Mua bán nhà đất sẽ thay đổi thế nào nếu sổ đỏ điện tử được áp dụng?

Trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, Luật sư Vương Thị Liễu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo thông tin mới nhất từ Cục Quản lý đất đai, cơ quan này đang nghiên cứu, đánh giá khả năng áp dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử (GCNĐT), đồng thời nghiên cứu hoàn thiện hành lang pháp lý, tiêu chuẩn kỹ thuật và lộ trình triển khai.

Định hướng này tiếp tục được triển khai trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai 2024 về hồ sơ số, xác thực điện tử, dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định việc đăng ký đất đai có thể thực hiện bằng phương tiện điện tử.

Cơ quan quản lý đang nghiên cứu cấp sổ đỏ điện tử, hướng tới thuận tiện hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục đất đai. Ảnh minh họa - AI.

Người mua có thể không còn phải cầm sổ đỏ giấy

Theo Luật sư Vương Thị Liễu, nếu GCNĐT được áp dụng đầy đủ, thay vì xuất trình sổ đỏ bản giấy để cơ quan đăng ký đối chiếu, thông tin pháp lý của thửa đất có thể được khai thác trực tiếp từ cơ sở dữ liệu đất đai.

Trên thực tế, từ năm 2026, dữ liệu về Giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đã được triển khai theo hướng có thể khai thác, sử dụng để thay thế giấy tờ trong thành phần hồ sơ của một số thủ tục hành chính khi đáp ứng điều kiện. Thông tin được khai thác gồm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và các thông tin của thửa đất.

Tuy nhiên, cần phân biệt "dữ liệu sổ đỏ điện tử" đang được khai thác trong thủ tục hành chính với một Giấy chứng nhận điện tử hoàn chỉnh thay thế sổ giấy. Loại GCNĐT này hiện vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, hoàn thiện và chưa thể hiểu là đã được áp dụng trên phạm vi toàn quốc.

Nếu mua bán nhà đất, người dân sẽ làm thế nào?

Luật sư Vương Thị Liễu cho hay, trong kịch bản hệ thống GCNĐT được triển khai đầy đủ, một giao dịch chuyển nhượng nhà đất có thể được thực hiện theo hướng sau:

Bước 1: Kiểm tra thông tin thửa đất trên hệ thống

Người mua và bên bán có thể thuận lợi hơn trong việc xác thực thông tin về thửa đất thông qua hệ thống dữ liệu đất đai, thay vì chỉ dựa vào bản chụp hoặc bản giấy do bên bán cung cấp. Tuy nhiên, hiệu quả của việc xác thực phụ thuộc rất lớn vào mức độ đầy đủ, chính xác và kịp thời của dữ liệu được cập nhật trên hệ thống.

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với người mua, bởi thông tin trên Giấy chứng nhận mới chỉ là một phần căn cứ để đánh giá tính pháp lý của giao dịch. Trước khi nhận chuyển nhượng, người mua cần kiểm tra các điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, như tình trạng tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng đất hoặc việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất.

Bước 2: Lập và ký hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng, các bên mới tiến hành lập và ký hợp đồng. Sổ đỏ điện tử không đồng nghĩa với việc bỏ qua hợp đồng mua bán. Việc sử dụng GCNĐT không làm thay đổi yêu cầu về hình thức của hợp đồng.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trong tương lai, khi hệ thống giao dịch điện tử được hoàn thiện, việc lập, ký và xác thực hợp đồng có thể được số hóa ở những khâu mà pháp luật cho phép. Chữ ký điện tử, định danh điện tử và dữ liệu đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên trực tuyến

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng hoàn tất, bên có trách nhiệm có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên môi trường điện tử.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định riêng về đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận bằng phương tiện điện tử. Theo đó, hồ sơ điện tử phải là các văn bản, dữ liệu đã được xác thực; người sử dụng đất nhập thông tin vào đơn đăng ký biến động điện tử và đính kèm hồ sơ trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 4: Cơ quan đăng ký kiểm tra và cập nhật dữ liệu

Sau khi tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai vẫn phải kiểm tra hồ sơ, giải quyết thủ tục theo quy định.

Điểm thay đổi lớn là thay vì cập nhật nội dung sang tên vào một cuốn sổ giấy, thông tin về chủ sử dụng mới được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp phải đăng ký biến động.

Bước 5: Người mua nhận kết quả điện tử

Khi thủ tục hoàn tất, kết quả có thể được trả dưới dạng dữ liệu điện tử, gắn với tài khoản định danh của người sử dụng đất hoặc hệ thống quản lý đất đai.

Định hướng hiện nay của cơ quan quản lý là nghiên cứu khả năng tích hợp GCNĐT với VNeID, nhưng lộ trình cụ thể còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp lý, cơ sở dữ liệu và giải pháp kỹ thuật.

Luật sư Vương Thị Liễu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội). Ảnh: NVCC.

Có phải mua bán nhà đất sẽ không cần công chứng?

Theo Luật sư Vương Thị Liễu, sổ đỏ điện tử chủ yếu thay đổi cách xác thực và quản lý thông tin về quyền sử dụng đất, chứ không tự động loại bỏ những điều kiện pháp lý của giao dịch.

Nếu pháp luật vẫn yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực thì người dân vẫn phải thực hiện bước này. Chỉ khi các quy định liên quan được sửa đổi, cho phép toàn bộ hoặc một phần quy trình được thực hiện bằng phương thức điện tử thì người dân mới có thể thực hiện tương ứng trên môi trường số.

Luật sư cũng cho rằng, nếu hệ thống được triển khai đồng bộ, việc số hóa sổ đỏ có thể giúp giảm phụ thuộc vào giấy tờ vật lý, hạn chế tình trạng thất lạc giấy chứng nhận và tạo điều kiện để cơ quan nhà nước đối chiếu dữ liệu trực tiếp.

Đặc biệt, việc mỗi thửa đất được gắn với mã định danh riêng có thể giúp việc quản lý thuận tiện hơn khi địa giới hành chính hoặc tên địa phương thay đổi. Cục Quản lý đất đai cho biết định hướng là chuyển từ việc xác định thửa đất chủ yếu dựa trên thông tin hành chính sang sử dụng mã định danh thửa đất.

Tuy nhiên, để người dân có thể thực hiện giao dịch nhà đất hoàn toàn hoặc phần lớn trên môi trường số, điều kiện tiên quyết là hệ thống phải bảo đảm dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật kịp thời, đặc biệt là tình trạng pháp lý của thửa đất như tranh chấp, kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc các hạn chế đối với quyền chuyển nhượng. Đồng thời, cần hoàn thiện cơ chế xác thực danh tính, chữ ký điện tử, kết nối dữ liệu, bảo mật và an toàn thông tin. Chính cơ quan quản lý hiện cũng đang nghiên cứu, đánh giá các khoảng trống pháp lý và kỹ thuật trước khi đề xuất lộ trình áp dụng GCNĐT.