Mô hình phát triển đô thị TOD: Không nhất thiết thu hồi đất của dân

Trước tiên, cần hiểu cho đúng về mô hình TOD (Transit Oriented Development). Về cơ bản đây là mô hình phối hợp giữa sử dụng đất và giao thông vận tải với ba đặc trưng, gồm sử dụng đất hỗn hợp (đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất công cộng) với mật độ cao; thuận tiện và dễ dàng di chuyển đối với người đi bộ và phải có tuyến giao thông công cộng (GTCC) nhanh có sức chở lớn phục vụ nhu cầu đi lại như các tuyến bus nhanh BRT, đường sắt đô thị MRT, đường sắt liên đô thị.

TS. Phạm Trần Hải. Ảnh: CTV

Trên thế giới, mục tiêu của phát triển đô thị theo mô hình TOD nhằm tăng lượng khách sử dụng các tuyến GTCC nhanh, sức chở lớn bằng cách cải thiện điều kiện tiếp cận thuận tiện, an toàn và thoải mái tới các nhà ga. Từ đây khuyến khích hình thành các khu đô thị nén với hiệu quả sử dụng đất cao, giảm chỉ số dấu chân sinh thái (ecological footprint), góp phần cải thiện điều kiện kinh tế, môi trường và xã hội tại địa phương, hướng tới phát triển đô thị bền vững và cũng góp phần huy động nguồn lực từ quá trình phát triển đô thị để thu hồi chi phí đầu tư xây dựng các tuyến GTCC lớn.

Việc huy động nguồn lực trong phát triển đô thị theo mô hình TOD có đa dạng nguồn. Huy động từ điều tiết giá trị gia tăng của đất và bất động sản gồm thuế phí chính quyền Trung ương và địa phương như thuế tài sản, phí cải thiện được thu đối với toàn bộ chủ sở hữu tài sản và phí tác động áp dụng đối với những dự án mới trong khu vực TOD.

Ngoài ra, còn có nguồn thu từ việc điều tiết hệ số sử dụng đất (FAR) tăng thêm từ bán hoặc đấu giá quyền phát triển không gian khu vực TOD. Ví dụ chúng ta có thể thấy những kinh nghiệm điển hình như quyền phát triển không gian tại New York (Hoa Kỳ), phí sử dụng quyền xây dựng tăng thêm tại Sao Paulo (Brazil) hay chuyển quyền phát triển không gian để tái thiết nhà ga Tokyo (Nhật Bản).

TOD còn cho phép huy động nguồn lực trong khu vực đô thị hiện hữu, cần thực hiện tái điều chỉnh đất hoặc từ việc khai thác quỹ đất công có sẵn hay quỹ đất công hình thành sau tái điều chỉnh đất trong khu vực TOD.

Các đặc trưng trên có thể giúp giải quyết triệt để những vướng mắc khá lớn mà TP.HCM đang gặp phải. Tôi lấy điển hình như trong tái thiết đô thị, TOD cho phép người bị ảnh hưởng bởi dự án trao đổi quyền sử dụng đất lấy diện tích sàn xây dựng có giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị quyền sử dụng đất.

Điểm mới ở đây là biện pháp tách rời quyền sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, người dân có thể cho thuê quyền sử dụng đất mà dự án đi qua chứ không phải bị thu hồi hoàn toàn. Quyền sử dụng đất như thế vẫn được giữ lại sau khi đã góp một phần đất để tạo quỹ đất công và nhận thêm diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn (đền bù).

Các dự án bất động sản "về đích" trước tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: Zing

Như vậy, khả năng áp dụng mô hình TOD trên địa bàn TP.HCM là khá phù hợp trong bối cảnh chính quyền các cấp đang trình dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 và các nghị quyết khác liên quan. Các khu vực có thể triển khai TOD trên địa bàn TP.HCM khá lớn như xung quanh các nhà ga của các tuyến đường sắt đô thị (MRT hay metro), xung quanh ga của các dự án tuyến đường sắt quốc gia Nha Trang - TP.HCM, TP.HCM - Cần Thơ, TP.HCM - Tây Ninh, Thủ Thiêm - Long Thành, TP.HCM - Lộc Ninh, các nhà ga của các tuyến buýt nhanh (BRT)…

Chúng ta biết khu vực đất xung quanh các nhà ga metro thường được xem là “đất vàng”, “đất kim cương” và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên các nhà đầu tư thường lo ngại việc điều chỉnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Việc quy hoạch chi tiết các khu vực xung quanh các nhà ga của các tuyến metro, từ đó tạo ra quỹ đất “sạch”, “có giá trị cao” là rất cần thiết để thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tạo ra nguồn thu lớn cho thành phố. Có thể thấy, cần khẩn trương quy hoạch phát triển đô thị xung quanh các nhà ga theo định hướng TOD nhằm làm cơ sở pháp lý để dễ dàng kêu gọi sự quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản, tạo ra được quỹ đất “sạch” nhiều tiềm năng và giá trị sử dụng cao, tạo ra các khu đô thị đồng bộ, tích hợp xung quanh các nhà ga và tạo thuận lợi cho người dân sử dụng GTCC, đặc biệt là các tuyến metro.

Tôi đề xuất đối với TP.HCM, việc xây dựng vành đai đường sắt - đường bộ (vành đai 3) cần kết hợp và kết nối các tuyến đường sắt đô thị và đường sắt quốc gia. Từ đó, phát triển các khu vực đô thị theo mô hình TOD xung quanh các ga đường sắt đô thị và các ga đường sắt quốc gia.

Quốc Ngọc ghi

Còn tiếp...