Mất 4,5 tỷ để chuyển đổi 300m2 đất vườn ở Nghệ An: Sở NN&MT làm rõ mức giá 15 triệu/m2

Ngày 30/6, Sở Nông nghiệp và Môi trường (Sở NN&MT) tỉnh Nghệ An đã có văn bản báo cáo UBND tỉnh Nghệ An liên quan đến nội dung bài viết “Người dân bật khóc khi chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng” được Báo VietNamNet đăng tải.

Lý do hồ sơ bị xử lý chậm

Việc chuyển mục đích sử dụng đất của ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng tại thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 tại khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh (Nghệ An), Sở NN&MT cho biết, ngày 16/5, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TP Vinh đã nhận hồ sơ và chuyển cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Vinh để in trích lục bản đồ địa chính thửa đất.

Ngày 27/5, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Vinh đã ký trích lục bản đồ địa chính đối với thửa đất của gia đình ông Đồng.

Ngày 28/5, chuyên viên phụ trách địa bàn Phòng NN&MT TP Vinh tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình ông Đồng.

Đến ngày 6/6, chuyên viên đã phối hợp với UBND phường Hưng Lộc lập biên bản kiểm tra hiện trạng thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngày 10/6, chuyên viên trình ký dự thảo quyết định chuyển mục đích. Tại quyết định đã thể hiện rõ giá đất ở trong bảng giá đất là 15 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.

Ngày 17/6, sau khi UBND thành phố có Quyết định số 7030 cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Phòng Nông nghiệp đã có phiếu chuyển thông tin gửi Đội Thuế TP Vinh để xác định nghĩa vụ tài chính.

Bà Hồng bất ngờ khi xin chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng.

Sở NN&MT cho biết, việc UBND TP Vinh áp dụng bảng giá đất mới đối với thửa đất của gia đình bà Hồng và việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định là do vướng mắc pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.

Cụ thể, ngày 28/4, HĐND tỉnh Nghệ An ban hành Nghị quyết số 03/2025 (có hiệu lực từ 9/5/2025) sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2019 về bảng giá đất giai đoạn 2020–2024, đồng thời bãi bỏ Nghị quyết số 16/2021 - vốn là cơ sở điều chỉnh bảng giá trước đó. Tuy nhiên, đến ngày 21/5, UBND tỉnh mới ban hành Quyết định số 18/2025 để điều chỉnh bảng giá đất theo nghị quyết mới.

Trong khoảng thời gian từ 9-21/5, do chưa có quyết định mới từ UBND tỉnh, đồng thời nghị quyết cũ đã bị sửa đổi, nên không có cơ sở pháp lý để áp dụng bảng giá đất cũ hoặc mới, dẫn đến việc xử lý hồ sơ bị chậm.

Trước tình huống này, ngày 20/5, UBND TP Vinh đã có văn bản xin ý kiến UBND tỉnh về việc áp dụng bảng giá đất trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân.

Theo cơ quan này, hồ sơ của gia đình bà Hồng bị xử lý chậm so với thời gian quy định, một phần do vướng mắc trong quá trình xác định mức giá đất áp dụng cho thửa đất của gia đình. Bên cạnh đó, thời gian qua khi có dự báo về biến động giá đất, UBND thành phố đã tiếp nhận và xử lý hơn 5.400 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, tính từ tháng 8/2024 đến nay.

Ngoài ra, còn có một số lượng đáng kể hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, trong khi biên chế cán bộ không thay đổi. Nhiều công việc khác cũng cần tập trung giải quyết để tránh tồn đọng trước thời điểm thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp nên không tránh khỏi việc một số hồ sơ bị xử lý chậm hơn so với quy định, báo cáo của Sở NN&MT nêu rõ.

Vì sao có giá 15 triệu đồng/m2?

Theo báo cáo của Sở NN&MT, thửa đất của bà Hồng không có trong bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 57/2019 của UBND tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, đây là phần tách ra từ thửa đất gốc số 143 - có giá đất ở là 1,9 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.

Sau khi bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 18/2025 ngày 21/5/2025, giá đất tại vị trí này được xác định là 15 triệu đồng/m2. Theo UBND TP Vinh, giá thị trường tại khu vực này hiện cao hơn mức giá trong bảng.

Khu đất của gia đình bà Hồng nằm cạnh khu nghĩa trang thôn.

Sở NN&MT cho biết, UBND TP Vinh chưa thực hiện phân lớp để xác định mức giá bình quân đối với thửa đất của gia đình bà Hồng. Nguyên nhân là do công dân chỉ xin chuyển mục đích 300m2 trong tổng diện tích 1.179m2 đất trồng cây lâu năm, nhưng không xác định rõ vị trí cụ thể trong hồ sơ, cũng không đề nghị phân lớp. Các mẫu hồ sơ, giấy tờ đều được lập theo đúng quy định hiện hành.

Theo điểm b, khoản 1, Điều 19 Nghị định số 101/2024 của Chính phủ, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bổ sung giấy tờ hoặc thông tin ngoài quy định. Vì vậy, cán bộ xử lý hồ sơ đã hiểu phần diện tích xin chuyển mục đích nằm ở phân lớp đầu tiên (tính từ chỉ giới đường Hoàng Tá Thốn vào) do phần phía sau giáp với ngõ đi vào khu nghĩa trang.

Sở này cũng cho biết, hiện công dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, nếu đề nghị định vị phần diện tích sâu sau chỉ giới xây dựng 20m thì UBND TP Vinh sẽ chỉ đạo triển khai cắt lớp theo quy định.

Theo UBND thành phố, mức giá được quy định tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung hiện nay là phù hợp quy định pháp luật (cơ bản bám sát giá thị trường). Tuy nhiên, mức tỷ lệ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở sang đất ở cần kiến nghị Chính phủ xem xét áp dụng như trước đây. Đó là nộp 50% chênh lệch đất ở - đất nông nghiệp và cũng cần phù hợp với thời gian sử dụng trước 1980, trước 1993…

Cũng theo báo cáo, ngày 26/6, Sở NN&MT đã phối hợp với UBND TP Vinh, đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất tổ chức khảo sát lại giá đất thị trường. Kết quả cho thấy, hiện tại, các thửa đất có vị trí tương đương (bám mặt đường Hoàng Tá Thốn) đang có giá thị trường cao hơn 15 triệu đồng/m2 được quy định trong bảng giá đất.

Sở NN&MT khẳng định: “Thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 (thửa đất nhà bà Hồng - PV) ở phường Hưng Lộc, TP Vinh được quy định mức giá 15 triệu đồng/m2 tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung là đúng với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 11 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất"

Tuy nhiên, do thửa đất có chiều sâu trên 30m so với chỉ giới xây dựng đường giao thông nên khi xác định mức giá để tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng phương pháp phân lớp theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 57/2019 của UBND tỉnh.

Nguyễn Lê