Người bỏ cọc nhưng đấu giá lại và trúng với mức giá thấp hơn lần trước thì phải bồi thường

Chiều 3/11, tiếp tục Kỳ họp thứ Hai, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội làm việc tại hội trường, cho ý kiến về dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Các đại biểu đề xuất nhiều giải pháp cụ thể nhằm kiểm soát chặt chẽ từ khâu đăng ký, tổ chức phiên đấu giá đến xử lý nghiêm các hành vi thông đồng, dìm giá và bỏ cọc trong đấu giá tài sản.

Bổ sung quy định trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá

Góp ý dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) nhấn mạnh, đấu giá tài sản không chỉ đòi hỏi đúng trình tự thủ tục mà quan trọng hơn phải bảo đảm kết quả đấu giá phản ánh đúng giá trị thực của tài sản; việc hoàn thiện các quy định ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá có ý nghĩa quyết định trong việc bảo đảm cạnh tranh lành mạnh, phòng ngừa thất thoát tài sản, bảo vệ lợi ích của nhà nước và xã hội; đồng thời, củng cố niềm tin của nhân dân đối với hoạt động đấu giá.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy cho rằng, đấu giá tài sản không chỉ đòi hỏi đúng trình tự thủ tục mà quan trọng hơn phải bảo đảm kết quả đấu giá phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Từ quan điểm trên, đại biểu Nguyễn Văn Huy đề xuất các giải pháp nhằm ngăn chặn hành vi thông đồng, dìm giá và bảo đảm tính minh bạch trong hoạt động đấu giá. Cụ thể, cần quy định rõ trách nhiệm chủ động phát hiện, ngăn chặn hành vi vi phạm, thay vì chỉ dừng ở việc cấm thông đồng, dìm giá và xử lý khi vi phạm đã được xác định; bổ sung trách nhiệm của tổ chức hành nghề đấu giá trong việc tiếp nhận, xử lý thông tin do đấu giá viên báo cáo và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền xác minh dấu hiệu vi phạm.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định tăng cường phối hợp xử lý vi phạm, ngăn ngừa hành vi thông đồng, dìm giá tái diễn. Theo đó, các quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật liên quan đến hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá cần được cập nhật, chia sẻ trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia; đồng thời, giao Chính phủ quy định cụ thể trách nhiệm cung cấp thông tin, cập nhật dữ liệu và cơ chế phối hợp xác minh, xử lý.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng, tăng tiền đặt trước và chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn; cần ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Đánh giá dự thảo đã bổ sung nhiều biện pháp ngăn chặn tình trạng thao túng quân xanh, quân đỏ, làm lũng loạn giá đất và tài sản công, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) cho rằng, tăng tiền đặt trước và chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn; cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị, chỉnh lý Điều 43 dự thảo luật theo hướng xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, người có tài sản đấu giá được áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung Điều 58a, quy định người bỏ cọc nhưng tiếp tục tham gia đấu giá lại và trúng đấu giá với mức giá thấp hơn lần trước phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch còn thiếu và chi phí tổ chức đấu giá lại.

Giải trình ý kiến đại biểu về những giải pháp khắc phục tình trạng thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá tài sản, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, một trong những giải pháp được đề cập là siết chặt đối tượng tham gia đấu giá nhằm ngăn ngừa tình trạng thông đồng, cấu kết. Dự thảo luật cũng nghiên cứu bổ sung các quy định cụ thể để kiểm soát tình trạng các doanh nghiệp có quan hệ, liên kết với nhau cùng tham gia đấu giá tài sản, qua đó hạn chế những hành vi lợi dụng hoạt động đấu giá để thao túng kết quả.

Giải pháp thứ hai là, tăng tiền đặt trước, đồng thời siết chặt các biện pháp xử lý về tài chính. Việc nâng tỷ lệ tiền đặt trước nhằm hạn chế tình trạng đăng ký tham gia đấu giá nhưng không có nhu cầu thực sự, đăng ký ảo, trả giá cao rồi bỏ cọc. Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng bổ sung các quy định về chế tài đối với trường hợp từ chối kết quả đấu giá, từ chối thanh toán và các hành vi vi phạm khác. Cơ quan soạn thảo cũng nghiên cứu việc triển khai công khai thông tin về những người tham gia đấu giá vi phạm trên phạm vi toàn quốc, qua đó tăng tính răn đe, phòng ngừa vi phạm.

Liên quan đến đề xuất mở rộng phạm vi cấm tham gia đấu giá đối với tất cả các loại tài sản, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, cơ quan soạn thảo đã nghiên cứu kỹ ý kiến này vì đấu giá đất là hoạt động có tính chất đặc thù, giá trị tài sản lớn. Thực tế cho thấy, tình trạng thông đồng, bỏ cọc trong đấu giá đất có thể làm tăng mặt bằng giá đất tại khu vực, gây ra những tác động lớn đến hoạt động giao dịch, đầu tư và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc quy định hành vi cấm tham gia đấu giá có tác động lớn đến quyền tự do kinh doanh của tổ chức, cá nhân. Vì vậy, cần hết sức thận trọng, chỉ quy định đối với những trường hợp thực sự cần thiết, có tính chất đặc thù, thay vì mở rộng một cách chung chung. Trên cơ sở cân nhắc các yếu tố, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, cơ quan soạn thảo đề nghị giữ phạm vi quy định về cấm tham gia đấu giá như dự thảo luật, tập trung vào những trường hợp vi phạm trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất.

