Mua nhà giấy tay, có được đăng ký thường trú?

Gửi câu hỏi tới Chuyên mục "Chat với chuyên gia" do Trường Đại học Luật TP.HCM và báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, bạn đọc Minh Lê hỏi:

Vì lý do kinh tế, nhiều người (trong đó có tôi) lựa chọn mua chung cư là các căn nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng bằng các loại giấy tay hay hợp đồng ủy quyền… Điều này đồng nghĩa với không có sang tên sổ được. Tuy nhiên vấn đề là chúng tôi cần thường trú để phục vụ cho học hành của con cái. Trường hợp này có cách nào để được đăng ký thường trú hay không?

Ảnh minh họa.

Giảng viên Nguyễn Hải Đăng, Khoa Luật Hành chính – Nhà nước, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, giải đáp như sau:

Mua giấy tay không xác định quyền sở hữu hợp pháp

Theo quy định tại Điều 20 Luật Cư trú 2020, một trong những điều kiện để được đăng ký thường trú là cá nhân phải có “chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình”. Chỗ ở hợp pháp được hiểu là nơi công dân được quyền sử dụng để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện di chuyển khác hoặc các loại chỗ ở khác theo quy định của pháp luật.

Đối với nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật đặt ra, bao gồm thời hạn tối thiểu sở hữu, đối tượng được phép chuyển nhượng và các điều kiện cụ thể khác. Do đó, các giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nếu được thực hiện dưới hình thức “giấy tay”, không có giá trị pháp lý và không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp đối với bên mua.

Vì vậy, người mua nhà ở xã hội bằng giấy tay trong khi nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật không được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà đó. Hệ quả là, họ không đủ điều kiện đăng ký thường trú theo diện chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp, do không có căn cứ pháp lý xác lập quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.

Vẫn có thể đăng ký thường trú theo hướng khác

Mặc dù việc mua bán nhà ở xã hội bằng giấy tay không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp, song người mua vẫn có thể được đăng ký thường trú tại căn nhà đó trên cơ sở quan hệ thuê, mượn hoặc ở nhờ nếu chủ sở hữu hợp pháp - người chuyển nhượng đồng ý.

Cơ sở pháp lý cho trường hợp này được quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú 2020, cho phép người không phải là chủ sở hữu nhưng có quan hệ pháp lý hợp lệ về chỗ ở (thuê, mượn, ở nhờ) được đăng ký thường trú khi đáp ứng các điều kiện nhất định:

- Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó;

- Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Theo quy định, người thuê, mượn hoặc ở nhờ được đăng ký thường trú nếu được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp, đồng thời được chủ hộ đồng ý trong trường hợp đăng ký thường trú cùng hộ gia đình đó. Quy định này nhằm đảm bảo tính tự nguyện của chủ sở hữu, đồng thời tạo điều kiện cho người thực tế sinh sống ổn định tại địa điểm đó được hưởng quyền cư trú hợp pháp, kể cả khi họ chưa có quyền sở hữu đối với nơi ở.

Ngoài yếu tố về sự đồng thuận, điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu cũng là tiêu chí bắt buộc. Luật quy định diện tích nhà ở bình quân phải đạt ít nhất 8 m² sàn/người, và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quy định cụ thể hơn cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Mục tiêu của quy định này là đảm bảo mức sống tối thiểu, điều kiện an toàn và trật tự xã hội tại khu dân cư, tránh tình trạng đăng ký thường trú tràn lan tại các địa điểm không đủ tiêu chuẩn sinh hoạt.

Từ đó có thể thấy, nếu người mua nhà bằng giấy tay (trong trường hợp nhà ở chưa đủ điều kiện chuyển nhượng) được chủ sở hữu hợp pháp đồng ý cho thuê, mượn hoặc ở nhờ và căn nhà đó đáp ứng yêu cầu diện tích tối thiểu, thì họ vẫn có thể đăng ký thường trú hợp pháp cho bản thân và gia đình. Việc đăng ký này không dựa trên quyền sở hữu, mà dựa trên quyền sử dụng thực tế có sự đồng thuận của chủ sở hữu, qua đó bảo đảm quyền cư trú của công dân trong khi vẫn giữ vững nguyên tắc pháp lý về sở hữu nhà ở.

NGUYỄN QUÝ