Mua gần 13.000m2 đất giá 1,66 tỷ đồng, hợp đồng công chứng chỉ ghi 600 triệu

Bên mua đòi tiền phần đất thiếu, bên bán nói đã giao đủ 

Tháng 4/2022, ông C. (ngụ tỉnh Lâm Đồng) ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 12.765m2 tại Đắk Lắk từ vợ chồng ông V. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 1,66 tỷ đồng, trong đó ông C. đặt cọc 400 triệu đồng.

Tháng 5/2022, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Ông C. đã thanh toán đủ số tiền còn lại và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản lý, canh tác.

Tuy nhiên, theo ông C., các bên chưa tiến hành đo đạc thực địa bằng máy móc tại thời điểm giao dịch và thống nhất sẽ đo đạc sau để xác định chính xác diện tích.

Sau nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông V. phối hợp đo đạc nhưng không được, ông C. đề nghị cơ quan chuyên môn kiểm tra lại thửa đất.

Đến tháng 3/2023, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện K. ban hành trích lục bản đồ địa chính, xác định diện tích thửa đất là 6.320m2, đồng thời thông báo thửa đất nằm trong quy hoạch khu rác thải.

Nhận chuyển nhượng thửa đất gần 13.000m2, người đàn ông phát hiện diện tích thực tế thiếu hơn 6.000m2 sau khi thanh toán đủ tiền. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế

Cho rằng diện tích đất nhận được thiếu so với thỏa thuận, ông C. khởi kiện, yêu cầu vợ chồng ông V. hoàn trả 837,7 triệu đồng tương ứng với phần diện tích thiếu.

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông V. cho rằng đã giao đủ đất, bên mua từng trực tiếp kiểm tra và canh tác trên thửa đất.

Ông V. còn cho rằng diện tích thiếu có thể do các hộ liền kề lấn chiếm, đồng thời đưa ra yêu cầu phản tố, đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch.

Đại diện cơ quan đăng ký đất đai cho biết hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu và hồ sơ chuyển nhượng đã được tiếp nhận, xử lý theo quy định tại thời điểm thực hiện.

Xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 8 - Đắk Lắk chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông C., buộc vợ chồng ông V. hoàn trả 771 triệu đồng, tương ứng với diện tích đất thiếu 5.933m2. Tòa không chấp nhận yêu cầu đòi thêm 66,67 triệu đồng của ông C.

Bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy phần ghi biến động chuyển nhượng cho vợ chồng ông C. trên giấy chứng nhận. Tòa cũng không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông V.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông V. kháng cáo. 

Hợp đồng ghi 600 triệu đồng, giấy đặt cọc thể hiện 1,66 tỷ đồng 

Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Đắk Lắk nhận định ông C. nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 12.765m2 từ vợ chồng ông V. theo hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 5/2022. Hợp đồng chuyển nhượng công chứng ghi giá 600 triệu đồng, trong khi giấy đặt cọc thể hiện mức giá các bên thỏa thuận là 1,66 tỷ đồng. Tòa xác định ông C. đã thanh toán đủ số tiền này.

Đáng chú ý, giấy đặt cọc còn ghi rõ, nếu diện tích đất không đủ như thỏa thuận, bên bán phải hoàn trả tiền tương ứng với phần diện tích thiếu. Qua xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 11/4/2025 và kết quả đo đạc lại, diện tích đất thực tế ông C. được bàn giao và đang sử dụng là 6.832m2, thiếu 5.933m2 so với hợp đồng.

Tòa phúc thẩm nhận định bên mua không có lỗi trong việc diện tích đất được bàn giao bị thiếu. Trong khi đó, vợ chồng ông V. không chứng minh được diện tích thiếu là do các hộ liền kề lấn chiếm, cũng không chứng minh đã bàn giao đủ đất hoặc ông C. sử dụng vượt ranh giới. Vì vậy, tòa xác định việc cấp sơ thẩm buộc bên bán hoàn trả 771 triệu đồng là có căn cứ.

Tại phiên phúc thẩm, vợ chồng ông V. cho rằng điều khoản hoàn trả tiền trong giấy đặt cọc do ông C. tự ghi thêm và yêu cầu giám định chữ viết. Tuy nhiên, kết luận giám định cho thấy phần chữ viết này không phải do cùng một người viết. Do đó, lập luận của vợ chồng ông V. không có căn cứ.

Do phía bị đơn không cung cấp được chứng cứ mới đủ cơ sở thay đổi phán quyết, TAND tỉnh Đắk Lắk bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

(Tham khảo Bản án số 456/2026/DS-PT ngày 22/9/2026 của TAND tỉnh Đắk Lắk)