'Liều thuốc đắng' nhưng cần thiết: Tiền cọc cao gấp đôi, đất còn dễ 'lướt sóng'?

Động thái này không chỉ xử lý những bất cập trước mắt, mà còn đặt lại trật tự cho một cơ chế phân bổ đất đai vốn đang bị méo mó bởi đầu cơ và kỳ vọng giá ảo.

Sau nhiều phiên đấu giá gây xôn xao dư luận với mức giá trúng “trên trời” nhưng sau đó bị hủy vì người trúng không nộp tiền, Chính phủ đã chính thức can thiệp bằng việc điều chỉnh khung pháp lý.

Trọng tâm của chính sách mới là tăng mạnh mức tiền đặt trước và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài. Thị trường vì thế đang đứng trước một phép thử lớn về kỷ luật tài chính và hành vi đầu tư.

Cuộc đua giá cao và cái kết bỏ ngỏ

Trong khoảng hơn một năm trở lại đây, đấu giá đất ở nhiều địa phương đã vượt ra khỏi vai trò ban đầu là công cụ phân bổ tài nguyên công. Không ít phiên đấu giá trở thành tâm điểm của những cơn sốt giá cục bộ, kéo theo làn sóng đầu cơ và tâm lý kỳ vọng tăng giá lan rộng trên thị trường.

Tại các khu vực ven đô, đặc biệt quanh Hà Nội, nhiều thửa đất được trả giá vượt xa mức khởi điểm chỉ trong thời gian ngắn. Giá trúng đấu giá nhanh chóng trở thành “chuẩn mới”, dù giao dịch thực tế chưa kịp hình thành. Hiện tượng này tạo cảm giác giá đất liên tục leo thang, thúc đẩy dòng tiền đầu cơ đổ vào với kỳ vọng lướt sóng.

Đấu giá đất từng ghi nhận mức trúng cao kỷ lục rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, mặt trái của các phiên đấu giá “nóng” là tỷ lệ bỏ cọc ngày càng gia tăng. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, không ít người trúng đấu giá đã không nộp tiền, buộc cơ quan quản lý phải hủy kết quả. Những thửa đất quay trở lại điểm xuất phát, nhưng mặt bằng giá xung quanh đã bị đẩy lên, để lại hệ lụy kéo dài cho thị trường.

Thực trạng này cho thấy nhiều người tham gia đấu giá không nhằm mục tiêu sử dụng đất lâu dài hay đầu tư bài bản, mà chỉ nhắm tới việc tạo sóng giá. Với mức tiền đặt trước thấp theo quy định cũ, rủi ro tài chính khi bỏ cọc không đủ lớn để ngăn chặn hành vi này.

Việc đấu giá bị biến tướng còn gây ra hệ quả về niềm tin. Người mua ở thực đứng ngoài cuộc chơi vì giá bị đẩy lên quá cao, trong khi chính quyền địa phương gặp khó trong công tác quản lý, còn thị trường rơi vào trạng thái nhiễu loạn thông tin.

Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành nghị quyết điều chỉnh cơ chế đấu giá được xem là phản ứng chính sách cần thiết. Việc nâng tiền đặt trước lên mức cao hơn, kèm theo các chế tài rõ ràng, nhằm trực tiếp đánh vào hành vi trả giá thiếu trách nhiệm.

Không chỉ là câu chuyện kỹ thuật của đấu giá, đây còn là nỗ lực lập lại kỷ cương cho một phân khúc có ảnh hưởng lớn tới toàn bộ thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Đặt cọc cao để tái lập kỷ luật thị trường

Dưới góc độ kinh tế, tiền đặt trước trong đấu giá không đơn thuần là thủ tục hành chính, mà là công cụ điều tiết hành vi. Khi chi phí tham gia thấp, thị trường dễ bị lấn át bởi những người chấp nhận rủi ro cao để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Ngược lại, khi chi phí đủ lớn, chỉ những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự mới sẵn sàng bước vào cuộc chơi.

Việc nâng mức đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm đã làm thay đổi đáng kể “cấu trúc khuyến khích” trong đấu giá đất. Người tham gia buộc phải tính toán khả năng thanh toán toàn bộ giá trị thửa đất, thay vì chỉ đặt cược bằng một khoản cọc nhỏ. Điều này giúp sàng lọc tự nhiên các nhà đầu tư thiếu vốn hoặc chỉ tham gia với mục tiêu tạo sóng.

Từ góc độ ổn định vĩ mô, chính sách mới góp phần hạ nhiệt kỳ vọng tăng giá phi lý. Đất đai là đầu vào của nhiều ngành kinh tế, từ xây dựng, hạ tầng đến sản xuất - dịch vụ. Khi giá đất bị đẩy lên cao thông qua các phiên đấu giá ảo, chi phí toàn nền kinh tế cũng bị đội lên, làm giảm hiệu quả đầu tư và gia tăng rủi ro bong bóng tài sản.

Ngoài tiền đặt trước, việc bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài đối với người vi phạm nghĩa vụ tài chính tạo ra “chi phí cơ hội” lớn hơn. Nhà đầu tư không chỉ mất tiền cọc, mà còn mất quyền tiếp cận các cơ hội trong tương lai. Đây là yếu tố quan trọng để điều chỉnh hành vi theo hướng dài hạn.

Tuy nhiên, chính sách siết đấu giá cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với cơ quan quản lý. Giá khởi điểm cần được xác định sát với giá trị thị trường, tránh tình trạng vừa nâng tiền cọc nhưng vẫn để dư địa quá lớn cho việc đẩy giá. Nếu không, rủi ro có thể chuyển từ bỏ cọc sang đóng băng giao dịch.

Về dài hạn, việc siết đấu giá đất có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững. Một thị trường lành mạnh không cần những phiên đấu giá ồn ào, mà cần các giao dịch phản ánh đúng nhu cầu thực và khả năng chi trả thực.

Trong bối cảnh bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, việc nâng tiền đặt trước có thể được xem như “liều thuốc đắng” nhưng cần thiết. Khi kỷ luật tài chính được đặt lên hàng đầu, đấu giá đất sẽ quay trở lại đúng vai trò: công cụ phân bổ nguồn lực hiệu quả, thay vì chất xúc tác cho những cơn sốt giá ngắn hạn.

Tiến Anh