hướng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi, quyền tài sản cũng sẽ được cụ thể hóa.

Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền sau: Một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; hai là được quyền mua nhà ở xã hội; ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Đối với chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này sẽ được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này không còn được quy hoạch tiếp tục xây dựng chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

"Như vậy, dự thảo sửa đổi lần này vừa kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản", bà Hằng nói và cho biết, lý do thứ hai khi quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư được đặt ra trong thời điểm hiện nay nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.

Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý triển khai phá dỡ công trình gặp rất nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng.

Lý do thứ ba là hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình. Nhiều người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở mãi mãi và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp dần theo thời gian.