Liên tiếp các vụ xây nhầm nhà: Chủ đất phải làm gì để đòi lại đất?

Xây nhà trên đất người khác: Cố tình hay vô ý?

Theo bản án, tháng 9/2024, vợ chồng bà Trần Thị Kim Loan nhận chuyển nhượng hai thửa đất tại phường Thiên Hương, Hải Phòng có sổ đỏ. Trong thời gian sang tên sổ đỏ, bà Loan phát hiện vợ chồng ông Đỗ Văn Hữu xây nhà trên một lô đất của mình.

Bà Loan nhiều lần nhờ người môi giới liên hệ, nhắn tin, gọi điện đề nghị ông Hữu dừng thi công nhưng không nhận được phản hồi.

Còn theo ông Đỗ Văn Hữu, tháng 8/2024, vợ chồng ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một lô đất tại khu vực trên từ một người môi giới nhà đất.

Lô đất này cùng với lô của bà Loan đều có diện tích 60 m2, cùng một thửa lớn được tách ra. Khi mua, vợ chồng ông thỏa thuận với môi giới là lấy lô thứ 2 từ ngõ đi vào. Ngày 19/10/2024, ông Hữu được cấp sổ đỏ nhưng với lô đất ở vị trí thứ 6 từ ngõ đi vào. Lô đã xây nhà thuộc về vợ chồng bà Loan.

Khi làm việc với chính quyền xã, ông Hữu đề nghị được đổi đất hoặc mua lại lô đất nhưng bà Loan không đồng ý. Do ông Hữu vẫn hoàn thiện căn nhà hai tầng nên bà Loan khởi kiện ra tòa đòi đất.

Tại phiên xét xử ngày 11/8, Hội đồng xét xử TAND khu vực I - Hải Phòng đã buộc vợ chồng ông Hữu tháo dỡ toàn bộ công trình, trả lại thửa đất cho bà Loan. Ông Hữu không đồng ý với bản án và đã kháng cáo.

Ngôi nhà 2 tầng xây nhầm trên đất người khác ở phường Thiên Hương, Hải Phòng

Trong khi vụ xây nhầm nhà đất người khác ở Hải Phòng chưa hạ nhiệt, thì ltạp TP.HCM xuất hiện trường hợp tương tự.

Theo bà Võ Thu Thảo (33 tuổi, quê ở Vĩnh Long), vào năm 2024, vợ chồng bà mua lô đất thuộc thửa 813, tờ bản đồ 82 tại địa chỉ lối đi chung thuộc nhánh đường ĐX 066, phường Chánh Hiệp, TP.HCM với diện tích 71,4 m2. Đến giữa tháng 6/2025, bà Thảo đến kiểm tra đất chuẩn bị xây nhà thì phát hiện vị trí đất của mình đã bị người khác xây nhà. Đó là chủ lô đất liền kề.

Sau khi phát hiện vụ việc, bà Thảo đã gặp chủ hộ xây nhầm đất để nói chuyện, bàn cách khắc phục. Sau nhiều lần hứa hẹn, chưa thấy công trình di dời, đến ngày 18/9, gia đình bà Thảo đã gửi đơn đề nghị UBND phường Chánh Hiệp can thiệp.

Có thể xử lý hình sự?

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Hồng Vân – Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, Điều 11 Luật Đất đai 2024 đã nghiêm cấm hành vi “lấn, chiếm đất, hủy hoại đất; sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng thẩm quyền”. Do đó, việc xây dựng nhà trên phần đất đã có sổ đỏ của người khác là hành vi vi phạm pháp luật.

Có thể ban đầu, cá nhân tiến hành xây dựng do “nhầm lẫn”, nhưng sau khi chủ đất, chính quyền địa phương…yêu cầu dừng thi công, trả lại đất, nhưng vẫn cố tình hoàn thiện công trình và dọn vào ở thì rõ ràng là cố ý.

Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm và hậu quả, đối tượng thực hiện hành vi có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật dân sự, hành chính, thậm chí là hình sự. Về trách nhiệm dân sự, người tự ý sử dụng đất của người khác buộc phải trả lại đất cho chính chủ, đồng thời có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh.

Về xử lý hành chính, mức phạt tiền sẽ phụ thuộc vào loại đất bị lấn chiếm, diện tích bị lấn chiếm và khu vực thực hiện hành vi. Bên cạnh đó, cá nhân vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Trường hợp đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, hành vi chiếm đất và xây dựng trái phép có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 BLHS 2015 với khung hình phạt lên đến 7 năm tù.

Cũng theo luật sư Lê Hồng Vân, khi phát hiện bị lấn, chiếm đất, người sử dụng đất hợp pháp cần thông báo ngay cho người xây nhà biết là họ đã xây dựng nhầm chỗ để dừng thi công tránh thiệt hại, đồng thời đưa ra sổ đỏ và các giấy tờ liên quan để chứng minh.

Đặc biệt, để hạn chế rủi ro, tranh chấp, chủ đất không nên tự ý tháo dỡ công trình xây dựng. Trường hợp bên xây nhầm nhà phớt lờ thông báo, tiếp tục xây dựng thì chủ đất cần thông báo cho Chủ tịch UBND xã, phường (nơi có đất) biết và đề nghị tổ chức hòa giải theo quy định.

Trường hợp đã tổ chức hòa giải nhưng bất thành, chủ đất cần phải khởi kiện ra Tòa án nhân dân (nơi có đất) để được bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình. Quyết định cuối cùng sẽ do TAND có thẩm quyền phán quyết và khi bản án có hiệu lực, các bên liên quan phải chấp hành.

Nếu sau khi bản án có hiệu lực mà người vi phạm vẫn cố tình không thi hành thì có thể bị xử lý về Tội không chấp hành án theo Điều 380 BLHS 2015 sửa đổi với khung hình phạt lên đến 3 năm tù giam.

Ngọc Minh