Nhà đầu tư căn hộ vùng ven chịu 'sức ép kép': Giá thuê giảm, cạnh tranh tăng

Cuối năm 2024, anh Hoàng Đức Mạnh rót gần 6 tỷ đồng đầu tư 2 căn hộ studio ở phía Đông Hà Nội, trong đó có 1,8 tỷ đồng là vốn vay. Khi xuống tiền, anh kỳ vọng studio dễ khai thác vì nhóm khách thuê ngắn ngày, spa và dịch vụ nhỏ khá đông.

Áp lực bủa vây

Tuy nhiên, kể từ đầu quý II/2026, mọi chuyện đang dần xấu đi khi quy định xử phạt hoạt động homestay, Airbnb trong căn hộ được siết chặt, khách thuê cũ lần lượt rời đi.

Hai căn hộ của anh Mạnh cùng lúc bỏ trống khiến khoản tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng trở thành áp lực lớn. Anh buộc chuyển hướng tìm khách ở lâu dài, hạ giá còn 7,5 triệu đồng mỗi căn, nhưng vẫn phải chấp nhận bù khoảng 15-16 triệu đồng mỗi tháng.

“Bán lúc này thì gần như khóa lỗ, giữ lại thì phải tiếp tục bù dòng tiền”, anh Mạnh chia sẻ, đồng thời thú nhận điều khiến anh lo hơn là quanh khu vực, các tòa mới bàn giao liên tục xuất hiện với căn hộ mới, nội thất đẹp và mức giá thuê cạnh tranh.

Sức ép của nhà đầu tư căn hộ cho thuê đang tăng trong bối cảnh nguồn cung cải thiện.

Diễn biến từ thực tế cho thấy sức ép đang gia tăng với nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại vùng ven, nơi tốc độ phát triển dự án nhanh hơn tốc độ mở rộng nhu cầu thuê.

Theo dữ liệu Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 3%, giảm mạnh so với 4,9-5% đầu năm 2023. Khi tỷ suất sinh lời đi xuống, căn hộ không còn là tài sản vừa tăng giá vừa tạo dòng tiền như kỳ vọng của không ít nhà đầu tư. Ngược lại, chênh lệch giữa giá mua, tiền thuê và chi phí vốn đang trở thành bài toán khó với chủ sở hữu.

Các con số trên thị trường rao tin cũng cho thấy áp lực đã hiện hữu. So với cuối năm 2025, giá rao thuê trung bình tại The Sakura - Vinhomes Smart City giảm 14%, The Matrix One giảm 13%, Mỹ Đình Pearl giảm 11,6% và Imperia Smart City giảm 8,3%...

Áp lực cạnh tranh không chỉ nằm ở giá. Những căn hộ mới bàn giao có lợi thế về nội thất, thiết bị, chất lượng hoàn thiện và trải nghiệm sống, khiến chủ căn hộ cũ muốn giữ khách phải tăng chi phí bảo trì, sửa chữa hoặc chấp nhận giảm tiền thuê.

Trường hợp của anh Đức, chủ căn hộ cho thuê tại phía tây Hà Nội là ví dụ. Sau khi khách trả nhà, anh vẫn giữ mức 11,5 triệu đồng mỗi tháng dù đã bỏ gần 100 triệu đồng làm lại nội thất. Một tháng không tìm được khách, anh buộc phải giảm xuống 10,5 triệu đồng mới chốt hợp đồng. Chi phí nội thất và môi giới vì thế ăn mòn đáng kể hiệu quả khai thác.

Sức ép tiếp tục tăng?

Giá thuê giảm không chỉ làm giảm doanh thu mà còn làm xấu đi bài toán đầu tư. Với người mua bằng tiền mặt, lợi suất thấp làm khoản đầu tư kém hấp dẫn. Trong khi đó, với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, mỗi phần trăm giảm của tiền thuê đều có thể tạo thêm áp lực.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, cho biết nhóm dùng đòn bẩy đang chịu sức ép lớn khi lãi suất thả nổi có thể lên 13-15%/năm. Giá thuê đi xuống khi chi phí vốn cao sẽ nới rộng khoảng cách dòng tiền thu và chi.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường Hà Nội đang tái cân bằng cung - cầu sau giai đoạn tăng mạnh 2024-2025.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, trong hai năm tới, nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng bàn giao tại Thủ đô có thể đạt hơn 28.000 căn. Mỗi đợt bàn giao lớn còn đưa lượng lớn căn hộ ra thị trường, tăng nguồn cung cho thuê.

Khi hàng mới và hàng cũ cùng xuất hiện, mỗi căn hộ bị đặt cạnh nhiều sản phẩm tương tự. Chủ nhà có thể giảm giá, bổ sung nội thất, miễn một số khoản dịch vụ hoặc linh hoạt thời hạn hợp đồng để giữ khách. Giá thuê niêm yết và giá thuê thực tế vì thế có thể cách xa nhau.

Một biến số khác đang thay đổi cuộc chơi căn hộ cho thuê là việc siết hoạt động lưu trú ngắn ngày trong các tòa nhà. Từ ngày 26/8, Nghị định 339 nâng mức phạt lên 100-130 triệu đồng đối với chủ căn hộ vi phạm quy định liên quan đến cho thuê làm homestay, Airbnb.

Những căn studio từng hướng tới khách lưu trú ngắn ngày, spa hoặc dịch vụ phải chuyển sang tìm người ở lâu dài. Khi một nhóm khách bị thu hẹp, nguồn cung căn hộ chuyển sang thị trường thuê dài hạn lại tăng lên, tiếp tục tạo áp lực cạnh tranh.

Đáng nói, ngoài nguồn cung thương mại, Hà Nội còn được giao chỉ tiêu phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội, nhà cho thuê đến năm 2030. Khi các loại hình nhà ở có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, người thuê sẽ có thêm lựa chọn.

Nhà ở xã hội và căn hộ thương mại không hoàn toàn thay thế nhau, nhưng sự gia tăng lựa chọn sẽ buộc phân khúc cho thuê thương mại phải chứng minh giá trị rõ ràng hơn. Bài toán vì thế cần chuyển từ “mua căn hộ nào để tăng giá” sang “mua tài sản nào tạo được dòng tiền bền vững”.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư mới cần tính tỷ lệ lấp đầy, thời gian trống, chi phí nội thất, phí quản lý, thuế, môi giới, lãi vay và chi phí cơ hội của vốn. Một căn hộ có giá thuê 12 triệu đồng nhưng thường xuyên trống có thể kém hiệu quả hơn căn hộ 10,5 triệu đồng nhưng lấp đầy cao.

Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ kỳ vọng tăng giá, hiệu suất cho thuê, dòng tiền và rủi ro thanh khoản trước khi mua. Thay vì mua nhanh, bán nhanh, chiến lược trung và dài hạn, chọn dự án tại nơi có nhu cầu thuê thật và khả năng bán lại tốt sẽ phù hợp hơn.