Nhu cầu ở thực dẫn dắt thị trường bất động sản

"Đỏ mắt" tìm chốn an cư

Ròng rã gần 2 năm tìm kiếm, anh Nguyễn Quốc Hưng và chị Doãn Trà My (phường Thanh Liệt, Hà Nội) mới tìm được căn nhà ưng ý. 6 tỷ đồng, số tiền tích góp của hai vợ chồng những tưởng đã đủ mua một căn nhà nhỏ ở khu vực xa trung tâm, hóa ra đã không dễ như tưởng tượng. Công cuộc tìm nhà nhiều lúc khiến anh chị nản vì giá cả liên tục leo thang.

”Tìm được căn ưng ý thì giá lại quá cao, chênh tới cả tỷ đồng. Căn hợp túi tiền thì không thể chốt được vì vướng mắc về pháp lý hoặc nhà được thiết kế không phù hợp với nhu cầu sử dụng của 2 vợ chồng. Càng đi xem nhiều, càng đắn đo lắm thì giá lại càng lên cao, nên cuối cùng phải chốt thật nhanh”, anh Hưng kể. Tháng 7 vừa qua, anh chị cũng đã mua được căn nhà mới xây cao 5 tầng, diện tích 38m2 nằm sâu trong ngõ thuộc phố Ngọc Trì, phường Phúc Lợi với giá 6,5 tỷ đồng.

Khu chung cư HACC 1 (phường Xuân Đỉnh). Ảnh: Nguyễn Quang

“Có nên mua chung cư thời điểm này?”, chị Hoàng Thu Hạnh nêu ra vấn đề trên nhóm mạng xã hội, nhờ các thành viên tư vấn. Chị Hạnh kể, tổng thu nhập hai vợ chồng chị khoảng 60 triệu đồng/tháng. Tài sản hiện có là một căn nhà tập thể đang ở được định giá khoảng 2 tỷ đồng, cùng tiền tiết kiệm là 2,5 tỷ đồng đang được đầu tư không mấy hiệu quả. Ngoài ra, tiền mặt chị đang có khoảng 500 triệu đồng. Chị dự định sẽ dồn tất cả những khoản trên để mua một căn chung cư tại Đông Anh. Trước sự đắn đo của chị, khoảng 200 ý kiến bình luận đều đồng tình, khuyên chị nên nhanh chóng quyết định. Nhiều người cho rằng nếu ở thời điểm này chị không mua thì khi dự án đầu tư xây dựng cầu Tứ Liên hoàn thành, giá nhà chung cư khu vực Đông Anh sẽ lại càng tăng. Có thêm sự đồng thuận của chồng, cuối tháng 7-2025, chị Hạnh đã “tất tay” dồn hết tài sản chuyển sang một căn hộ chung cư 78m2 đủ rộng cho gia đình có 2 con nhỏ. Việc chuyển trường của 2 con với anh chị cũng không thành vấn đề vì giờ đây gia đình họ đã có chốn an cư ưng ý.

Các trường hợp mua được nhà để ở của anh Hưng hay chị Hạnh đã góp phần làm mức độ quan tâm về mua bán bất động sản trong tháng 7 tiếp tục tăng. Số liệu thống kê của kênh batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 7-2025, cả bất động sản bán và cho thuê tại thị trường Hà Nội đều tăng trưởng về mức độ quan tâm, khoảng 10% so với tháng 6-2025. Nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư tập trung triển khai kế hoạch bán hàng, tranh thủ chốt giao dịch trước “tháng ngâu”. Bên cạnh đó, loạt dự án, công trình hạ tầng được khánh thành hoặc khởi công chào mừng 80 năm Quốc khánh 2-9 cũng có tác động tích cực đến thị trường, kéo theo lượng quan tâm, tìm kiếm bất động sản nơi có dự án gia tăng.

Đáng chú ý, nhu cầu tìm mua để ở tương đối cao, thể hiện rõ nhất ở hai loại hình nhà riêng và chung cư. Mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản với hai loại hình này dẫn đầu thị trường, với nhà riêng tăng 13% và chung cư tăng 12%, cho thấy làn sóng mua ở thực vẫn đang tiếp diễn.

Đẩy thị trường tới cân bằng dài hạn

Thống kê của batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong quý II-2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định. Dữ liệu khảo sát của

batdongsan.com.vn từ 502 môi giới bất động sản trước đó cũng đồng tình với nhận định này.

“Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật. 57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian. Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính dự báo, thị trường cuối năm sẽ đón khoảng 25.000 sản phẩm mới, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Điều này đẩy mặt bằng giá sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) tiếp tục tăng mạnh do áp lực chi phí đất và phát triển dự án, khiến việc sở hữu nhà ở vừa túi tiền của người dân ngày càng khó khăn.

VARS cho rằng, dù giá cao, các dự án mở bán mới vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực bền vững và lực cầu đầu tư quay trở lại. Tốc độ hấp thụ dự kiến ổn định hơn, không còn "nóng" như trước. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung vào các đại đô thị lớn và khu vực có hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là vùng ven đô và các tỉnh giáp ranh hai đô thị lớn (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) nhờ lợi thế giá và tiềm năng tăng trưởng.

Căn cứ diễn biến từ thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ tiếp tục đà phục hồi, mang tính phân hóa rõ rệt và được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực. Nhờ đó, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo thu nhập ổn định. Đây là tín hiệu tích cực, góp phần đưa thị trường bất động sản tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển thực chất và cân bằng trong dài hạn, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bền vững.

Bảo Hân