Bổ sung chế tài xử lý hành vi bỏ cọc

Cho ý kiến về tiền đặt trước và chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Vĩnh Long) cho biết, thực tế đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao để tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Hành vi này làm thất bại cuộc đấu giá, gây xáo trộn thị trường và ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, người dân. Đại biểu đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá; đồng thời kết hợp kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá.

Về chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, đại biểu đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, căn cứ vào mức độ vi phạm, thiệt hại, yếu tố cố ý và tình tiết tái phạm; không nên chỉ căn cứ vào hậu quả không thanh toán mà cần xem xét nguyên nhân dẫn đến vi phạm.

Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp cố tình trả giá cao bất thường để thao túng kết quả rồi bỏ cọc với trường hợp không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân khách quan chính đáng. Theo đại biểu, hai trường hợp có bản chất và mức độ lỗi khác nhau nên không thể áp dụng chế tài như nhau.

Cho ý kiến nội dung này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn Tây Ninh) đồng tình cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm theo dự thảo có thể tạo rào cản tài chính lớn đối với người tham gia. Đại biểu nêu thực tế, đối với dự án có giá trị hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải chuẩn bị khoản tiền rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không, trong khi việc huy động vốn, vay vốn hoặc được ngân hàng bảo lãnh thường chỉ thuận lợi sau khi trúng đấu giá. Tương tự, cá nhân muốn tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng phải có sẵn 3 tỷ đồng tiền đặt trước. Điều này có thể khiến những người có năng lực, nhu cầu thực sự e ngại tham gia.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đồng tình cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc.

Đại biểu cũng lưu ý, mức tiền đặt trước tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi dự thảo mở rộng các trường hợp phải đấu giá trực tiếp. Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, biên độ từ 20% đến 50% có thể dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất, làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá và đề nghị duy trì mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý như hiện hành; chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Đồng thời, nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp để thay thế tiền đặt trước bằng tiền mặt, nhất là với dự án có giá trị lớn.

Đối với hành vi cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, cần tập trung xử lý bằng chế tài sau khi trúng đấu giá, tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm, thay vì nâng tiền đặt trước quá cao đối với tất cả người tham gia.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng giải trình ý kiến đại biểu.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc quy định mức tiền đặt trước cần bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng, thao túng kết quả đấu giá với việc tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thực sự tham gia.

Bộ trưởng dẫn thực tiễn triển khai các quy định về tiền đặt trước thời gian qua cho thấy đã có những chuyển biến tích cực. Tỷ lệ các cuộc đấu giá thành công nhưng người trúng đấu giá không nộp tiền theo quy định trên phạm vi cả nước đã giảm mạnh, từ 8,6% năm 2025 xuống còn khoảng 3% trong 9 tháng năm 2026. “Tại một số địa phương, việc áp dụng mức tiền đặt trước 50% đối với các lô đất đấu giá đã góp phần hạn chế tình trạng bỏ cọc. Điển hình, tại Thanh Hóa, số trường hợp bỏ cọc giảm từ 377 trường hợp năm 2022 xuống còn 82 trường hợp trong 9 tháng năm 2026, mặc dù số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong thời gian này tăng gấp 3 lần”, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng nêu và cho rằng, quy định về tiền đặt trước đã phát huy hiệu quả bước đầu. Do đó, cơ quan soạn thảo đề nghị Quốc hội tiếp tục luật hóa quy định này nhằm bảo đảm tính ổn định, thống nhất của pháp luật, đồng thời bổ sung các chế tài xử lý đối với những hành vi vi phạm như bỏ cọc, thông đồng, thao túng kết quả đấu giá.

Bộ trưởng cũng nhấn mạnh, mức tiền đặt trước không phải trong mọi trường hợp đều áp dụng ở mức cao nhất mà được quy định theo một khoảng nhất định, để cơ quan có thẩm quyền quyết định phù hợp với tình hình thực tiễn tại địa phương, nơi tổ chức đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, đây là loại tài sản có giá trị lớn, nếu quy định mức tiền đặt trước quá cao có thể tạo ra rào cản đối với nhà đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Tuy nhiên, nếu quy định quá thấp thì lại không đủ tác dụng ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, vi phạm trong đấu giá. Vì vậy, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội cân nhắc giữ quy định về mức tiền đặt trước theo dự thảo luật, bảo đảm vừa có tính răn đe, vừa tạo sự linh hoạt cho cơ quan có thẩm quyền trong quá trình tổ chức thực hiện.