Người thuê đất có được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất?
*Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Thành Long- Giám đốc Cty X. tại TP Đà Nẵng, hỏi: Cty (Cty) tôi đang có dự định thuê 300m2 đất của Nhà nước để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tôi được biết hiện có hai hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vậy cho tôi hỏi Cty tôi có được quyền lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất trên hay không hay do Nhà nước ấn định và nếu được quyền lựa chọn thì nên lựa chọn hình thức thuê nào?
*Luật sư Phạm Văn Thanh, Phó Trưởng Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại TP Đà Nẵng, trả lời: Thứ nhất, về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2013 và Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, khi thuê đất Cty X. được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ các trường hợp sau bắt buộc hình thức thuê phải là thuê đất trả tiền hàng năm: đất thuê là đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản; đất được cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không. Thứ hai, về ưu điểm và nhược điểm của từng hình thức trả tiền thuê đất. Đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm: không cần thanh toán ngay một khoản tài chính lớn mà có thể chi trả theo từng năm một, có thể chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi có nhu cầu và trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị mất khoản tiền thuê đất đã đóng trong thời gian chưa sử dụng. Tuy nhiên, bên cạnh các ưu điểm trên, hình thức thuê này có nhược điểm sau: phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất biến động của thị trường, không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (chỉ được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). Ngược lại, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì không phải chịu tác động từ biến động về giá đất và có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định. Tuy nhiên, hình thức thuê này lại có nhược điểm sau: số tiền phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh nặng về tài chính; trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể chịu thiệt hại về khoản tiền thuê đã đóng cho thời gian thuê còn lại chưa sử dụng. Mỗi hình thức thuê đất đều có các ưu, nhược điểm nhất định. Do đó, để xác định hình thức thuê đất nào là phù hợp, Cty X. nên đánh giá các ưu, nhược điểm của từng hình thức thuê đất để cân nhắc lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và hoạt động kinh doanh của mình.
