Phân khúc nào dẫn dắt thanh khoản thị trường bất động sản năm 2025?

Theo Bộ Xây dựng, quý IV/2025, cả nước ghi nhận khoảng 151.382 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 10% so với quý III/2025 và tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 37.865 giao dịch; giao dịch đất nền đạt 113.517 giao dịch.

Tính chung cả năm 2025, tổng số giao dịch Bất động sản thành công đạt khoảng 579.718 giao dịch, tăng khoảng 7,7% so với năm 2024. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với 441.693 giao dịch, trong khi căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch.

Đất nền “dẫn dắt” thanh khoản thị trường bất động sản năm 2025. Ảnh Đông Bắc.

Số liệu từ DKRA Group cũng ghi nhận sức cầu thị trường đất nền cải thiện rõ rệt trong quý IV/2025, với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính cũng như khu vực có mức độ tạo thị cao.

Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới trong năm 2025 khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%. Theo đó, các dự án có lợi thế vị trí “thuộc khu đô thị vệ tinh TP HCM” đóng vai trò đầu tàu thanh khoản cũng như lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường.

Về giá đất nền ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 12-15% so với năm 2024 và duy trì ở mức cao, chủ yếu do áp lực chi phí đầu vào. Biên độ giá giữa các khu vực có sự chênh lệch lớn, phản ánh khác biệt về vị trí, đặc tính sản phẩm và sức cầu từng địa phương.

Ở thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực với mức tăng phổ biến 12% - 15% so với năm trước. Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao,... đã góp phần duy trì việc tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường năm 2026?

Theo Savills, động lực nội tại từ kinh tế vĩ mô sẽ tạo đà tăng trưởng cho giai đoạn tới. Và trong năm 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở vẫn là hai phân khúc dẫn dắt thị trường.

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của nền kinh tế Việt Nam khi tăng trưởng GDP vượt 8%, trong đó khu vực công nghiệp và công nghệ cao đóng vai trò động lực chủ đạo. Sự tăng trưởng này phản ánh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, khi Việt Nam từng bước rời khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động để hướng tới các ngành có giá trị gia tăng cao hơn.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao đang thu hút dòng vốn FDI chất lượng, góp phần nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất. Trên bình diện quốc tế, Việt Nam ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN, không chỉ nhờ lợi thế chi phí mà còn bởi sự ổn định, khả năng thích ứng và mạng lưới hiệp định thương mại rộng khắp.

BĐS công nghiệp được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2026. Ảnh BĐS.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự chuyển dịch này tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản, vốn đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt từ cuối năm 2025. Bước sang 2026, bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong phân khúc công nghiệp, nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai; cùng với đó là sự phát triển mạnh của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc.

Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững, bao gồm căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các dự án khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới. Đây là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủi ro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệ tinh.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế.

“Năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc, mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, ông Tuấn nói.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng sở hữu của người trẻ và nhóm trung lưu dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt.

Nhà liền thổ nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội trong năm Bính Ngọ. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng, hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu. Một loại hình có khả năng “đứng vững” trên thị trường năm 2026 là căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp. Nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao và bất động sản dịch vụ quanh các trung tâm logistics, tài chính, công nghệ.

“Giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay thay vì mua theo tin đồn hay kỳ vọng tương lai xa”, ông Tuấn chia sẻ tại buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản năm 2025.

Đông Bắc