Mua nhà đất không sổ đỏ: Những rủi ro nào có thể xảy ra?

Sau nhiều năm tích cóp, gia đình chị Lê Trang, trú tại xã Hoài Đức, Hà Nội, vừa quyết định mua một căn nhà gần nơi gia đình đang sinh sống, dù đất vẫn chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán.

Trước đó, căn nhà đã có người ở ổn định suốt 12 năm, không phát sinh tranh chấp, song vì nhiều nguyên nhân khác nhau, thủ tục pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện. Dù chấp nhận "xuống tiền" để có chỗ an cư, chị Lê Trang thừa nhận bản thân vẫn không khỏi lo lắng trước những rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai.

Trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, luật sư Trần Tiến Quân - Đoàn luật sư tỉnh Thanh Hóa cho biết, thực tế hiện nay có không ít gia đình rơi vào hoàn cảnh tương tự như gia đình chị Lê Trang, buộc phải chấp nhận mua và sinh sống trong các căn nhà có đất chưa được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân có thể xuất phát từ nhiều phía, nhưng dù là nguyên nhân nào thì vẫn có những rủi ro. Cụ thể, những rủi ro lớn khi mua nhà, đất không có sổ đỏ bao gồm:

Mua nhà đất không sổ đỏ: Những rủi ro nào có thể xảy ra? (Ảnh minh họa - AI).

Không xác minh chính xác nguồn gốc thửa đất:

Nhà, đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc của đất đó.

Ví dụ, người sử dụng đất sẽ không nắm rõ thông tin về thửa đất mình mua có đang thuộc diện quy hoạch hay không; đất có đang bị lấn chiếm hay tranh chấp hay không?

Dễ xảy ra tranh chấp:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu nhà, đất không có sổ đỏ, không thực hiện đăng ký biến động thì dù có trả tiền người mua cũng không có quyền sở hữu, chỉ có quyền sử dụng thửa đất.

Không được thế chấp tài sản để vay vốn:

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thế chấp nhà, đất để vay tiền phải có sổ đỏ.

Bị hạn chế quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất không có sổ đỏ sẽ bị hạn chế các quyền như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê… (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024).

Khó được cấp phép xây dựng:

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nếu đất mua không có sổ đỏ, thì việc xây mới hay cải tạo nhà cũng rất khó.

Luật sư Quân hướng dẫn thêm, khi mua đất không có sổ đỏ, để hạn chế rủi ro, người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán và các khoản bồi thường khi người bán không thực hiện cam kết. Ghi rõ đất hiện tại chưa có sổ đỏ. Sau khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, người bán phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua.

Về phía người mua, nên tìm hiểu thông tin về mảnh đất như: đất có bị lấn chiếm, tranh chấp, hay bị quy hoạch hay không?

Người mua cũng cần yêu cầu người bán giao các bản chính những loại giấy tờ liên quan đến đất. Trường hợp tài sản chung của hai vợ chồng người bán thì cần có sự tham gia của cả 2 người khi giao dịch.

Quỳnh Mai