Phân khúc trụ cột của thị trường bất động sản 2026

Xác lập rõ nét

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM kỳ vọng, điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026 - 2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.

Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

“Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân, nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án, được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện”, bà Giang Huỳnh nói.

Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026 - 2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.

Song song đó, động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được củng cố bởi dòng vốn FDI duy trì tích cực, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Xét theo phân khúc, Savills cho rằng bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất. Phân khúc nhà ở sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị - nơi giá bán cao và nguồn cung hạn chế và các khu vực vùng ven, nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối và xu hướng giãn dân.

Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của khu vực doanh nghiệp, với lợi thế thuộc về các dự án có vị trí tốt và chất lượng vận hành cao.

“Về tổng thể, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026 - 2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Dù vẫn tồn tại những thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn,” bà Giang Huỳnh nói.

Chiến lược giữ giá

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, 2026 được xem là năm bản lề, khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, 100 người Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TPHCM. Ngược lại, nhà đầu tư TPHCM chỉ có 1, 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, những giai đoạn nhà đầu tư Hà Nội giảm tìm kiếm bất động sản TPHCM điển hình là 2022 - 2023, thì thị trường TPHCM cũng suy giảm rõ rệt.

Hai phân khúc được nhà đầu tư Hà Nội quan tâm tại thị trường phía Nam là nhà riêng và chung cư. Trước đây khoảng 75% nhu cầu tập trung vào nhà riêng, thì hiện nay chung cư đang ghi nhận mức tăng trưởng tìm kiếm đáng kể.

Giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản.

“Khi thị trường TPHCM hội tụ đủ các yếu tố cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ pháp lý, hạ tầng đến nhu cầu ở thực, việc các chủ đầu tư miền Bắc Nam tiến không còn là xu hướng, mà là lựa chọn chiến lược”, ông Tuấn nói.

Chia sẻ về thị trường giai đoạn 2026 - 2027, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, nhiều khả năng đây mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn. Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế.

“Năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc, mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, ông Tuấn nói.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng sở hữu của người trẻ và nhóm trung lưu dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt.

Nhà liền thổ nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội trong năm Bính Ngọ. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng, hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu. Một loại hình có khả năng “đứng vững” trên thị trường năm 2026 là căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp. Nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao và bất động sản dịch vụ quanh các trung tâm logistics, tài chính, công nghệ.

“Giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay thay vì mua theo tin đồn hay kỳ vọng tương lai xa”, ông Tuấn nói.

Duy Quang